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【写真豊富】ボロボロの雨もりした物件を400万円で購入して利回り12%達成した再生事例を公開!【リアル!ノウハウ満載!3年前に古家再生投資プランナーⓇになったTさんに聞いてみた!】vol.4


(以下、今回の動画の書きおこしです。※動画を見られない!って方はこちらをご覧ください。)


大熊氏:引き続き物件再生事例ということで事例を説明していただこうかなと思っています。

Tさん:(4軒目画像)これが4軒目ですね。400万円で買って、リフォームが430万円でした。

大熊氏:結構かかりましたね。

Tさん:これは雨漏りをしているような物件でした。

大熊氏:総額が(その価格ですか)?

Tさん:そうです。そうなんですけど、それでも利回り12%を超える位の家賃を取れる場所だったんです。

大熊氏:家賃はおいくらですか?

Tさん:ここの家賃は8万円ですね。

大熊氏:場所的に(家賃は)そんなもんですか?

Tさん:東村山の方なんですけど、家賃相場としては比較的高く取れるような場所なんです。

大熊氏:じゃあこれが自分で探し来られたという物件ですか?

Tさん:そうですね。

大熊氏:さすがやね。我々がやっているような空き家再生で、戸建てで家賃が8万円はなかなかね…

Tさん:僕も元々は不動産屋さんを回って「家賃相場はいくらですか?」という形で尋ねましたが、その時に「さすがに8万円は無理だろう」みたいなそんな感じでしたね。「まぁ7万円位から始めたらどう?」みたいな感じでした。

大熊氏:そんなものなんですよね。事例が少なくて実際わかっていないですよ。

Tさん:「多分7万円でも厳しいよ」みたいなことを言われて、「失敗したかな、僕…」って最初思ったんですけど(笑)自分1人で勝手にやったのがいけなかったのかなあとか。
(内部画像)中はこんな感じですね。

大熊氏:多少改装されていたんですね。

Tさん:そうですね。これが1階のキッチンです。これがお風呂でバランス釜だったりとか。

大熊氏:お風呂はちょっと古いですね。

Tさん:そうですね。古い感じです。(2階画像)2階の方ですね。

大熊氏:お隣さんは新築が立っているから、ここも再建築可能ですよね?

Tさん:そうですね。再建築可能です。

大熊氏:良い所なのかもしれないですね。

Tさん:今の所たまたまですけど再建築可能の物件ばかりになっています。借地物件は今の所一度も買ったことがないです。
(リフォーム後画像)それで完成したのがこんな感じです。ちょっと壁を塗ったりしています。

大熊氏:綺麗になっていますね。これ外は何もしていないんですか?

Tさん:いえ、壁を塗ったりとかはしています。(家の外側)ここら辺がちょっとお金がかかっています。

大熊氏:外をやるとやっぱりお金がかかっちゃいますよね。給湯器は追い炊き付きですか?

Tさん:はい。追い炊き付きです。

大熊氏:それもちょっと高く付いていますね。

Tさん:これが本当に上手く直していただいて。

大熊氏:お風呂も良くなっているね。これはユニットバスではない?

Tさん:ユニットバスではないです。入った瞬間僕もユニットバスだと一瞬思った位綺麗にやっていただいて。

大熊氏:これは上手い事やっていますね!これは値打ちがあるな。

Tさん:入居者さんはご夫婦で住む感じでした。

大熊氏:たまたまかもしれませんが、1人とか2人とか少ないのが多いですね。

Tさん:そうですね。少ないのが多いですね。この物件は土地が60平米、建物が50平米位の所なんです。

大熊氏:それでも大体3人か4人ぐらいが多いですけどね。2人だったら十分過ぎるくらいですね。

Tさん:(リフォーム後2階画像)これが2階ですね。部屋と部屋の間が襖だった所を、壁を作ってもらって分かれるようにしました。2LDKという形にしっかり分けた形です。

大熊氏:白黒がハッキリしていて良いですね。

Tさん:これもやっぱりカラーズさんのセンスというか、上手ですね。

大熊氏:この床のCFは…(以前の物件でも使用していたものですか?)

Tさん:そうなんです。お気に入りになりました(笑)「何かしら上手く特徴をつけてください」とはお願いをしていて。壁でも床でもどちらでも良いので、入居者さんが内見に来たときにちょっとでも印象に残ってくれるような、そんな仕掛けを考えています。

大熊氏:なるほど。そういうポイントを考えているんですね。良いですね。

Tさん:(リフォーム後キッチン画像)これもカウンターキッチンにして。

大熊氏:カウンターキッチン好きですね!

Tさん:そうなんです。好きなんです(笑)だからやっぱりボロボロを買うのが好きなんですよ。

大熊氏:そういう事になってきますね。

Tさん:なのでそうすると床もボロボロなので剥がし直さなきゃいけない、水回りもなんとかしなきゃいけない…

大熊氏:どうせだったらこれも変えてしまえと。

Tさん:そういう事です。
この物件もお客様が来てすぐに「ここが良い」と奥様に言っていただいた物件ですね。「内装が本当に気に入った。ここにぜひ住みたい」と非常にお褒めいただいた物件でした。不動産屋さんもあまりにも早く決まったんでビックリしていて、「私も住みたいくらいだ」と不動産屋さんも言ってた位の物件でしたね。

大熊氏:そうするとなんか、家賃が安すぎたかなと思っちゃうんですよね。

Tさん:そうなんですよね。早く決まると今度は…でも嬉しい悲鳴ですけどね。

大熊氏:あまり欲を出したら駄目です。手頃なのが良いです(笑)

Tさん:(笑)なんだかんだ言いながら早く決まるのが一番良いですからね。そういうことですね。精神的にも良くないよと、そんな感じです。

大熊氏:半年ずれた分の家賃はなかなか取り返すのに時間かかりますしね。

Tさん:どちらかというと、他の人と比べるとリフォームにお金をかけて、なるべく早期に入居者が決まるような形で考えています。

大熊氏:まぁそれは人それぞれですね。時間がかかっても良いという人もいますし。

Tさん:僕のやり方が正しいと思ってはいないですけど、ただ私はそんなやり方をしています。
(5軒目画像)これが5軒目です。

大熊氏:鉄骨みたいな形をしていますね。

Tさん:そうなんです。鉄骨ではないんですけど。

大熊氏:増築でもないか…珍しいなぁ。

Tさん:埼玉県の三郷のほうの物件で、壁にしっかりと大きなひび割れ、大きなクラックがたくさん出来ていて、周りは物流会社だとかが多い所です。

大熊氏:なるほど、前が壁になっているんですね。でもこれは後からやっているにしては…よくわからないですね。

Tさん:そうですね。ちょっと不思議な。

大熊氏:でも最初からでは無いような気がしますね。

Tさん:その前にお店をやられていていたらしいんです。スナックか何かをやっていたというのはちょっと聞きましたけれども。

大熊氏:角地なので明るそうですよね。

Tさん:この物件が150万円で買わせていただいて、リフォーム代が500万円。こんな感じですね。(内部画像)1階ですね。

大熊氏:面白いですね、これは。

Tさん:不思議な感じでした。

大熊氏:好きそうな感じしますね。「何か出来そう」みたいな感じで。これやっぱりお店の後だからか。

Tさん:そうですね。ちょっと不思議な…

大熊氏:こんな間取り無いもんな…

Tさん:この物件は初めてリモートで参加して買わせていただいた物件だったんです「思ったよりしっかりしているよ」と説明をされていたので、買い付けを入れてみようかなと。

大熊氏:いくらのやつをいくらで買い付けしたんですか?

Tさん:最初どうだったんですかね…ちょっと記憶に無いんですけれども、ちょっと忘れちゃいました。
(トイレ画像)トイレの窓がぶら下がっていて中にいろんなもの(残置物)が…

大熊氏:これは、トイレも増築っぽいですよね。

Tさん:こう見るとそうですよね。

大熊氏:お店単体でやっていたのか…

Tさん:これがお風呂場ですね。

大熊氏:定番になっていますね。

Tさん:関西の方はあまり?

大熊氏:関西のほうは窯が外にあるんですよ。バランス釜の分浴室は広いです。

Tさん:なるほど。(2階画像)2階ですね、こんな感じです。ここの物件はベランダも無いような感じで。

大熊氏:そういうことか。お店だったからかな。「洗濯物とかどうすんねん!」という感じですね。

Tさん:それで「これどうしましょう」って話で、最終的には2階の方で洗濯竿をかけられるようなフックをそのまま活かして。あとは浴室乾燥機を入れてもらってそれで対応しようかとなりました。角地で日当たりはそこそこよかったんですが、室内干しで我慢してもらおうかという感じでしたね。

大熊氏:やっぱり色んなアイディアが出てきますよね。さすがですね。

Tさん:(リフォーム後画像)これがリフォーム後ですね。

大熊氏:黒に塗ったんですね。黒と赤ですか?

Tさん:これはもうお任せで。

大熊氏:ちょっと渋い感じだね。あ、なるほどこうしたら良いじゃないですか。

Tさん:そうなんですよね。壁は貼るのか塗るのかどっちにしようかみたいな話だったんですけど、最終的には塗ろうという話になったみたいで。

大熊氏:赤がポイントになってね。

Tさん:そうですね。何かしら印象が残るような(感じにしてもらいました)。これは(リフォーム後1階画像)1階ですね。

大熊氏:ちょっと広く感じますね。あー、良いですね!

Tさん:これはキッチンを動かさずに、その場所に新しいキッチンを入れました。

大熊氏:この方が広々と感じるかもしれないですね。

Tさん:そうかもしれないですね。最初「できればカウンターキッチンでお願いします」と言ったんですけど、それはやっぱり却下されて(笑)「今回はお金がかかるので余計なことをするのはやめましょう」という話になりました。
ここはお一人ですね。離婚されてお一人の女性がワンちゃんと一緒に入居が決まりましたね。

大熊氏:それは余裕がありますね。(トイレ画像)あ、ちょっと床が変わっていますね。

Tさん:そうですね。床が変わっている感じですね。「なるべく遊んでください」とお願いしているので、遊んでいただいているような。あんなに酷かったのにこんなに素敵なトイレにしていただいて。ここのゴミ溜めだった所もちゃんと洗濯機が置けるようにしていただいたり、(洗面台画像)これも新しいのを入れていただいて。

大熊氏:お風呂も良くなりましたね。

Tさん:浴室乾燥機を入れていただきました。僕は初め特に何も言わなかったんですけど、いつの間にか付いていたような感じです。多分僕だったらこんな事言うだろうなとわかっていて初めから用意していてくれたのかなと思っています。

大熊氏:まぁでも入居者さんにとってはありがたいですよね。

Tさん:ベランダが無いとどうしても洗濯物とか困っちゃいますもんね。

大熊氏:女性だから余計にね!

Tさん:そうですね。浴室乾燥機があれば、外に出さなくても室内で対応できるので良いですよね。
(6軒目画像)最後ですね。6軒目は船橋になります。

大熊氏:広そうですね。

Tさん:本当におっしゃる通りで、ここは広くて土地が99平米で建物が67平米です。ここは1ヵ月前に入居者が決まった物件ですね。募集も2週間位で(決まりました)。

大熊氏:2週間で決まったんですか?!

Tさん:そうですね。あっという間でしたね。

大熊氏:凄いなぁ。

Tさん:(内部画像)これは1階の奥にある和室です。

大熊氏:しかし小さいものから大きいものまで大概経験していますね。

Tさん:おかげさまです、本当に!やらせていただいているのが。(リフォーム後画像)これがアフターです。

大熊氏:綺麗になっているね。

Tさん:これもやっぱりキッチンはカウンターキッチンにしてもらいました。

大熊氏:出ました。カウンターキッチン!

Tさん:料理を作っている方がお子さんの動線、動きを見ていられるような形にしました。

大熊氏:だからやっぱり、買い付けを入れる時の古い状態でそのイメージが出来るということですよね。

Tさん:これは入居者さんがほぼ(リフォームしている時の)イメージ通りの方が入居してくれて。やっぱりお子さんがいらっしゃる家族の方が入居してくれました。

大熊氏:さすがですな。

Tさん:でもある意味初めて当たったような感じです(笑)
これもほんと本当、リフォームの力のおかげかなと思っています。(キッチンの柱部分)「何でここだけワンポイントにしたんですか?」と聞いたら、「壁紙と家具とのバランスが合わない時があるから、よくよく考えたらあまりアクセントを広い面積で使うのはどうかなと思っているんだ」と言われて。なるほどそうだねという感じになったんです。当初6万円から6万5千円位の家賃でいけるだろうと言われていたんです。それで募集を7万2千円で募集したら決まったような感じでした。

大熊氏:強気で行きましたね!

Tさん:中を見させていただいて、これなら大丈夫だと。「好きな人は絶対家賃をちょっと高くても、1割高くしても全然いけるだろう」と。

大熊氏:かなりのベテランの域ですね。

Tさん:いやいや、そんなこと無いです!まだまだです。
(リフォーム後外観画像)1階部分にブロック塀があったんですけどそれを壊して、駐車場が入りやすくしたような形ですね。これで大体以上かなという感じです。

大熊氏:わかりました。たくさんの事例ありがとうございます!先ほども言ったように、色んなパターンがあったので凄く参考になると思います。

Tさん:本当にお陰様です。僕何もやってないですからね(笑)全部カラーズさんにやっていただいていますから。

大熊氏:いやいや!そう言いながらしっかりと戦略的に考えている所があるなと感じました。
今日は長い間ありがとうございます。何か最後に一言大丈夫ですか?

Tさん:いや、もう皆さんに感謝しかないです。

大熊氏:全古協も4方良しということでやっていますので、常に皆さんに感謝するというのは理念にも沿っていますので、ありがとうございます。
それでは今回の対談、たくさんの事例と共にお話しして頂きました。本当にありがとうございます。これからもますます大家業が上手くいくように祈っておりますので、また当協議会の方にもご協力よろしくお願いいたします。それでは今日の対談終わりたいと思います。どうもありがとうございました!

Tさん:ありがとうございました!


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