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元飲食店経営者だった私が古家再生投資を始めた理由とは?【リアル!ノウハウ満載!1年間に2づつ購入している古家再生投資プランナーⓇTさんに聞いてみた!】vol.1


(以下、今回の動画の書きおこしです。※動画を見られない!って方はこちらをご覧ください。)


皆さんこんにちは。あなたの投資で社会が良くなる!一般社団法人全国古家再生推進協議会、理事長の大熊です。

シリーズ化されました【古家再生投資プランナー対談】。今回はパート3になります。今回は3年前に当協議会の古家再生投資プランナーの認定を受けられて、現在6棟の戸建てのオーナーであります。そのTさんに来ていただいております。
この協議会の会員さんのリピート率は20%を超えています。発足5年ですが、5人に1人が1棟ではなく複数の購入をしているという事になります。多い人は20棟を超えている方もおられます。Tさんもその1人で、一年間に大体2棟ずつ買っている感じになりますね。関東の方なので私とあまり会う機会はございませんが、今日はお話を聞けるのを楽しみにしていました。実際に所有している空き家の事例も画像で紹介してもらえるということなので、ぜひ最後までお聴きください。

大熊氏:では紹介しましょう。古家再生投資プランナーのTさんです。

Tさん:こんにちはTです。よろしくお願いいたします。

大熊氏:今日はわざわざお時間をとっていただきましてありがとうございます。

Tさん:いえいえ、そんなことないです。

大熊氏:緊急事態宣言の中の過ごし方はどうですか?

Tさん:僕自身はあまり変わっていないような状況です。なんとなくマイペースにやっているような形です。ただ周りの方は遠慮する方が多いですし、そういう面があるからなかなか今まで通りには上手くいかないですけど、そんなに影響は無いような状況です。

大熊氏:仕事の職種的な事もあるかもしれないですね。

Tさん:そうですね。そういう事が一番大きいでしょうね。

大熊氏:今はご自宅ですか?

Tさん:今は事務所にいます。

大熊氏:それではそういうテレワークできるような環境なんですね。

Tさん:そうですね。

大熊氏:そういったことも踏まえて、まずは簡単に自己紹介をお願いいたします。

Tさん:Tでございます。住まいは東京23区の西の方に住んでいます。不動産を始めて6年位なんですけれども、それ以前は飲食店を経営していまして、それも山手線の西側の方の場所でやっていたんですけれども辞めました。
その後に太陽光発電を持ったりとか、アパートを持ったりとか、そして今古家再生事業をやっている形です。現在年齢が50歳、妻と子供1人がいる家族構成です。

大熊氏:飲食店からの脱サラになるんですか?

Tさん:そうですね。それで経営していたような感じです。ですから皆さんと少し変わっている感じかもしれません。

大熊氏:そうですね。あまりそんな方おられないですね。

Tさん:今飲食店は大変ですけどね。

大熊氏:それはコロナ前ですか?

Tさん:コロナ前ですね。10年は経っていませんけれどもだいぶ前になります。

大熊氏:ある程度考えていたのかもしれないですね。

Tさん:私事ですけど、飲食店をやっている頃から先輩経営者の方と色々話をしている時に「飲食店だけだとだめだぞ」と言われて。「何かストックビジネス的な事をやれ」と先輩経営者から言われていました。ストックビジネスって何なのかなと調べたら「なるほど」と。例えば太陽光発電でもそうですし、古家再生、アパートもストックビジネスなんだと感じて、そっちのほうに少しずつシフトしていこうかなという感じが経営している時はありました。

大熊氏:僕ちょっと本を書かせていただいたので、去年出した本の中にも書かせていただいたのは、飲食店の方は特に別の事業をやったほうが良いと(書いていました)。そこで古家再生が一番最適ですよと書いていたんですけど、まさしくそんな感じの流れですよね。

Tさん:そうですね。リアルに体験しております。

大熊氏:やっぱり飲食ってしんどいですか?

Tさん:若い時は体力もあるし、とにかくがむしゃらで行けますが、年齢が上がってくるとなかなかキツくなってきますよね。

大熊氏:その飲食業自体は儲かっていたんですか?

Tさん:そうですね。順調ではあったかなと思います。

大熊氏:儲かっていた事業を辞めるってなかなか決断が必要ですけど。

Tさん:タイミング的に再開発で立ち退きにあいまして、そんなことがあってそれを機に一旦お休みしようかという感じになりました。その後ちょっと休んで何しようかと考えたときに、こういういろんな事業に出会ったというか、そういうことになります。

大熊氏:今はいろんな投資って形になるんですか?

Tさん:気持ち的には投資というより事業としてやるんだという感じです。どこかでお給料を貰っているわけじゃないので、自分で稼がなきゃいけないので事業としてやっている感じです。

大熊氏:空き家投資の分と他の事業の割合自体はどんな感じなんですか?

Tさん:まだ売上構成比でいったら空き家はまだ一番少ないような感じがあります。一番大きいのはアパートが大きくて、その後太陽光…太陽光と空き家が同じ位ですかね。

大熊氏:そういった事をやりながら古家を増やしていくとの事ですが、空き家投資をやるきっかけや動機はどんな感じでした?

Tさん:アパートや太陽光、経営をしていて色々思ったことが、飲食店と比べるとちょっと面白みに欠けるなというか、そんなふうに思ったんです。ちょっと小洒落た居酒屋をやっていたんですけども、飲食店の場合自分で色々考えて色んなことをプロデュースできたり、お客様と触れ合ったりとか、その喜びがあったんです。アパートとか太陽光発電だとなんとなく始めたらそれでもう終わってしまって何かつまらなかったなという感じだったんです。中をいじくれるわけでもないですし、アパートは大体似たような形なので。それに比べると空き家再生はそれぞれのお家に個性があって、自分自身の考えで内装ができたりとか、いろんなコンセプトでできるので自由度が高いなと思いました。それが面白いなと思って今もずっと続けて楽しくやっているような感じです。

大熊氏:不動産投資ですからいろんな投資方法があるじゃないですか。空き家でも他にもあると思うんですけど、協議会に入ることになったきっかけはどんな感じですか?

Tさん:最初に本を読ませていただいて、「あぁこんな商売があるんだ。面白いな」と思いました。その後セミナーをやられていたのでそのセミナーに行ってお話を伺いました。それでこれは僕に合っているのかなと感じて。
例えば飲食店は、内装も自分たちで考えて自分たちでやります。そんな形で空き家再生だったら自分のイメージで内装をお願いすることができるなと思って。これはまずは取り組んでみようと思ったのがきっかけです。

大熊氏:そしてプランナーの認定をとっていただきました。オンライン講座を受けていただいたと思いますがどうでしたか?

Tさん:非常にためになりましたし、宅建の勉強も少しをしていたのでそういう部分で繋がる部分がありました。でも宅建と違ってもっと実務的というか、「こういうポイントで見ていくのか」というポイントを教えてもらったような感じです。そこで勉強したのが今でも役に立っています。

大熊氏:当協議会での活動についてですが、ツアーとかセミナーの参加状況はいかがですか?

Tさん:ツアーは毎回、毎月応募して。通れば、もしくはキャンセル待ちして参加しているような状況です。

大熊氏:ツアーには(参加するツアーの基準など)決まりがあるんですか?

Tさん:最初の方はある地域を限定してやっていました。そのうち違う地域に移り、違う地域に移りという感じで、なるべく地域で決めて集中してやっています。集中することによってその地域の特徴とか家賃相場だとか、あとは募集していただく業者様とつながりを持たせていただいて、そんな形で重点的にやっています。

大熊氏:主に春日部のツアーが多いんですか?

Tさん:最初は川越のツアーをずっとやっていまして、その後今は船橋の方をやっています。

大熊氏:神奈川も行っていましたか?

Tさん:そうですね。神奈川の方も行っていたんですけど、まだ神奈川は1軒も買えていない状況です。

大熊氏:ツアーに参加された感じはどうですか?

Tさん:最初は何だかよくわからずに古いボロボロの家に連れていかれて(笑)先輩の皆様はディスカッションされていて、近くに寄ってその話に聞き耳を立てて、一生懸命聞いて勉強させていただいたような感じです。その時に皆さんざっくばらんにワイワイガヤガヤお話しさせていただいたことが凄く勉強になりましたね。リアルで楽しかったです。

大熊氏:あのボロボロの家を見て一回引きませんでした?

Tさん:引きましたね(笑)引いたんですけど、飲食店なんかも居抜きで入居のケースが多くて、ボロボロで小汚いし、食器だとかそういうのも散乱している。冷蔵庫開けると昔使っていた食材がそのまま放置されているとか、そんな居抜き物件をたくさん見てきていたので、しっかりと手をかければどうにでもなるんだなという事は理解をしていましたから、その点は大丈夫でした。
ただそれにしてもやっぱり飲食店に比べて生活の感じが古家にはよく残っているので、そこが面白くもありドキドキした部分でもあります。生活の感じが残っているのがやっぱり…勝手に土足で入り込んで良いのかとか、そんな感じもあったりだとか(笑)そういうのが面白かったりますね。

大熊氏:住まれている所に見に行った事はないですか?

Tさん:ありますね。

大熊氏:気を遣うでしょう?

Tさん:気を使いますね、ものすごく!余計なことを言えませんし、プランナーさんと他の方と一緒に行ってもいろんな話がしづらいですよね。「ここひん曲がっているな」とか、「ここサッシが曲がっているね。直さなきゃね」なんて、そんなこと言えませんしね。本当ドキドキしますし、「写真撮っていいですか?」というのも皆さん許可はくれるんですが、中には仏壇は写さないでとか、そういうリクエストがあったり。その辺に気をつけて対応させていただいている形です。

大熊氏:ツアーの一つの魅力でもあります一緒に参加された方とお話をするのが良いですよね。

Tさん:本当に良いですね。右も左もわからない時は本当に役に立ちました。本当に勉強になりました。あれがあったから続けて来られたのかなという感じがします。いろんなお話をさせていただき本当に興味深い話が多くて。あれは良いですね。今それがなかなかできないのが残念です。

大熊氏:懇親会が良かったんですけどね。

Tさん:最後にみんなでワイワイガヤガヤいろんな話をする(懇親会が)のが無いのがやっぱり…特に新しく始めて参加する方なんかは、オンラインだけだと辛いものがあると思います。

大熊氏:オンラインのツアーは参加されました?

Tさん:参加しております。

大熊氏:その辺の感想とかありますか?

Tさん:すごく工夫していただいていて、非常にわかりやすく伝えて頂けていて非常に助かっています。見たくなる、聞きたくなるような所を一生懸命映していただいている感じもあるので、問題ないような感じではあります。
ただ、先ほども話しましたが初めて参加される方とか、また1棟も買われていない方とかはなかなかアレだけだと手を挙げにくい感じはありますね…しょうがないんですけどね。今だけですからね。

大熊氏:いずれ懇親会とかもできる日を楽しみにしていてください。個々には後でお話しいただくんですが、購入額であったり家賃であったり利回りだったり、その辺全体について少しお話しいただきたいなと思います。


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