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【客付け業者が解答】古家(空き家)の再生物件に入居しやすい人は、ファミリーでかつ●●が多い方


(以下、動画の書きおこしです。※動画を見られない!って方はこちらをご覧ください。)


三木顧問:
こんにちは。全古協の顧問の三木章裕です。

今回は、古家を再生投資して入居者が決まってくると管理会社という問題が出てくると思うんですけども、そういう意味では管理の実績も非常にあるエコフォームズの大野社長、古家のほうも管理されてたりと経験がありますので、それを踏まえて管理について色々お話を聞こうと思ってますのでぜひ皆さんも参考にしてもらったらいいと思います。大野さんよろしくお願いします。

大野社長:
よろしくお願い致します。

三木顧問:
古家に限らず今大野さんのほうで管理してる物件戸数はどれぐらいあるんですかね?

大野社長:
1,400です。

三木顧問:
大変だと思うんですけども、例えば古家も管理されてると思うんですけども、普通のマンションやアパートの管理と古家の管理とではこういうところが違うなとかこういう特徴があるなと思われることって何かありますか?

大野社長:
まず第一に古家とか戸建てに住まわれた方って入居期間が長いですよね。

マンションってだいたい23年、ワンルームなのですぐに入れ替わるんですけどまあ入れ替わらないですね。そこはすごくいつも思います。

三木顧問:
古家に決まって入るパターンが多い属性とかそういうパターンって何かあるんですか?

大野社長:
やはりファミリーさんでかつ荷物が多い方ですね。

マンションですと2DK40m245m2くらい、2LDKだと50m2くらいじゃないですか。60m2クラスになってくるとかなり高くなるので、ご予算の中でより広く荷物の多い方っていうのはご自分で分かりながら古家とか戸建てを探しに来られます。

三木顧問:
古家っていうのは確かに収納部分って色々極端に言ったら階段下とか天井裏でも置くことができますもんね。だからそういう意味では空間的な余裕はアパート、マンションに比べたら断然有利な点なのでそういう人が入って来てるのかなと思うんですけども。

古家特有の戸建ての管理の中でメリットもあるでしょうけどもデメリットとか気になることとかはどうですかね?

大野社長:
これはメリットになるんですけど、本当におもしろいのが古家ってたぶんご自身の持ち家感覚があるんでしょうかね。メンテナンスを自分でしてくれるんですよ。修理を。

三木顧問:
庭の草むしりも大概やってくれますね。

大野社長:
雨漏りも自分で直したりとか大切に使ってくれるんですね。本当に実はクレームもマンションと違ってほとんど少ないですね。メンテナンスもご自身でされるのでそういう意味ではこれは古家とか戸建て特有のものだなというのはすごく思います。

三木顧問:
アパート、マンション経営だとどうしても共用部分の清掃とか管理、維持にコストがかかったり手間がかかったりするのが省けてるっていうことはメリット部分としては非常にあると思うんですけども。

大野社長:
入居されてる方も言いにくいっていうわけではないんでしょうけど、自分でやるものだという認識がひょっとしたらあるのかもしれないです。共同住宅じゃないので。大切に使っていただいてるっていうお客様が非常に多いですね。

三木顧問:
一度借りたら1つ自分のお城のように占有できてほとんど共用部分がないですから、そういう意味では独占した占有物件として使いやすいっていうのが思い入れがあるのかなと思いますよね。

大野社長:
そうですね。

三木顧問:
他はどうですか?アパート、マンションの管理もされてるじゃないですか。そして管理業として色んな対応とかクレームとか相談とかそういうのって古家とマンションだったらこんなところが違うなと思うところとかないですか?

大野社長:
マンションでしたら共同住宅なので隣の音がうるさいとかがあるんですけど、あと駐輪場の問題とか、意外と古家は連棟とかもうちは管理してるんですけども、連棟も音はもちろん聞こえやすいのかもしれないですけど、ある程度それを理解して住まわれてる方と生活リズムも近いような方が多いので意外とクレームにならないですね。かかってこないと言いますか、そこも理解されてお互いうまくやっていってるのかなという気はします。

三木顧問:
逆に投資する皆さんのほうがアパート、マンションなんかの賃貸は慣れてて古家の賃貸業って慣れてないものですから色々考えちゃうところもあるんですけども、管理している管理業の皆さんからすると逆に手間のかからない物件であると。

私なんかも管理不動産してますけども、戸建てはどちらかと言うと本当に手間がかからないし共用部分のエレベーター代もいらないし清掃代もいらないし共用部分の電気代もいるわけでもないし、非常に管理もしやすくてコストも余計な金がかからないので非常に楽なのかなとも思っています。

そういう意味で大きな一棟の物件の収益不動産の投資に比べると維持管理費が比較的低いという意味では非常に特徴的なのかなと思いますので、こういうのも踏まえて古家の物件の投資の参考にしてもらえたらなと思っています。

他にどうですか?

こういうことを古家の管理をしてたら入居者から言われたりとか対応に行ったとかそんなのはなかったですか?

大野社長:
そうですね。ゴミのことぐらいですかね。でも本当に連絡少ないです。

三木顧問:
だいぶ比率的に低いですか?

大野社長:
そうです。ワンルームなんか特にやはり生活のリズムが違う方が多いので夜うるさいとか、マナーを守らない方がやっぱり一人でもいるとその周辺から連絡が来るんですけど、戸建てに住んでて近所の目もありますからゴミと言っても連絡があるとすればカラスが来たとかそういう地域的なことですかね。

そういう相談を受けることは最近ありましたけど、特別大きなものとしてはそんなに記憶にはないですね。

三木顧問:
このように管理業者から見ると管理しやすい部分ということで、皆さんも物件を持って管理しやすい部分って非常にあると思いますので、ぜひそういうのも踏まえて管理も頑張って場合によっては管理業者に頼むということでもいいですので、しっかりやってもらうと意外と普通のマンション経営よりは手間がかからないということなので、ぜひそれを踏まえて皆さんがますます成功されることをお祈りします。

今回はどうもありがとうございました。

大野社長:
ありがとうございました。


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