（以下、今回の動画の書きおこしです。※動画を見られない！って方はこちらをご覧ください。）

大熊氏：皆さんこんにちは。中部地域3ツアー合同対談ということで第2部です。いろんなお話を1部では聞いたんですけども、今度は物件の事例をもとに各ツアーの話を聞きたいなと思うんですけど。じゃあ森さんからお願いしましょうか。画面共有をしていただいて。

森氏：はい。僕の岐阜・多治見市ツアーからは2軒紹介したいと思いますが、これは岐阜県多治見市ですね。先ほど前半部分でもお話をしていた、知る人ぞ知るおいしいお店があったり、ウナギだったり、陶器が有名だったりという街です。堀川さんがツアーを担当している犬山の隣ですよね？

堀川氏：犬山も一部隣接はしていますね。

森氏：この物件なんですが、実際に1年ちょっと前ぐらいに購入した物件なんですけど、隣に犬山があるので一部隣接しているって形ですね。この物件、特別なルートではなくて確かこれはアットホームか何かで見つけたんじゃないかなと思いますが、元々売値が598万円で出ていました。本当に3〜4年ぐらい前までは500万円以下で検索をしたり、500万以下の物件って結構いっぱいあったんですけど、だんだんと上がってきているっていうのがあり、最近は500万円から1千万円の間で結構探すことが多いんです。598万円で売りに出ていたんですが、実際に見ていろいろ修繕がこれだけ必要だというのを計算して、200万円で・・・。

大熊氏：すごいですね。

森氏：そうなんですよ。それこそ前半で中村さんも仰ってましたけど、定価なんてあってないようなものだというのは、こういうのを今まで経験してきているので、本当にその通りだなと思って。定価なんてあってないようなものだなっていうのは身に染みていますね。

大熊氏：だけど、ちゃんとした不動産屋さんとの信頼関係があってのことだとは思うんですけどね。

森氏：そうですね。じゃないとこんなのまずお話しできないですもんね。あとは根拠っていうのをきちんと示してっていうところが、大事な部分かなと思います。ここがなぜ200万円かというと、工事費は150万円ということで、外壁とかもきれいだったのでそんなにかかってない部類だと思うんですけど、いかんせんここが擁壁の上に建っていた物件で、そのあたり土地のリスクヘッジっていうところで利回りは15%に設定して。この購入金額じゃないとってお話をさせてもらったんです。場所がこんなところなんですけど、何があるかっていうと本当に何もないんですよ。これも山を切り開いた住宅街の中にぽつんとあるような、そんな物件だったんです。一応駅がすぐ近くにあるんですけど、徒歩20分〜30分とかだし超ローカル駅なので、駅と言えるのかどうかすら怪しい、そんな駅です。

大熊氏：ゴルフ場に囲まれている感じですもんね。

森氏：もうゴルフ好きにはたまらないですよね。姫駅っていうすごくかわいい名前で、英語で言うとプリンセスステーションなんですけど、全然プリンセスを感じない超ローカル駅なんです。そんなエリアというか物件なんですけど、それがこんな感じですね。これは何回も見ているプランナーの方とか僕ら再生士から見ると、すごくきれいな部類だと思うんですよ。

大熊氏：きれいですね。庭もすごくきれいですね。

森氏：そうなんですよ。ものすごくきれいです、縁側から見えるこの庭。

大熊氏：通常庭があっても森のようになっているのが多いですけどね。

森氏：そうですね。放置されていて草も伸び放題とか、荒れ地になっていることが多いんですけど、ここは定期的に換気とか、庭を元々手入れするのが好きだったんですかね。というのできれいにされていて、だからこそ598万円から200万円という金額はなかなかやっぱり難しいかなって思っていたんですけど、きちんと理由を説明すると納得してくれたようで「お任せします」と。という物件なので、何か壁を壊したりとか大掛かりことはせず、壁紙を張り替えたり・・・。あとは全体的にすごくきれいだったんですけど、形としては古さがあって。DKとリビングが分かれている、よくあるタイプの間取りだったので、ここは、よくやるんですけど柱は残しつつ、この垂れ壁や扉とかを取っ払って、開放感のあるLDKにする方法で今どきな感じに。なので元々5〜6 DKとかだったんですけど、それを5LDKにしました。今どきな間取りにして見栄え良くという感じですね。なのでそこはちょっと費用はかけたんですけど。ただ奥に見えるキッチンは、実はそのままだったり、抑えるところは抑えるということです。

大熊氏：程度が良かったんですね。

森氏：そうですね。キッチンも、古家再生あるあるですけど、ホーローキッチンだったので、すごく丈夫というか。

大熊氏：磨けばね。

森氏：そのまま活用、利用しましたが細かいところで言うと蛇口とかは古さがあったので、ここは入居後の水漏れトラブルがないように交換して、ということで強弱をつけたところです。あとこれは2階の洋室ですが、ここも古家の場合だと結構クロスが貼れない壁というか、結構塗装を多く使うんですけど、ここは全体的にクロス張りの部屋が多かったんで、クロスで魅せていくというか。クロスだとどうしても単調になりがちなので、ちょっと遊び心を入れて、床と天井で木目調にして雰囲気を出してみたり・・・。

大熊氏：天井の木目は珍しいですね。

森氏：そうですね。サンドイッチしてみました。いい感じの木目のクロスがあったので挟んでみました。そこに、照明の力っていうのは意外に大きいですよね。照明をぷらん、とぶら下げるだけでちょっと雰囲気がある。あと先ほどの縁側ですね。ここもほぼ、床のクッションフロアを張り替えただけなんです。けれど何か旅館や料亭みたいないい雰囲気になりまして。

大熊氏：確かにそうですね。

森氏：壁も天井も触ってないんですけど、床だけ日焼けでちょっとぼそぼそしていたので床だけクッションフロアを貼ってっていう感じですね。

大熊氏：戸建ての良さをうまく出していますね。

森氏：そうですね。あともう1個も多治見市です。ここは売値が550万円でした。これはポータルサイトには確か載っていなくて、仲のいい不動産屋さんから直接お話を頂きました。やっぱり6年〜7年もやっていると、こうやって表に出る前の情報が集まってきますよね。これがいいところかなと思いますけども、組織としての。最初の希望価格はあってないようなものだったんです。一応550万円位でっていう話だったんですけど、見てみたらまあまあ・・・。ということで購入金額は438万円です。先ほどに比べるとそんなに金額交渉は無かったんですけど、それでも120万円位ですかね。見るといろいろと工事費もかかりましたし、あとはリスクヘッジっていうところで利回りを15%に設定したりということで。

大熊氏：家賃が高いですよね。

森氏：そうなんですよ。でも決まっている家賃ですけども、これ中村さんも堀川さんも多治見に来たことあるので分かると思うんですけど「あそこで？」みたいな感じはあると思います。

中村氏：これ、外国人さんですか？住んでいるのは。

森氏：これは確か外国人さんではなかったです。日本の方なんですけど、よくも悪くもすごく家賃が分かりづらいですね。全国的に戸建て賃貸なんてデータが少ないので分かりづらいと思うんですけど、特に分かりにくいです。うれしいことなんですけどね。

大熊氏：上振れすることが多いってことですね。

森氏：上振れしますね、基本的に。

大熊氏：やっぱり買い付けを入れるときは下目で見ますもんね。

森氏：そうですね。絶対に下振れはしちゃいけないと思っているので、基本上振れしています。これもさっき紹介した物件に結構近いんです。プリンセスステーション、姫駅の近くですね。こんな感じです。割と費用がかかったポイントが、元々ネコを飼われていたみたいで、壁や枠、あと地味に嫌なのが襖、扉とかがガリガリってなっていて。全部新調しなくちゃいけない状態だったんですよね。これがちょっとした汚れとかだったら襖の張り替えとか、クロスの張り替えでよかったんですけど、これ地味に嫌なところですよね。あるあるですけど。ガリガリやられて、張り替えじゃ何ともならないから全部新調ってことで。襖の新調だけでここ確か十何枚ぐらい・・・。結構パンチが効いてきたっていうところもあって。ここは元々LDKというか、ちょいちょいリフォームがされていた家だったんです。どっちかって言うと和が残る感じというよりかは、ちょっと洋風チックにした方がいいのかなとも思ったので、ここはさっきの事例とは違って、天井も壁もシンプルな白にしてみました。もうきれいにシンプルにまとめて。2階も和室だったんですけど、和室の白木も全部、白1色にしてみました。ポイントで、元々押し入れだったところに棚をつけたり、ワンポイントでアクセントをつけてっていうふうに。シンプルの中にアクセントをつけると、アクセントも際立つというか。

大熊氏：今だったらちょうどテレワークにもってこいですね。

森氏：そうですね。募集の文言に入れたかは忘れましたけども、テレワークもOK！なんて入れると結構パワーワードかもしれないです。

大熊氏：それもあるのかもしれないですね。ちょっと家賃が上がっているというのは。

森氏：確かに。こんな感じで、こういうステージングは大事ですよね。小物を飾ったり。これがあると無いでは全然違いますもんね。

大熊氏：違いますね。大事大事。

森氏：だから全体的にすごくシンプル。変にこう、いじらない方がいいかなと思って、全体的にシンプルにまとめて、ポイントでアクセントを入れてみたっていう感じです。

大熊氏：さっきのとは対照的ですね。デザインとしては。

森氏：そうですね。どうしても築古物件の再生だと、全部はバランスから手をかけられないことも多いじゃないですか。残るところは残ってしまう。その残ったところと、どうバランスを取れるか。ある部屋がめちゃめちゃ洋風だけど、ある部屋はめっちゃ和風とかだと、どうしてもバランスが悪いので、全体のバランスを見てどうするかっていうのは意識して造るようにはしています。

大熊氏：なるほど、さすがです。ありがとうございました。

皆さんいかがでしたでしょうか。この続きは次の動画でもご紹介いたします。お楽しみにお待ちください。チャンネル登録していただければ、公開のタイミングでご案内が届きますので便利です。それではまた。

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