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儲かる空き家のリフォームを具体的な写真を見せながら解説


(以下、今回の動画の書きおこしです。※動画を見られない!って方はこちらをご覧ください。)


一般社団法人 全国古家再生推進協議会 理事長の大熊です。今日のテーマはこれです。

「儲かる!空き家再生リフォームを画像で解説!」ということでね、画像を通してこのリフォームの仕方というのをね、ご説明したいなというふうに思います。

まず今日紹介する物件なんですけれども、物件購入価格が50万円。非常に安く手に入ったテラスですね、長屋になるんですけれども、そしてリフォーム費用ですね、290万、そして想定家賃は4.5万 利回り15.8%と非常に高い利回りを想定しています。

そして、約6年7ヶ月で回収見込みがあります。こういう計画のもと、今回のリフォームをしましたということですね。

では、まず外観ですね。ぱっと見はほとんど変わってないですね。他の動画も説明してると思うんですけれども、中から内なんですね、まずは中からきれいにしていく、そして外は余裕があればやっていくというような形が、空き家再生の一番基本になります。

でもよく見ると、全然変わっていないかというと、ここですね。鉄の部分ですね。錆さびになってるんですけども、それは塗られてある。

では次。玄関ですね、こちら入った瞬間はこんな感じでしたね。ほんと昔の砂壁、綿壁という感じですよね。で、まあ奥にトイレがありましてね、古い感じではあるんです。これをリフォームするとこんな感じ。

大きな、そうですね間取り変更とか大きな工事はしません。だけど、塗装でね、古い良さというか、戸建ての良さというものを残していくという形でやっています。そして色もね、多少色の違いを出すことによって、のべ~っとした感じじゃなくなるんすね。ポイントポイントが出てくるという形のデザインはしてくるということです。

次は、まあ玄関を反対側から見た感じということですね。
ポイントはここですね。電気を変えているというところですね。だいたいこの小さい昔のお家というのは、電気が1回路でしかないというような、実際、小さな電気になってる場合が多いです。そうなると、エアコンを何台かつけたらすぐにブレーカーが落ちるみたいなことになりますんで、ブレーカーはね、変えて、電気容量を上げてやるというような形にします。
結構ね、ここもお金かかるんでそういう予算をね、しっかり取っておくということが大事ですね。

これ2階になりますね。2階もこういう古い形が、こういう色合いをつけて、この天井も今回塗ってます。ものによっては天井は塗らないという場合もありますし、こういった形で塗ったほうが良い場合もあります。そこはもう現場次第で変えていくと。あとは予算とね、相談になってきます。

これは1階になりますね。
1階の奥がキッチンで、その手前というかたちですね。
こういった汚いお家なんですけども、ここの襖(ふすま)のところをぶち抜いてるという形です。ここですね、本来壁があって2部屋になっている、それを抜いて、2階の3DK(2DK×)の部屋を2LDKに変えるというパターンのリフォームですね。こういった形で色合いをつけていくということです。

反対側から見たところですね。同じ場所ですね、ここをぶち抜いたっていう形ですね。そうすると、奥にキッチンが見えてくると。これで1階は1キッチン、1LKっていうかな、そういう形で、こうすることによってやっぱ開放感があるっていう形で喜ばれる場合が多いので、こういった形にしてます。もちろん物によれば、このまま使う場合もありますし、こういう形でする場合も多いです。こういった形でするのは、非常に関西に多いですね。

では次。これは先ほどのドアの部分から見た感じです。ここが壁の抜けている部分です。そしてキッチンをメインに取りました。本当に汚い感じのお家なんですけども、色をつけるだけでこんだけ変わってくるというような事例ですね、キッチンはまあこれ新しくしてます。しかし、それほど良いキッチンを入れてる訳ではなくて、家賃設定並みのキッチンにしている、ということですね。

これは先ほどの反対、キッチン側から見た場合。


そうですね。はい。これもキッチンの方から抜いたような形になってますね。これもキッチンの奥をアップにした感じ。こんな形になっていますね。

洗面の方は、洗面を付けてるんですけど、付け替えて変えてるという状況になっています。
そして、これは奥ですね。あの洗面があった奥になりますね。

テラスの場合は増設されてる場合が結構多いです。本来はね、ちっちゃな庭というかスペースがあるんですけど、それを部屋にしてるっていう場合が多いんですけども、そういったところも塗りとかで綺麗に仕上げていくというような形になってます。

でもほら、ここですねお風呂を本来なら新しくしてしまうっていうのは、うちはいいんですけれども、予算的にそうするとかなりオーバーしちゃいます。収益に影響してきますんで、この場合のこの地域の家賃設定を考えると、そこまでしなくていいという判断で、このお風呂はそのままの状態。しかし、このままではなかなかね、ブサイクなんで、ここをね塗装してます。
物によれば、これ浴槽を塗ったりとか、床を変えたりとかしますけども、今回の場合はこの屋根の塗装だけという形にしています。

トイレ。トイレもそうですね、この床と、このタイルは残して、床とこの塗装という形でしています。

階段。階段も壁ですね、いうような形です。
2階のもう1部屋ってことですね。これ見ていただくと、天井はそのままになってます。だけどこの壁のこの、暗い感じを、ちょっとね和風の良さげな色に変えている、という形で。
畳はそのまま、表替えだけでやっております。

これは反対側から見た場合ですね、こういう襖(ふすま)にね、ちょっとしたこういったところ柄を付け加えるというのがデザインのポイントになってくるよということです。こういう感じですね。これデザインね、こういった和風のお家で、襖(ふすま)で色合い、柄っていうのを考えてやっていく形ですね。ここにちょっとまた色入れるっていうのも、ポイントになってきます。色合いをうまく使うって事が大事です。

じゃあ最後。これベランダですね。2階のね、洗濯物を干したりするところなんですけども、
ココがポイントなんですね。これ、ほとんどこういう古い家というのは、こういうベランダがここが傷んでね。雨漏りの原因が殆どここですよ、ほとんどが。当然屋根もあるんですけども、大概この古い家で、どうでしょうか50%くらいはここからちゃうかなぁ?と思うぐらい、ここからの雨漏りは非常に多いです。ですから、ここを防水の塗装(土層×)にしておくと。
こんなね、手すりとか、そういう錆びた部分は黒く塗ってる、ということで非常に清潔感も出てくるという形です。

そして今まで説明した塗装ですね。
この塗料は普通の塗料を使うよりも、差別化した方がいいですね。我々使ってるのはこういった「HALLO KLEUR!」という、オリジナルのものを使ってます。
どういうことかと言うと、壁紙、砂壁、渡壁にマッチした塗料というの私が作りました。そして機能もあります。抗菌作用の消臭、抗カビ、抗ウイルス、抗VOCっていう効果を持たせることによって、内覧があったときでも臭い(匂い×)とかがあまりしないような形だったりとか。
あるいはこう言ってね、最近であれば抗ウイルス的(ウイルス的×)にもいいですよということを伝えられるなということになってます。
色合いもね、たくさんありますんで、そういった色合いで差別化をしていくということが非常に大事かなというふうに思ってます。

ということで結論。


家賃にあった最適差別化リフォームが大事ですよと。いうことです。
これをすれば最強物件に変身します!ということで、空き家再生、再生の仕方のポイントですね、
物件によってね、本当にいろいろな要素があるので、また他の動画で物件の違う形、デザインであったりとか、あるいはリフォームの仕方っていうのをね、解説したいと思いますんで、よろしくお願い致します。

ということで、今日のね、解説良ければ「いいね」、そして、チャンネル登録もお願いいたします。今日はおしまい。


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