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【再現性100%】借金をせず 1億円の資産を 確実につくる方法とは?


(以下、今回の動画の書きおこしです。※動画を見られない!って方はこちらをご覧ください。)


あなたの投資で社会が良くなる!一般社団法人全国古家再生推進協議会、理事長の大熊です。
では参りましょう。本日のテーマはこちら。【再現性100%!借金をせず1億円の資産を確実に作る方法】をお伝えいたします。
世の中はどんどん変化しています。その上で超現実的に資産シミュレーションをしてみました。

それでは本日のテーマ【再現性100%!借金をせず一億円の資産を確実に作る方法】をお伝えいたします。
巷には『たった5年で家賃収入7000万円』とか『超高利回り、ボロ家投資法』だとか、『6年間で現金1000万円を作る』とか、『3年で資産1億円を稼ぐ』だとか、たくさんの本やたくさんのセミナーがあります。しかしそのほとんどが現実的ではないものです。その人の属性やキャラクターだけのものや、恐ろしいリスクと引き換えにしているものだとか、全ての方ができるものではありません。では普通のサラリーマンや個人事業主等には無理なのでしょうか?大丈夫です!時間と継続する力があれば可能なのです。それでは超現実的に考えてみましょう。

今回の実質利回り10%とは現金で月6万円家賃の中古戸建てを購入し、プラスリフォームも含め600万円で仕上げるということです。600万円で購入した不動産が6万円の家賃だと表面利回りが12%になります。大体空き家投資の場合表面利回りと実質利回りの差が1~2%なので、表面利回り12%で実質利回りは10%になると考えます。
この表面利回り12%とは、全国で1500棟以上の空き家再生を行っている一般社団法人全国古家再生推進協議会で空き家古家投資の表面利回りは12%~15%です。協議会では高いものは20%以上とかもありますが、今回は超現実的ということなので一番下の表面利回り12%で計算します。さらに協議会では5年で20棟以上購入している方も数人おられますし、会員の5人に1人は2軒以上購入しているデータもあります。だから継続購入も超現実的であるといえます。
ちなみに表面利回り12%は5万円の家賃だと500万円、4万円の家賃だと400万円。わかりやすいですよね。今回は超現実的に空き家投資で多い月6万円でシミュレーションしてみます。

(表の表示)この表ですが、まずは表面利回り12%、家賃6万円ということです。ただしこの6万円の家賃の中には購入したときの税金であったり諸経費だったりというものもありますので、当然12%から減ります。それから実際に家を人に貸すとなれば管理料やそういった経費も要ります。多少の修繕も途中であるかもしれません。そういうことも含めて2%、大体1~2%位実質利回りはダウンするんですよね。ですから多めに見て2%ダウンと考えて、実質利回り10%とします。
そうなると毎月貯まるのが5万円となります。家賃は6万円入るけど実際残るのは5万円だということです。それで年間60万円家賃が貯まるということになります。

それでその貯まる家賃を全て戸建て購入に充てるということです。
この表は1年目に5万円貯まるので実際12ヶ月ですから60万円貯まるということです。2年目はその倍の120万円。3年目は180万円と貯まっていきます。これをずっと貯めていって600万円貯まった段階で次の戸建てを購入します。そうすると次は家賃が倍になるので1年目でかかった年数の半分で次購入できる事になります。16年目ということになります。そして同じことをずっと繰り返すということです。そうすると3軒目、4軒目、5軒目、6軒目、7軒目… 10軒目とずっと行って、35年目には18軒の戸建て購入ができるということです。

ここで総額の家賃収入を見ていただくと1億円を超える形になっています。当然貯まったお金を全て戸建て購入に変えているので現金としてあるわけではないですが、資産として1億円の資産になっていることになります。

(グラフ表示)これをグラフにするとこんな感じです。10年目で2軒目が購入できます。そして次は16年目。これはどんどん家賃が増えていきますので購入できるタイミングが早くなってくるという事ですからこういった(形の)グラフになるんです。そして最後の方には1年で2軒購入できるような状態になったりするので最後急に拡大していく形になります。ですからこの1億円のタイミングは35年目に来るということになります。
これで600万円の賃貸戸建てが18軒で資産1億になります。もちろんこれは減価償却を計算していないので帳簿上では一緒ではありません。建物の修繕や空室などの費用は計算していませんので。しかし戸建ての場合は1棟マンションと違いそれほど大きな修繕が入らない場合が多いですし、かなり長期間継続的に入居してもらえるものなのでとても現実的だと思います。もしそのまま同じ家賃が入るとすると実質利回り10%の1億円資産になり、家賃収入は毎月108万円になります。108という数字、良い数字ですね。
もちろんこのシミュレーションは35年ですが、融資を上手く使うと短縮できます。僕がお勧めするのはできるだけ前半に融資で購入していくとこの35年がかなり近くになったりします。ただし無理する必要はありません。自分なりのシミュレーションで融資して短くするタイミングを計っていただけたら結構かなと思います。
それを最初から考えるということではなく、自分の収入や知識、経験を積みながら応じてレバレッジをかけて増やしていければ良いと思います。無理する事はありませんね。戸建ての場合1棟が小さい金額なので不動産にしては柔軟性のある投資です。それが出来るのも空き家投資なのです。これを見てもわかるように、普通の人が購入できる金額で無理な利回りでもありません。まぁ投資にはリスクが無いものはありませんので、100%は言い過ぎかもしれませんが、かなりの高い確率で達成できると思います。

いかがでしたでしょうか。今回は超現実的という言葉をキーワードに空き家投資での資産作りを解説いたしました。参考になれば嬉しく思います。これからも空き家投資の情報をどんどん提供していきますので、チャンネル登録、イイネもよろしくお願いいたします。ではおしまいです。


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