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実際はどうなの?データで見る空き家投資とは?


(以下、今回の動画の書きおこしです。※動画を見られない!って方はこちらをご覧ください。)


“あなたの投資で社会がよくなる。”

一般社団法人 全国古家再生推進協議会 理事長の大熊です。

今日のテーマは…「データで見る空き家の現状」ということで、現状空き家というのはどんな数字で、どんな数で、どんな状態になっているんだというようなところをデータを見ながら解説したいと思います。

このデータは国土交通省から出ているデータです。

「空き家の現状-推移と種類別内訳」というふうになっています。

いわゆる空き家の数です。

20年前は384万件、そして現在846万件となっています。

この数は2倍以上になっていますけれども、もっと急な角度になると思われていたのが若干緩まっています。

これはいろんな国も施策しているというのもありますし、アベノミクスで景気が良くなったという、そんな状況もあると思います

そして、これは色分けというのは内訳です

この空き家の内訳、一つこのグリーンは二次的住宅といいまして、別荘地とか一時的に使うお家というのを二次的というグリーンになっています

そして一番多い青い部分は賃貸住宅で、貸し出しはしているけれども入居者はついていないという部分

それから売却用として売りに出しているよというような部分が青の部分です

そして一番問題になっているこのピンク色

ここがいわゆる貸し出しもしなければ、売ることもしなければ何もしない

ほったらかし状態になっているよ、というのがこのピンクの部分です

このピンクの部分が一番問題で、これはまたどんどん増えているんです

実際には3倍近くなっているという形です

総数よりもこちらのピンクの方が多く伸びているということがこの表で言えます

 

そして、2018年、846戸の内訳がこの表になっています

この青の部分、賃貸売却用というのがこの青の部分で、これは半分くらいあるんです

そのほぼ半分ちょっと少ないくらいがこのピンクの部分になってくるんですけども

このピンクの部分の、あと木造戸建てとか長屋とかそういったものがあるんですけども住宅の種類ですね

それを挙げたもので、そのうちのほぼ3分の2くらい

全体の3分の1、その他の住宅の3分の2くらいがこの木造戸建てという1戸建てになります

ですから、この全体の中でも一番多いのが木造戸建てで空き家になっているよいうことがここで言えると思います

その数239万戸という形になっています

 

そして空き家率です

これは都道府県別の空き家率なので、北海道からずっと九州、沖縄まであります

東北とかそれから北陸とか、それから近畿も多いです

それから四国、九州という形でちょっとやっぱり都会より地方のほうが確かに空き家率は多くなっているよという形になっています

これを見ると都市圏は大阪とか関東圏とか名古屋とかも少ないように…率としては少ないです

ところが数にすると、これは数です、都道府県別の空き家の数

それでいくと、これを見てください

関東、それから中部、それから関西の三大都市圏が一番多いです

圧倒的に多いです

例えば東京、80万戸あります

大阪、70万戸あります

その周辺が30万個、40万個というような空き家になっていますよということで

いわゆる地方では空き家率は高いけれども、数は圧倒的に都市部が多いということがこれで分かります

 

そして国も空き家を何とかしなければいけないということで、いろんな施策を打っています

そしてそれは「空き家対策の概要」という形で書かれています

市町村に空き家の対策の計画を立てなさいということであったりとか

これは跡地の活用です、これを推奨しなさい

あるいは空き家の実態把握、これがまた問題ですけどね

空き家のまずは所有者がわからない

これは一番日本の問題でもあるんですけど、相続した時に登記をしなくても罪にならないんです、強制じゃないですよね

ですから、相続がどんどん進めば進むほど、所有者がわからない、登記をしていないものが本当に多いです

僕も自治体とか市役所とかちょっと空き家の話とかする時があるんですけども、

そんな時にお聞きすると、本当に進んでないです

何年のかかってもなかなか所有者を特定できないというのが現状です

ですから、なかなか実際の対策というは取れないというのが現状ですけども

その次にこの管理不十分の放置するものに対して処置ができる

注意したり、勧告したり、あるいは最後には強制代執行ということで無理やりつぶしちゃうということができるような法律になっています。

そしてここですね。

ここは税制からも優遇をしますよ。優遇というのは対策をしますということですね。

一つは住宅というのは基本的に固定資産税が6分の1になります。それを空き家、特定空き家という形になると6分の1の控除をなくしますよ!

一つこれは市町村による総合的な取り組みを推進する空き家の市町村の総合的な取り組みの部分について33億円の予算をつけて応援しますよ、というようなことがあったりとかいろんな形であります。

それから、今度賃貸住宅の状況です。

この賃貸住宅市場の動向、それから建て方別貸家の供給戸数ということですけど、いわゆる賃貸住宅の中でもどういった種類の賃貸住宅があるかというこの表です。

一番多いこのグリーンの部分は共同住宅と書いてありますから、いわゆる一般的なマンション、アパートです。

それからこのオレンジの部分は長屋です。

貸家で長屋という形の部分がこのオレンジです

それからこの小さい部分の青の部分、これが1戸建てです。

昔よりもどんどん減ってるんです。

それから、もうここ見てください。

これは平成24年までしかないですけど、全然ないです。

ほとんどないような状況です。

そして率とすればこれは1%、1.数パーセントくらいですね。

この表は首都圏、東京、埼玉、千葉、神奈川の首都圏の状況でありますけれども全国どこに行っても同じ状態です。

賃貸住宅の中で戸建ての貸家というのがほぼ都会で1%で、地方に行っても数%というのがほとんどです。

ですから、この賃貸住宅市場の中で貸家というのはほとんどないよ、ということ、戸建ての貸家というのがほとんどないよということをこの表でわかると思います。

ということで、戸建ての供給と戸建ての賃貸需要に対してすごく少ないですよ!ということがわかるんです。

ただし、どんな物件でも賃貸需要があるかというとそういうことではない。

やはり、低家賃で魅力的な物件をしっかりと作れば圧倒的に戸建ては少なくて需要が多いので、楽に大家業ができますよ、ということがここで言えると思います。

ということで、データからもこの空き家というのは賃貸住宅としては希少ですね。

そして全体の空き家、いわゆる供給のほうです。

空き家がほったらかしになっている空き家というのが多いです。

だけど賃貸住宅にはほとんど出ていないということなので、希少な拡大マーケットですよ。

うまくその賃貸需要を戸建ての貸家の需要を取り込んでやれば希少なものなのですごい楽に大家業ができるよというような形で、しかも供給のほう、物としてはたくさんあるのでそれを利用することによって拡大マーケットになるというような形です。

ということで、今回のお話が参考になればということでお話ししましたけど、良ければチャンネル登録、それからいいねもお願いいたします。

今日はありがとうございました。


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