（以下、今回の動画の書きおこしです。※動画を見られない！って方はこちらをご覧ください。）

大熊氏：中部地域3ツアー合同対談ということで、物件の事例をもとに各ツアーの話を聞きたいなと思うんですけれども。じゃあ中村さんいきましょうか。

中村氏：はい。一応岐阜で紹介する内容としましては、これはもう本当に岐阜市の郊外、岐阜市内から30分くらいの関市っていう美濃の方に行く、岐阜市でもだいぶ北の方にある外れたところなんですけど。ここで購入金額が20万円とすごく金額が安く買えまして。駐車場も無い案件っていうことと、だいぶ離れているっていうところから、家賃3万5000円で設定をして。家のリフォーム歴があってクロスがそのまま貼れたりというものがあったもんですから、ちょっと残置物が多くて工事金額はちょっとかかったんですけど、比較的工事代金も安くできて一応ツアーでは想定利回りが17.87%で3万5000円で募集でどうですか、とスタートした案件になります。これがちょうど3ヶ月ちょっとで決まって、一応4万5000円の家賃がついて実際利回りとしては22.98%ですね。約23%くらい。郊外でこれだけ取れたので、一応物件としては大駆けした内容になります。キッチンはシステムキッチンが入っていたんですけど一応ここも実は塗装でやっています。

大熊氏：新調じゃないんですね。

中村氏：これ塗装です。プライマーから全部。僕元々塗料メーカーだったんで、そこの下地の密着とかもプライマー、下塗り剤から考えて全部塗装で建具も塗っているような感じです。

大熊氏：これはいいですね。

中村氏：なので本当新品みたいな形です。ガスはIHだったんですけれども、元々ついていた電気温水器が凍結破裂で、給水管が電気入れてみたらだめだったので、プロパン屋さんを入れて。ガスコンロだけ、ビルトインのものを入れ替えてもらった形になります。和室は塗装でいきまして、畳を表替えしただけのような形です。こちらは結構ボロボロだったんですけども、畳の部屋を板間に変えてクロスで仕上げたというところです。ここは結構内見があったんですけど、皆さんやっぱり「便が悪いね」ってことだったんですが、内装は皆さん気に入っていただけて。最後の方は「これだけきれいだったら全然大丈夫」っていうことで駐車場も、近くで僕らが探したところもあったんですけど、看板に載ってない駐車場をご自身で探されて「ここに住みたい」って言って決めてもらったような入居者さんだったんです。

大熊氏：郊外で、駐車場無しでもいけますよっていう事例ですね。

中村氏：そうですね。僕らの中では岐阜はもう車が無いと、というところです。特に岐阜市は、長良川を挟んで、川南、川北っていう言い方をするんですけど、岐阜駅とかのJRや名古屋鉄道名鉄線っていう駅が結構、川南に集中しているんです。このエリアは名古屋に結構通勤される方とかがいらっしゃって、駐車場が無くても結構決まったりするんですが、どうしても川北っていうエリアは駐車場が必須になっているようなエリアってところで。購入金額と家賃の利回りで「これだけ取れるんで勝負しませんか」っていう形でやってもらった案件です。大駆けした形ですね。決まるかなってオーナーさんと言いながら・・・。

大熊氏：ちょっとリスクの高い物件だったんですね。

中村氏：そうですね。ただ意外に、他の僕の投資家さん仲間とかも、関市っていうところが北にあるものですから「意外に需要あるよ」っていうちょっとアドバイスを頂いていて。それを参考にして決まった形です。それでこちらは、岐阜の川北なんですけれども結構坪単価が高いエリアで、坪20万くらいするような、岐阜市でも平均値より高いエリアなんです。けれども坪数が小さかったっていうことと、あと売り主さんが結構、現金化を急がれていたっていうところで80万円という安い金額で買えたってこともあり、屋根のカバー工法で吹き替えと、写真には載ってないですけど外壁の全塗装。あとは和便を洋便に変えたっていう結構がっつり工事をしまして、工事金額は370万円です。ここが前回のお話でもやった、元栓をひねってみたら給水管が破裂していたっていう案件だったんで、これ実は追加費用で20万円くらい工事費を頂いているんです。けども、それでも12%は超えている案件で一応物件としては回っているような案件です。ただこれも駐車場が無いんですけど、近くに月極がありまして、そこを入れても6万円ちょっとくらいっていう家賃でプレゼンした案件になります。こういう洗面所もがっつり床をえぐって、もう大引きから全部やり変えたというような案件になります。

大熊氏：これはやっぱり購入金額が安いから工事額をしっかり取れるんで、それでガラッと変わるっていう事例でもありますね。

中村氏：安いのでも構造も結構触ります。大引きからしっかり直してっていう形で。先ほど可児・多治見で森さんが出した案件、すごくきれいだったので、僕はああいう物件もちょっとやってみたいっていうのもあって。結構古い安い物件をよく紹介するので。購入金額がちょっと高くてもイメージが湧きやすい、プランナーさんでもまだ歴の浅い方がイメージしやすいと思うので、そういうものもツアーに入れていきたいとは今思っています。それでこれが、購入金額が高かったんですけれども、3間の和室を23畳のLDKにがっつり変えたっていう物件です。物件としては和をイメージした造りで、一応木目も全てステインで塗ったり、そういった古民家を意識した案件になります。写真には載ってないんですけど、玄関入って吹き抜けがあって。玄関を開けたらインパクトがあるような、民泊でも使えそうなお家でした。あとこれも入居が決まっている案件ですけれども結構場所的にはいいところで、購入金額が半値くらいで買えた案件になります。工事代金が350万円で、こちらもやはり駐車場が1台しかない案件だったんですけれども、リフォームでしっかり差別化しながら、見せるところを魅せて、家賃としては6万8000円を取れて14.19%で回っているような案件になります。

大熊氏：いいですね。

中村氏：これは雨漏りとかもあったものですから、そういった交渉材料で、売り主さんから値段としては安く物件を購入した案件になります。一応こういった金額の交渉って僕得意な方ですから、いろいろ事前に詰めたものをツアーに準備して、プレゼンをしているような形になります。

大熊氏：分かりました。ありがとうございます。それぞれでいろんなタイプのお家があったりしますので、皆さん投資をする場合はもちろん自己責任なんですけども、しっかりとリスクと収益シミュレーションというのを考えながら、そして一緒に再生士さんと相談しながら自分でどこまでのリスクを負うか。それ以上のメリットはここにあるよとか、結構再生士さんが経験も豊富なので、そういったアドバイスをしっかり聞くことによって、自分の判断材料が広がってきますので、その辺がポイントかなと思います。ぜひ皆さんいろんな地域にも参加されて、いろんな再生士に会われて、勉強していただいたらなと思います。

ということで、中部3ツアー合同のYouTube対談をさせていただきましたけども、皆さんいかがでしたでしょうか。ぜひまた中部のツアーに参加されて、そして自分の資産を増やしていっていただけたらなというふうに思います。それでは皆さんどうもありがとうございました。

中村氏：ありがとうございました。

堀川氏：どうもありがとうございました。

森氏：ありがとうございました。

大熊氏：では終わります。さようなら。

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