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老後の年金を家賃収入でつくる!簡単3ステップとは?


(以下、今回の動画の書きおこしです。※動画を見られない!って方はこちらをご覧ください。)


皆さん、こんにちは。
一般社団法人 全国古家再生推進協議会、理事長の大熊です。

今日のお話は、老後の年金を家賃収入でつくる簡単3ステップということで、簡単に3つに分けてご説明したいと思います。

1つ目。まずは400万円貯めましょう。
投資という意味で、不動産投資以外のどんな投資でも種銭をつくることが大事です。
それも無しに融資だけに頼るのは非常にリスクが高く、良くないです。
ですからまずは貯めていただくこと。
そして購入・工事・入居。これが大事ですね。
そして3つ目。どんどんそれを増やしていきましょう。

1つ目 400万円を貯める。
これは、もう何が何でも貯めてください。
ネットとか本とかで「融資を引いて、どんどん投資していきましょう。」みたいな話がありますが、あれは非常に危険です。
まずは、400万円現金で戸建てを買って、そしてその収入の中から次の投資を変えていく。
そして、その次からは融資を引くこともOKです。
前の現金で買ったお家の家賃が、その次のリスクヘッジに変わっていきますので、非常にリスクが低くなります。
何かあった時でも自分の生活に支障がないようにまずは400万円を貯める。

そして、この400万円を貯めるスキルを身に付けておくことが非常に大事です。
種銭も貯められない人間が投資をして収益を得ようというのはほぼ博打に近くなってくるので、まずは貯めるスキルということも考えて、しっかりと貯めていただきたいと思います。
「どうしてもお金がないんだ!」
「お金が足りないんだ!」
という方は、親戚や身内にお金を借りることもいいですし、僕がオススメするのはアルバイトです。
種銭をつくるのにアルバイトをちょっとしてください。
副業禁止の企業であれば問題ですが、仕事が終わった後にどこかでアルバイトをして、今だとネットでもアルバイトができるので、そういった形で頑張って400万円貯めてください。

協会の中での事例としましては、25歳くらいの方が私のところに相談に来られました。
彼は古家投資をしたいがお金がないということで、それなら貯めてから来てくださいと一度は断ったんです。
その彼が1年後に戻ってきまして、
「お金を貯めました、投資させてください。」
と来ました。
どうしてそんな急にお金を貯めたんだと聞くと、仕事が終わってから夜に牛丼屋でアルバイトをしてお金を貯めて、投資を始めたということがありました。
その彼は今では10戸以上の大家さんになっています。
やはり、お金を貯める努力ができる方は空き家投資でも成功する方になるので、ここはしっかりと種銭を貯めていただきたいと思います。

そして、この400万円が足りなければ、借地物件や再建築不可物件、あるいは地方の土地の安いところでやることも可能です。
ただし、リスクは少し高くなりますので、そういったことを考慮の上やっていただきたいと思います。

それでは2番目。
購入・工事・入居というところです。
ここは、家賃からの逆算、そして差別化リフォーム、家賃・AD・付加価値。
ひとつひとつ説明していきます。

まずは家賃です。
相場家賃というものをまず知っていてください。
これはネットとかでかなり調べることができます。
慣れもいりますけどね。
家賃相場を出していきます。

それから期待利回り。
協会の中では大体12%~15%が一般的です。
欲しい利回りを割り引くと投資額というものが出てきます。
例えば、相場家賃が5万円であれば、期待利回りが15%欲しければ、投資額は400万円になります。

その400万円からリフォーム額を引いた額が物件購入額になります。
この式は絶対に覚えてください。

例えば、リフォーム額が200万円かかるのであれば、400万円から200万円を引いて、物件購入額は200万円になります、
というような形です。

この式から大きく逸脱するような形であれば、投資としては上手くいっていない形になりますので、是非、基準として持っていただきたいと思います。

次に、リフォーム工事ですが、こういった具合に差別化をしていただきたいです。
たくさんのマンションや貸家・賃貸住宅があるので、せっかくの戸建てなので古い良さ、木造の良さ、そして和風の良さを強調できるようなリフォームをやっていただきたいと思います。

これは数年前にあった事例ですが、非常に和風の古い良さが出ています。
ここら辺の予算を少なくするために、天井をそのまま残すといった工夫をしています。
そしてこのデザインですが、今気づいたんですが、これ何と、ちょっと鬼滅の刃っぽいですよね。
今風のデザインで、今やればもっと受けたかもしれないですね。
その当時も非常に人気があって、すぐに入居者がついて喜んでいたということですが、今だったら爆発するかもしれないですね。
禰豆子(ねずこ)の色っぽいですしね。
こういったリフォームを工夫することも非常に大事だと思います。

そして3番目、増やすということです。
(入ってきた)家賃を使わないということが大事です。
例えば先ほどのシミュレーションであれば、5万円ずつ毎月入ってくる。
1年間貯めて60万円。
それは貯めておいて、次の投資に回すということが非常に大事です。
それが複利になって、どんどん雪だるま式に増えていく形になります。

この本は私と三木顧問が書いた本なんです。
この本の267ページに、無借金で1億円の資産を作ろうというシミュレーションがあるので、これを見ていただくとすぐに分かります。
400万円を投資することによって、12年間で毎月20万円入る収入になってくる。
ずっとずっとやっていけば125万円になり、1億円というような形になってきます。
このシミュレーションを見ていただいた方が早いかと思います。

反対側に融資を使ったらもっと早くなりますよ、ということも書いていますので、この本の267ページを見ていただいて
参考にしていただければと思います。

では、今日のところはここらでおしまいです。
チャンネル登録やいいねをしていただければ嬉しいです。
今日のところはおしまいです。


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