一般社団法人全国古家再生推進協議会、理事長の大熊です。2023年が始まりました。卯年だから飛躍の年にしたいですね。さて、不動産業界はどうでしょうか。空き家投資はどうなるのでしょうか。私が思う傾向と対策をお話しいたします。

まずは昨年から続いている物事を挙げてみましょう。急激な円安への変動と、世界的な物流の混乱。大分解消されてきましたがいまだに給湯器など、一部で入居しにくいものがあったりします。ウクライナ戦争による影響も続きます。一番影響があるのはエネルギーですね。当社の工場でも電気代が1.8倍、ガス代は2倍近くになっています。木材も世界的に戻ってきているようですが、日本では高止まりです。金融緩和継続による不動産価格の上昇。円安で海外からのお金も流入しているので、それも原因の1つです。インフレになって、ものは上がっているがまだまだ給料は上がらない。さて、2023年はどうでしょうか。エネルギーを中心としたインフレはまだ続くでしょう。不動産業界全体としても土地、建物ともに高止まりしています。この傾向は続くものと思われます。不動産全般から見ると、築古戸建ては比較的変動は少ないとは思います。それでも利回りは落ちています。我々のデータでは買い付け段階での利回りが関東近辺で10％から12％、関西近辺で12％から14％、地方都市で13％から15％になります。ただ戸建ての場合は家賃が想定より上がりやすい傾向があるので、実際にはこれより1、2％確定利回りが上がっています。これは不動産業界全般、インフレの影響もあるでしょうが、築古戸建て投資がメジャーになってきたこともあります。築古戸建ての認知度は上がりその魅力に人々が集まってきているということです。実際当社団が始まった6年前ぐらいと比べると、空き家投資という言葉でびっくりされなくなってきました。投資というものは良いものが出てくると人々が集まり、利回りが下がってくるのは当然です。それだけいい投資なんだという証拠でもあります。その代わりどんどん購入しにくくなります。

今後空き家古家不動産投資、築古戸建て投資はますます細分化され、個人に対して適正化されていくものと思われます。どういうことかと言うと、資産性を優先し利回りを落としていく方、地方などまだ手付かずの地域に行って利回りを高める方、都市部でじっくりと時間をかけて良い物件を選別する方、ポートフォリオを狙って都市部と地方との両方購入する方など、さまざまな購入の仕方やリスクの取り方の多様性が出てくるでしょう。具体的な話をしましょう。横浜など大都市の近辺では築古戸建てといえどもかなり高額で、総額1,000万近くになります。しかしその分家賃も高いです。想定利回りは大体10％ぐらいで、そこから家賃が伸びて11％とか12％になります。逆に金沢、富山、福島、熊本などは、地方では物件購入が100万とか200万で安く、その分リフォーム費用がかかります。ということはその分減価償却費大きいので節税に使うには最適です。利回りも想定13％で購入し、決定家賃が上がって14から16％になります。地方の場合はまだまだ戸建て賃貸の認知度も低いので競合が少ない。私が10年前に始めた状態に近い所もあります。最近では福島県の会津若松で賃貸調査をしたところ、戸建て賃貸が1つも出てこない。これなら絶対勝てると購入を決めています。確定家賃が飛び跳ねる可能性がありますよね。あと関西では安定した購入が可能で、数では圧倒的です。全古協全体の再生戸数の約半分は関西にあり、年間約100件くらいは関西なんです。戸数を増やしたいなら関西に行く方がいいかもしれません。

あともう一つ、今後は民泊は必ず増えるでしょう。一部規制緩和も始まり、やりやすくなっています。少しリスクを取ってもリターンを取りたいというベテランの方は、場所や物件によっては民泊にトライするのもいいでしょう。ただ注意も必要です。前述したように今後は認知度も高まって競合が増えてきます。その競合、競争の中でも勝っていくためにはリフォームの質を高め、より入居者に選ばれる必要があるのです。全古協では毎月のように古家再生士が集まって切磋琢磨で質を上げる努力をしています。その結果、想定家賃より確定家賃が上がるようになっています。そういった目線で全国のツアーに参加して検討するのもいいですね。

いかがでしたか。今後の空き家投資、まだまだ未来が見えますよね。全古協では全国どこでも行ける、空き家古家物件見学ツアーをご用意しています。熊本なら馬肉、北陸なら海産物、会津若松なら日本酒など、その地域を味わうこともできます。ぜひ旅行気分で全国に行って、楽しみながら空き家投資を勉強、実践してください。

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