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なぜ?儲かる空き家が表に出ない理由とは?


(以下、今回の動画の書きおこしです。※動画を見られない!って方はこちらをご覧ください。)


一般社団法人 全国古家再生推進協議会、理事長の大熊です。

今日のテーマは、「不動産投資。なぜ、儲かる空き家物件の情報が表に出ないのか?~物件の探し方~」ということをお話していきます。

よく私のところで聞かれる質問がありますが、どうしたら安い物件が買えるんですか?どうやって探すんですか?ネットを見てもないですよね?
この地域で全然安い空き家投資ができるような物件出ないんですよ…みたいな話をよく聞きます。

しかし、我々自身は昨年で1000件を超えるような物件を手に入れています。今年は1300件を超えると思います。それぐらいの実績を持っていますが、表に出ていない物件情報も手に入れているから、そういった実績が出るということです。

まず、なぜ表に出てこないのかということをちょっと説明したいと思います。不動産業者さんから見ると、小さな古家の戸建てというのは、基本的には商売ではないと思われているんです。というのも、例えば500万円ぐらいの物件と5000万円の物件、どちらを優先しますかって言ったら、当然のことながら5000万円の物件を優先します。同じ3%であれば同じ仕事をするので、同じ手間をかけて倍以上の手数料の違いが出てくるということになります。当然商売して考えれば、そっちを優先しますよね。ですから、我々がやっているような100万円、200万円、300万円といった物件は後回しにされます。

こういうことも聞きました。ある大手の不動産業者さんは、500万円以下の物件は持って帰ってくるな、というふうに所長から言われていると。不動産屋さんからすると非常に効率が悪いんですね。お客さんには言わないですが、ほったらかしにするような感じの物件なんです。

その上で、例えば100万円の物件があったとして、それをネットやレインズにあげるという事をすれば、どうなることか。当然我々みたいに古家投資をしたいという方がネットを見て問い合わせがたくさん入ります。すると当然ながら問い合わせが入ったからには対応しないといけないですよね。しかし、100万円、200万円の物件ですから、理由があるからそれだけ安くなっています。見に行って、これではちょっと買えないわとか、こんな物件で本当にお客さん付くんですか?と止められる場合が多々あります。仲介料は安い割に手間がたくさんかかるということです。物件を預かってもレインズにあげたり、ネットにあげたりしない場合があるんですね。問い合わせは要らないよ~ということです。

しかし、不動産業者さんとしてもそれをずっと置いておくよりも、ある一定の条件でやりやすいお客さんに対しては「こんな物件入りましたよ。」みたいな連絡をくれます。古家はあそこに持っていったら手間なくやってくれるのでそれはそれで商売になる、というところに持っていったりするんですね。それが我々のやっていることです。その辺の条件をこの後説明したいと思います。

まずは、不動産業者さんから見て我々みたいな買い手がどういうふうに見えるのかいうところです。これは先ほど言ったようにあまりやりたくない商売なんですけれども、それを買いたいっていう方に対してどう見えるかというと、手間がかかるとか、それでなくても仲介料が安いのに、1件しか買わないなぁと思われたら紹介しないですね。不動産の価値を見ながら、お客さんを見ながら、この人だったら手間がかからなそうだからこの物件を紹介しておこうか、みたいな形になります。不動産業者から見て我々はどう見えているか、当然ながらお客なんですけどもあまり良いお客じゃないということをまず認識してほしいです。それ以外のところで、プラスαで不動産屋さんにメリットが出るような形を作ってあげないとだめです。

そのメリットになるということは、1つは数を購入することです。確かに仲介料は少ないですけれども、数をどんどん積み重ねていけばそれなりの金額になるので、その不動産業者の担当者さんも成績に繋がっていくということですね。個人がパッと行って「数たくさん買いますねん!」と言ってもなかなか信用してくれないので、我々のような団体を作っているのはそういう強みがあります。会員が6000人いるので、いくらでも買う人がいますよ、ということが言えます。不動産業者さんから見て、あそこに持っていけば誰かが買ってくれるんだ。というふうに見えないとダメだということです。そういうふうに見える仕組みを作ることも大事です。そして、手数料は満額両手です。仲介手数料を値切るなんてことは一切やってはダメです。

それでなくとも仲介料が少なくてやりたくないような仕事なので、そこは手数料を値切るのではなく、逆に両手を取って頂いていいですよというような状況を作れば、仲介料が10万円だったら20万円とか30万円になるので、そうなると不動産屋さんも少ない手数料だと思っていたけど、両手だったらまあまあなんとか商売になるか、という形になります。仲介料は両手で満額ということが大事です。

そして、スピード、手間をかけないというとこです。現地に見に行って、決断・買い付けをしましょう。それで決まらなかったら次の人をまた連れていかなければならなくて、手間が増えるので、その場で決断してくれることが非常に大事なんですね。そこでちょっと1週間とか10日考えさせて欲しいとか、融資特約つけたいんですよ、みたいなことをすると時間がかかってしまいます。しかも融資が出なかったら止めるという話になるので、そんなお客さんには絶対に情報出さないです。ですから、現金でやる、スピードで手間をかけさせないということが大事なんです。

この3つをまずは意識してください。

そしてもう1つ重要な点があります。これは瑕疵担保責任の民法が変わり、契約不適合責任と言われますが、ここを免除することが非常に大事です。この瑕疵担保責任というのがどういうことかと言うと。買ったその時には分からなかったけども、後で気付く不具合(例えばシロアリがいたなど)があると、その買った前の人、つまり売主さんにその責任を持っていくことができますよということです。これ考えてみてください。築40年50年みたいな家なので、全部綺麗ということはなかなか難しいです。ですから、後から出てくるような不具合はやっぱりあります。それを後から言われる不安が付き纏うので、そこで後からのやり取りがどんどん増えるのであれば、不動産業者もそういった取引はしたくない、ということになります。そこは、後から文句を言うとか、クレームを付けることはないですよ、買った後の責任は全部買い主さんが責任をとります。どうぞ安心して売ってくださいね、という形にすることが大事です。

瑕疵担保責任は、口でそんなこと言いませんよとしても相手にとっては不安が残ります。ですから、信頼度を高める事が大事です。我々は一般社団法人の中でルールを徹底して、教育もしています。不動産業者さんは安心して情報を流してくださいね、ということをしているので、表に出ていない情報もくれるという形になっています。

まとめです。手間をかけずに素早く取引をするということ。それから、手数料は両手で数を買う。そして、相手のことも考えて正直に取引するつもりで。信頼が大事です。

こういったことを気を付けてやっていけば、あなたも低額の空き家の表に出ていないような情報が手に入るかもしれません。是非実践してみてください。

それではチャンネル登録、いいねをしていただければ嬉しいです。今日のところはこれでおしまいです。


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