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【写真豊富】ボロボロで残置物だらけ!120万円の空き家物件の再生事例を公開!【リアル!ノウハウ満載!3年前に古家再生投資プランナーⓇになったTさんに聞いてみた!】vol.3


(以下、今回の動画の書きおこしです。※動画を見られない!って方はこちらをご覧ください。)


大熊氏:それでは引き続きまして、物件再生事例ということで少し事例を紹介していただこうかなと思っています。
(物件画像)これが何軒目ですか?

Tさん:これが一番最初に買わせていただいた物件ですね。

大熊氏:これが一番最初ってなかなか根性が要りますね…

Tさん:そうですね。皆さんに「よくそんなの買えるな」と言われましたね(笑)「初めてなのに」と。

大熊氏:これはちょっとベテランの域ですよ。

Tさん:これが安く買えた物件ですね。

大熊氏:いくらでした?

Tさん:これが120万円です。

大熊氏:これが先ほど(対談②で)言っていた400万円だった物件が120万円で買えたというものですね。

Tさん:そうです。ベランダはもうボロボロで取り替えましたし、色んな所を直した物件でした。リフォーム代は確か370万位だった物件です。

大熊氏:これのどこが購入のポイントになったんですか?

Tさん:歩いて2分か3分ぐらいの所に大型商業施設がある場所だったんです。例えばららぽーとさんとかああいう系の店が新しくできたような場所で、それがすごく魅力に映って。立地ですね。
駅から30分以上歩かないといけない地域なのですが、そういう意味では駐車場も無いですしマイナス点の方が多いんですけども、すぐ近くにららぽーととか大型施設があるのがポイントでしたね。土地面積は39平米、建物も40平米位の本当に小ぶりな物件でした。
(物件の部屋画像)中はこんな感じでしたね。残置物だらけで…まぁこんな感じですね。

大熊氏:あーいい感じですね…(笑)

Tさん:(笑)私の友人とかに見せるとみんな引くんですよ。

大熊氏:引きますよね。

Tさん:(2階画像)これは2階の写真で天井を見ると剥がれている部分があるんですけど、そこの隙間から覗くと少し太陽の光が入ってくるような物件でした。

大熊氏:でもその割にはそこまで酷くないですね。雨漏りしている割には。

Tさん:はい。その点も逆に「思った以上に大丈夫だよ」と言われて。
(残置物を排除した画像)これがある程度残置物も取ったような状態です。

大熊氏:トイレが綺麗ですね。

Tさん:水回り全てやりましたし、コンセントもやりました。

大熊氏:コンセント(のリフォーム)が多いですよね。

Tさん:こんな感じですかね。キッチンの間取りを変えてみたり、そんなことをしました。(リフォーム完成画像)完成したのはこんな感じです。

大熊氏:綺麗ですね!床はCF(クッションフロア)ですか?

Tさん:そうですね。CFです。

大熊氏:こんなCFがあるんだ。

Tさん:すごく綺麗で入居者さんにもすごく気に入っていただきました。

大熊氏:写真で見たらフローリングに見えますね。

Tさん:そうですね。

(キッチン画像)
大熊氏:いい感じ!カウンターキッチンだ。

Tさん:そうです。カウンターキッチンにしていただいて。今ご夫婦とワンちゃんが1匹で住まわれている形です。

大熊氏:ちょうど良い大きさかもしれないですね。

Tさん:これが1軒目でした。

大熊氏:これは入居者が決まるまでどれくらいかかりました?

Tさん:1ヶ月ちょっと位ですかね。実質1ヵ月かからなかった位な感じです。早かったですね。内装を見ていただいたら気に入っていただいて。職業はトラックの配送の運転手をやられているという事で、駐車場が無くて大丈夫かなと思ったんですが、「近くに借りるから大丈夫だよ」ということで問題なかったですね。

大熊氏:これで家賃はいくらですか?

Tさん:5万5000円です。利回り的にも12%は超えている感じです。「あんなボロボロでもやればこんなに綺麗になるんだ」というのが凄くよくわかった物件でした。それでちょっと自信を持てたというか、ボロボロにより抵抗が無くなったという感じでした。

大熊氏:ボロボロ(物件)をやればやるほど慣れるのが早いというか、自信が出るというか、一番最初にそれをやられると後はすごく楽ですよね。「何でもいける!」みたいな。

Tさん:仰る通りで、「柱さえしっかりしていれば大丈夫かな」位な感じになります。これをやったおかげで勉強になったなと思います。

大熊氏:今日は事例をいくつ用意してもらっているのですか?

Tさん:もし出そうと言えば今までの全部の事例をお出ししても大丈夫な感じではありますし…

大熊氏:ぜひお願いいたします。

Tさん:(2軒目画像)これが2軒目に買わせていただいたやつです。

大熊氏:これ、木が倒れているんですか?

Tさん:倒れてはいないんです。倒れてはいないんですが、しっかりと道路にはみ出してしまって、隣地の人は困っていたという物件でした。

大熊氏:それは喜ばれたでしょうね。

Tさん:もう本当に喜ばれました!「この木何とかしてほしい」「分りました!切ります!」という形で。それから隣の方や工事業者さんも含め非常に良い関係がずっと続いていた物件でした。

大熊氏:これ、ドアがお洒落でいいじゃないですか!なんか家に似合わず。

Tさん:ドアがリフォームしてあったりして、その割には木が伸び放題で、周りの人が色々大変だっただろうなと思うような感じでした。

大熊氏:これは再建築できそうな感じですね。

Tさん:そうですね。これは再建築可でしたね。先程の物件も一応再建築可能物件だったんですけどね。

(物件内部画像)
大熊氏:お風呂がきれい。

Tさん:中はリフォームを一回されているような感じです。これは230万円で買わせていただいた物件です。

大熊氏:これはどの辺りですか?

Tさん:川越の方です。

大熊氏:川越で230万円ってなかなかね…

Tさん:そうですね。思ったより川越ってちょっと高めだったりするので。
(2階画像)これは2階の方ですね。2階もリフォームされているのでしっかりはしていましたね。

大熊氏:綺麗ですね。良いじゃないですか!

Tさん:(リフォーム後画像)これが完成後ですね。アフターの方です。ここに木があったと思うんですけど、それも全部取って。

大熊氏:これは車入れられるんですか?

Tさん:そうですね。駐車場を作りました。

大熊氏:大きいな~それは!

Tさん:ただ駐車場を作ったのは良いんですけど、入居した方が車を持っていなくて。結局車を使っていない方が入居されたんですけどね。

大熊氏:なるほど。まぁまぁあるあるですね(笑)でも前に自転車や荷物を置く事もできますし。

Tさん:ここは20代後半位の方が入居されまして。

大熊氏:そんな若い方が入られたんだ。

Tさん:IT関係の会社に勤めている方で「荷物が多いから戸建てに住みたい」という感じでした。

大熊氏:3人家族位ですか?

Tさん:いや、お一人でした。

大熊氏:一人で入られることはさすがに少ないな。

Tさん:そうですよね。お一人というのはちょっとびっくりして。それでまた車も使わないということで「あー…」という気持ちになりましたね(笑)

大熊氏:仕事兼自宅みたいな感じなんですかね。

Tさん:かもしれないですね。

大熊氏:中も綺麗ですね。

Tさん:これはリフォームが220万円かかりました。

大熊氏:サッシは元々ですか?

Tさん:そうです。前の方が一回リフォームをした後なので。良い物件に出会えたなみたいな感じでした。

大熊氏:壁紙も良いじゃないですか。

Tさん:こんな感じにアクセントで入れていただいて。一応照明だけは私の方で用意して付けるようにはしています。後はレースカーテンを入れたり入れなかったりと、そんな感じです。

大熊氏:ポイントとしては照明を意識しているということですか?

Tさん:そうですね。やっぱり古い家なので入って暗い雰囲気よりもパッと明るくなった方が良いだろうということで。照明もやっぱり安くて良いものをと思って付けていますね。

大熊氏:ちょっと高そうに見えますもんね。

Tさん:そうですね。なんとなくそんな感じに見えるのかなと思って。ソファーとかはまだ一度も置いた事は無いので、照明とレースカーテン位ですかね。これが2軒目でした。

大熊氏:これも入居者が決まったのは1ヵ月位ですか?

Tさん:これはもうちょっとかかって2ヶ月位でした。2ヶ月かからなかった感じでした。

大熊氏:まぁそれくらいだったら。

Tさん:問い合わせとか内見とかは何件かあったらしいです。不動産の人曰く「心配しなくてもすぐに決まりますよ」という感じでしたね。

大熊氏:そういう意味では戸建てはやりやすいですよね。

Tさん:そうですね。そういうのも含めて驚きというか、こんな早く決まるものだと思いませんでした。

大熊氏:6軒あるうちの退去というのはあるんですか?

Tさん:退去は今の所無いですね。最初に入居した方が2年契約だったんですけど、それを更新して頂きましたし、退去は1軒もないです。

大熊氏:その意味でもやりやすいなぁ。

Tさん:やっぱり一度入ると戸建てはなかなか出ていかれる可能性は少ないのかなと思っています。
(3軒目物件画像)これは3軒目ですね。これは川越です。

大熊氏:これはまだシャッターが新しいですね。

Tさん:このシャッターも普通に生きているようなシャッターで良かったですね。

大熊氏:ドアとの差が大きいですね(笑)

Tさん:そうなんです。ドアがいわゆる●●(10:23)のドアでしたね。

大熊氏:何かあったんですかね。なんで窓だけなんだろう。

Tさん:そうですよね。盗難に遭われたのか何なのかよくわからなかったんですけど。380万でしたね。広さ的には土地が44平米でした。(物件内部画像)こんな感じですね。

大熊氏:でも中は綺麗ですね。

Tさん:残置物があったんですけど、残置物を撤去した後です。

大熊氏:それにしても綺麗すぎませんか?畳なんてすごく綺麗。

Tさん:そうなんですよ。畳がすごく綺麗でした。「このまま使えるね」みたいな話をしていました。

大熊氏:電気も使えるし。

Tさん:ただ床がベコベコしていたような感じだったんですよ。

大熊氏:やりやすそうな感じですね。

Tさん:そうかもしれないですね。これはリフォームが約130万円でした。

大熊氏:なるほど。いろんなパターンをやられていますね。物件代が高くてリフォームが少ないやつもこうやって経験されているんですね。

Tさん:そこで比べると、私自身が個人的に好みなのはリフォームをたくさんした方が好みだったなと思います。物件によってなかなかお金を使いにくかったり、リフォームしにくかったというか、そういうのはありますね。

大熊氏:限られた所でやるという事ですから、ビフォーアフターのアフターもそんなに代わり映えしないしね。

Tさん:そうなんです。(リフォーム後画像)これがアフターで畳だった所はCFを貼ってふすまとかは替えたり。水回りはこのまま残してという感じです。トイレも便器自体は替えなくてもトイレットペーパーホルダーを替えてみたりとか。

大熊氏:なるほど。お風呂も綺麗だな。お風呂は塗っていますか。

Tさん:そうですね。塗っています。お風呂も洗面所も替えずにそのままですね。
(2階画像)これが2階です。

大熊氏:2 LDKになるんですか?

Tさん:2LDKですね。2LDKSという形です。この写真の左側のところが廊下じゃなく不思議な空間ができていまして。

大熊氏:雨風が降った時洗濯物とか干せるかもしれないですね。

Tさん:ここは確か増築部分だった気がします。こんな感じで綺麗にしていただいて、母子家庭のお母さんと娘さんの2人で住まれています。

大熊氏:ちょうど良いくらいかもしれないですね。これも家賃は5万5000円位ですか?

Tさん:そうです。これも5万5000円です。ちょうどこの位の規模だとそれぐらいの相場なのかなという事で。

大熊氏:外壁もさっきのより綺麗でしたね。

Tさん:そうですね。買値は以前の物件より高かったんですけど、その分リフォーム代は安くしながらバランスをとって…という流れです。


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