（以下、今回の動画の書きおこしです。※動画を見られない！って方はこちらをご覧ください。）

オープニング================================================

こんにちは！全古協理事長の大熊です。

では参りましょう！今日のテーマはこちら。

「空き家・古家再生する際の工事業者の選定条件とは？」

空き家の再生工事業者を間違えないための条件をまとめました。この動画を見ていただければ、工事に関する失敗は無くなります！

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それでは本日のテーマですね。

「空き家・古家再生する際の工事業者の選定条件とは？」

ということでお伝えしたいと思います。空き家投資において、この工事業者・工事費というのは非常に重要なファクターになります。これを間違えると経済的にも心理的にも大きな損害になります。

この再生工事業者を間違えない条件をまとめましたので、ぜひ聞いていただきたいなと思います。

その条件とは5つです。まず1つ目、差別化工事です。

「戸建ての貸家というのは非常に希少です」といろんな動画でも言っています。それ自体で差別化にはなっているのですが、それでもやはり競合相手、あるいは少しでも家賃を高めるということであるならば、戸建てだけじゃなしに近隣のマンションや競合物件など、それらに頭1つ抜け出すのが非常に大事です。

しかも、最近の賃貸住宅を探される方は、ほとんどの方はインターネット等で見てこられますので、そういった所で目につくこと。存在自体が無ければいくら良いものを作ってもダメなので、やはり目につくことが大事です。

この差別化工事は非常に大事です。ですから壁の色や、間取りをどういう形で使うのか、一番大事だと思うのは戸建ての予算をどれだけ引き出すことが出来るのかですね。一般的にマンション・アパートが圧倒的に多いので、戸建てである希少性を特に生かして、戸建ての良さ、そして築古でも築古の良さというのがやはりあります。古いけれども雰囲気が良いであったりとか、落ち着くであったりとか。そういった所を際立たせるような差別化工事が出来る事は必須です。一般的な普通のリフォームをしているようでは、他の物件には勝てないということです。

2つ目、賃貸不動産の知識です。これがね、ほとんどの工事会社に無いんですよね。日本の政策上、基本的には新築中心の住宅建築業界なので、そこに関わる人が大多数なんです。

そしてリフォームも、住んでいる自分の家のリフォームがメインになってきていますので、賃貸住宅のリフォームもしている業者というのは少ないんです。それを専門にやっている所もほとんど無いです。しかも言われた通りには出来るけれども、賃貸業界の事をわかって「こうしたら良い、ああしたら良い」と工夫出来る人間がいないんですよね。ですから私は、そういう工務店がいないので自分で教育し、作っていく。そのために団体を作ったという事もあるんですけれども。

この賃貸不動産の知識、一発でわかる方法があります。例えば、戸建ての家を指差して「この戸建ての家賃の相場ってわかりますか？」と聞くんです。それでスッと答えられる業者は間違いないですね。ちゃんと競合や家賃相場の調べ方、大家業としての色々な仕組みがわかっているという事だと思います。ここがわからない限りは、工事にいくらお金をどんどんかけていっても家賃が上がらないという仕組みをわかっていないとダメですし、やっぱり工事のかけ方ですよね。お金のかけどころ、工事のしどころ。戸建てというのは基本的にかけようと思えばいくらでもお金かかりますので、そうすると収益にならないという事がわかって、ポイントポイントで適切なリフォームが出来て、ちゃんと上の（前述した）差別化につながっていると。

ですから、収益と工賃同時に考えられないといけないという事ですよね。これも必須です。

それから3番目、分速見積です。

これは必須というよりも、あれば自分たちが物件を買うための武器になります。

大体不動産屋から紹介されて一緒に物件を見に行くんですけれども、そこで1時間も2時間もかけているようでは不動産屋さんも嫌がりますし、秒速とは言いませんよ。出来れば15分、20分。そのくらいでそこの工事の見積もりをその場で出すことが出来れば、そこですぐさま買い付けを入れられることになります。これが大きいですね。

不動産屋さんにとっても凄いメリットになりますし、自分自身もそれをどんどんと繰り返せるというような仕組みを作れてきますので、この分速見積が出来ることが非常に大事です。

「一度帰ってから見積もりして、また後で買い付けに行きます」と言っていたら無くなりますよ。良い物件であればあるほど無くなっちゃいます。ですので、分速見積が出来る工務店を探しましょう。

それから4番目。

危機対応です。災害とか台風とか大雨とか、そういったものは必ずあります。当然費用的には保険とかを使うようにするんですけれども、やっぱり一時対応が非常に大事ですよね。入居者さんはそこで住んでいるので、そこに早く対応する、思いを込めてやるということが「良いオーナーさんだな」と、ずっと入っていただくというような形になります。その対応が悪いともう出て行っちゃう。それでまた人を募集するのにお金がかかっちゃうみたいな事になりますので、この危機対応は非常に大事です。

例えば、数年前に関西の方で大きな台風がありました。そうすると屋根が飛んでいくわけですよね。とりあえずブルーシートででも抑えて雨漏りをしないようにしないと、入居者さんは非常に困るんですよね。あの時は凄く沢山の屋根が飛びましたので、瓦屋さん、屋根屋さんがいない、材料も無い、ブルーシートも無いとかね。そういう形になりました。

そういった時にすぐに一時対応してくれる。我々は団体を組んでいますので、色んな業者さんがそこに集中する、あるいは関東の方でブルーシートが余っていたら送ってもらうとか、皆で協力し合いながらすぐに対応したので、入居者さんにとっては喜んで貰えた、オーナーさんにとっても安心してもらえた経験があります。

この危機対応、本当に間違えるとえらい事になりますので、こういった事が出来る工務店をお使いください。

それから最後。やっぱり相性です。

やっぱりやりとりをする中でどうしてもね、「なんかちょっと違うなぁ…」「合わないな…」というような事があれば、私としては長く付き合う業者さんを作っていただきたいと思うので、相性は大事かなと思います。

関わる中で「あ、この人だったら何かすぐ言って理解できる」「わかってくれる」。そんな関係があって安心してお願いできると（いう業者さんが良いと思います）。費用が高く、多少のお金であれば安心を買うという意味では、相性の合っている業者さんを選んでいただいたらなと思います。

ということでこの5つの条件。

１．差別化工事
２．賃貸不動産の知識
３．分速見積
４．危機対応
５．相性

というところで、この5つ全てを上手くセットにした、そういった業者さんを選んでいただければ、まず間違いなく空き家投資再生が上手くいくんじゃないかなと思います。

それでは今日のテーマはこれでおしまいです。

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