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これ見せていいの?空き家投資事業の60ヵ月の収支を資料でわかりやすく解説!【リアル!ノウハウ満載!ゴールド古家再生投資プランナーⓇになった樫原さんに聞いてみた!】Vol.4


(以下、今回の動画の書きおこしです。※動画を見られない!って方はこちらをご覧ください。)


大熊氏:会社の経営に生かすコツの資料を作ってきていただいたということで。


(円グラフ表示)
樫原氏:2016年から2021年まで、5年間60ヶ月を項目別の収支として計算しまして出たのがこの円グラフです。これはあくまで私の場合なので全般的なものかどうかわからないんですけれども、大まかなパーセンテージと考えてください。
この円グラフの赤で囲っていますけど、家賃の3割位は固定費かなと思います。内訳を順番に申し上げますと空室損ですね、たまたまですけど去年急に4軒くらい退去があったので、それまで5%だったのが急に上がってしまって今7.7%ですね。特に古家投資の場合は短期で出る方ってそんなに多くないんですけど、長いこと貸していると長く住む方が当てはまって大体4~5年経てば落ち着いてきて、そんなに退去しなくなると思いますから実際は5%~6%位じゃないかなと思っています。
修理費用は古家独特のものかもしれませんが予想外に結構ありましたね。家賃の8%位です。諸費用、管理費は5.5%です。これで13 %位です。自主管理される方はここからまた5.5%いきますので、多分25%位~30%位。それでコストを抑えることもできるかと思います。
私の場合、今は返済率を下げてだいぶ少なくなりました。

大熊氏:めちゃくちゃ少ないですよね

樫原氏:これでキャッシュフローがだいぶ生まれました。戸建てはアパートのように長期借り入れは難しいので長くても10年位ですか。今何年位ですか?7年というのがありましたよね?

大熊氏:戸建てですか?

樫原氏:はい。借りる場合ですけど、どれぐらい今…

大熊氏:大体10年が多いんじゃないですかね。

樫原氏:まぁ10年あれば。それでもやっぱり返済額は毎月多くなりますのでキャッシュフローがなかなか出にくい。この返済の部分ですが、返済率をどの辺まで皆さんやってらっしゃるか。カツカツの方は5割位ですかね。そうなると5割だったらこっちが5割こちら(固定費)が3割ですからキャッシュフロー2割になってしまいます。家賃6万円ですから1万8千円です。そういうのがあるのでなかなかキャッシュフロー的には家賃を貯めにくいという性格はあります。

(古家投資戦略3パターン)
樫原氏:古家投資の戦略のパターンとして、こんな3つのパターンを考えています。
買う物件ですけどこんな感じですね。家賃5.5万円、表面利回り14.3%。これは私の物件の平均利回りなんですけど、物件は240万円、修理額220万円。それで諸々他の費用が40万円で合計500万円。平均的なものだと思います。
これを毎年2軒ずつ買っていこうと。1つ目は規模を拡大していくのを重視する。2つ目はキャッシュフローを重視する。3つ目はミックス型ですね。規模を拡大しつつ後半はキャッシュフローに展開していくというパターンです。

大熊氏:樫原さんは今1番下なんですよね?

樫原氏:そんなに深く考えていなくて結果的にこうなったんですけど。
(パターン1グラフ)これがまず1つ目ですね。まずひたすら拡大路線派ということで、キャッシュフローよりも物件数をとにかく増やしていこう。毎月入るキャッシュフローよりも、まずは物件数の資産の拡大を重視する作戦です。完済した物件から毎月家賃のキャッシュフローが増大していくパターンですね。すぐに利益が出なくても完済までの時間の余裕は結構ありますので、長期で資産形成を目指す方法ですね。

大熊氏:最初はこのパターンですよね。

樫原氏:特に若い方でしたら時間を味方につけられますので(良いと思います)。
こういう物件で計算しています。500万円のうち220万円を2%の7年で返すと。毎月の返済が2.81万ですので返済率50%です。キャッシュフロー1万円位ですね。1軒買って1万円です。まぁこういう感じで完済したら7.85キャッシュフローが貯まります。これは管理会社を使っていますから、使わなければもっとキャッシュフローは増えます。
1年目、2年目と1軒ずつ買っていったら、8年たったらローンを完済しますのでキャッシュフローが順番に増加していく…

大熊氏:そこからなんですよね。

樫原氏:ここから楽しいんですよね(笑)それまで我慢です。ですからこのパターンでいうとリスクを少なくして20代、30代からやっておけば10年でこうなってきますので、40代や50代になったら40万入って億万長者ですね。そういうパターンがまずあります。

(パターン2のグラフ)
樫原氏:2つ目は借りるお金を物件の件数よりも毎月のキャッシュフローを重視します。借り入れは少なく、自己資金や毎月のキャッシュフローが潤沢にある法人とかリタイヤ目前の50代60代の方ですね。そういう方はこの感じで投資をしている方が多いと思います。あらかじめ欲しいキャッシュフローを決めておいて必要な物件の戸数を短期間で、この短期間というのは重要ですね。短期間で購入する。法人の方もリタイヤ目前の方も短期間でやって欲しいですね。単純に設定ですけど、100万円だけ借りて返済率23%でキャッシュフローが毎月25,700円。

大熊氏:法人だったらやりやすいですよね。

樫原氏:そうですね。法人の方はこういうパターンになるかもしれないですね。1戸1戸足していって最初からキャッシュフローですね。7軒買ったら家賃が毎月30万円ですから。完済してからさらに増えていくと。

大熊氏:儲かったキャッシュの一部を全部これに使っていけば10年以内には楽な財務体質になるという感じですね。

樫原氏:儲かっている時にスタートしていただきたいですね。儲かっている時は皆さんあまり深く考えないです。

大熊氏:儲かっている時はあまり負担を感じないですね。そこで一気に買っておくというパターンですね。実際にはこんな綺麗な右肩上がりじゃないですもんね。良い時はたくさん買って悪い時はちょっと抑えてみたいな。

樫原氏:上手いこと減価償却を考えると、小さな会社にとって戸建て投資というのは理想的なんですよね。

大熊氏:絶対そう思います!リタイヤの方はこういう形にするが多いですね。あまりたくさん借りられないと。年金にプラス20万円だったら4軒くらい買うと。

(パターン3グラフ)
樫原氏:3つ目は目標値で個人差がありますけれども、毎月のキャッシュフローが20万円~40万円の家賃収入がある場合、ひたすら融資を用いて物件数は初期は拡大ですね。ある程度のキャッシュフローを達成すれば次の物件購入にはキャッシュフロー、家賃の手残りを貯めて融資額を段階的に減らしていく。具体的に言いますと、物件拡大時は毎回250万円融資してもらっていたけど、家賃が50万円貯まったから50万引いて200万とか、戸数が増えれば家賃もどんどん溜まっていきますので。

大熊氏:バランスを変えていくんですね。

樫原氏:そうですね。加速度的にキャッシュフローが増えていきます。そうすると最後は儲かった利益と家賃だけで物件を買っていくと。そうすると複利効果もプッシュオンになってきましてキャッシュフローが良くなってくるということです。

大熊氏:ここから買わなくていいということですよね。

樫原氏:そうですね。買う時にお金を借りなくてもいいですし、家賃と自己資金の上で買っていくと。

大熊氏:この複合がやっぱり良いですね。現実的かな。

樫原氏:現実的かと思います。次に例として私の60ヵ月5年間の実績の数字なんですけど、最初の頃は家賃20万円ですから4~5軒ですか。よくお金を借りていたんですね。10軒位まではよく借りていたんですけど、家賃が増えないんですよ全然(笑)これはなんとかしなきゃいけないなと思って。キャッシュフローを高めるには借りる期間を長くするか借りる額を小さくするか。実際できるのは借りる額を小さくするしかないので、とりあえず家賃が溜まってきたからその分借りるのは減らしていこうということで250万円のところを200万位、150万位にしていったらキャッシュフローがだんだん増えてきて、この辺になったら会社の利益と家賃だけで物件を買えるようになりました。
ここでまたもう1軒買ったんですけど、ここでコロナになったんですよね。

大熊氏:コロナの影響あったんですね。

樫原氏:本業の利益ですね。本業の利益で買っていましたから。金利が高い借り入れを減らすために、親戚に欲しい人がいたので親戚に売ってその金で金利の高い分を返済して、それで返済率が下がって今16%なんです。逆にキャッシュフローがその分増えている状態です。

大熊氏:これで言えば本業の利益の比率はどれくらいですか?コロナ以降は少ないですもんね。

樫原氏:少ないですね。今は家賃とどっこいどっこいになっています。ちょうど良かったといいますか。

大熊氏:本業が入れ替わるくらい?

樫原氏:そのタイミングかもわからないですね(笑)

大熊氏:それで最初言っていた「引退した人の気持ちがわかる」みたいな(笑)

樫原氏:そうですね(笑)

大熊氏:もう楽ですね。もう上がりですよね。

樫原氏:これからどうするかですね。後は物件を時々入れ替えるとか、そういう感じになってくるのかなと思っています。

大熊氏:もうそんなに増やす必要もないですもんね。

樫原氏:ゆっくり増やしていければと思います。

大熊氏:なるほど、さすがです!
わざわざこういう資料まで作っていただいてありがとうございます。
ではもう佳境にきますけど、今後の投資活動はどういう風に考えられています?

樫原氏:年齢的にも投資できる期間が限られてきますので、30代、40代の方のプランナーさんとは異なり長く貸せる物件を買いたいなと思っています。具体的には築30年未満、新耐震で断熱材が入っている(笑)滅多にないですけど、奈良はたまに出るんですよ。1年に1軒か2軒出るので。

大熊氏:それだったら10%ちょっと切ってもいい位ですよね。

樫原氏:再建築不可で15%位いけるんですけど、そんな物件ですかね。奈良は特に半分位が新耐震の物件ですので、地元で探して行こうかなと思っております。

大熊氏:分かりました。ということでこの後また写真を含めて一つ一つの事例を説明していただくんですが、一旦ここでパート1はおしまいということになります。
樫原さんはここまで古家再生を経験されて、今から空き家再生をやりたいという方も見ていられると思いますのでそういった方に一言お願いしたいなと思います。

樫原氏:地道な投資で1軒1軒買っていって時間もかかりますけど、定期的に物件数を増やすことによって着実に資産形成ができるビジネスであり投資ですので、特に20~30代の方…

大熊氏:わかります!

樫原氏:みんな気付くのが遅いんです。40代50代になって気付くんです。

大熊氏:「なんでもっと早く気付いてくれへんねん!」とか思うんですよね(笑)

樫原氏:若い頃はお金が無いですけど、親に借りたりでもいいですけど20代、30代からやってコツコツ積み立てると年利10%の複利のようなビジネスですから、40代、50代には億万長者間違いなしです。

大熊氏:それも結局は時間ですよね。時間が1番価値があるというね。結局早くやればリスクを取らなくて済むんですよね。
分かりました。今日は長い時間古家のお話をたくさんしていただきありがとうございます。まずはこれで一旦終了させていただいて、パート2で今度は個々の物件の話をしてもらいたいと思うんですが、樫原さん今日はありがとうございました!

樫原氏:ありがとうございました。


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