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【メリットしかない】空き家投資を今すぐ始めるべき理由とは?


(以下、今回の動画の書きおこしです。※動画を見られない!って方はこちらをご覧ください。)


オープニング================================================

こんにちは。

一般社団法人全国古家再生推進協議会、理事長の大熊です。

本日のテーマはこちら。

「空き家投資を今すぐ始めるべき理由。メリットしかない!」についてです。

なぜ今始めないといけないのか?その理由をわかりやすくお伝えいたします。

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それでは本日のテーマ「空き家投資を今すぐ始めるべき理由。メリットしかない!」についてお伝えします。

まずは現状認識をしましょう。昨年私は「空き家・古い家不動産とうしで利益をつくる」という本を出版させていただいたのですが、この本に以下の4つのリスクを挙げています。

1つ目はインフレリスクです。本当に昨年のコロナの影響の中で、各国がどんどんお金を擦り出して、お金をばら撒いているという形になっています。それでいくと、インフレリスクというのはますます高まっているのではないでしょうか。そうすると一夜にして皆さんが持っておられるお金が半分になったり、5分の1だったり10分の1だったりする可能性が出てきたという事ですね。ですからお金を持っていること自体リスクがあるという形になってきます。

それから2つ目はイノベーションリスク。これは科学技術の発達で、世の中や経済がゴロっと変わることが出てくるという事です。特に企業の影響が大きいですね。今あなたがお勤めになっている会社が10年20年本当に大丈夫ですかとは誰にも言えないですよね。例えば今話題になっている電気自動車。これはこの10年位でかなり変わっちゃうかもしれないですね。そうするとトヨタ自動車ですらどうなるかわからないという事があります。それからiPhoneが出て10年ちょっとですが、まさかスマホが出た当時、世界全体でこんなにスマホばかりになるなんて事はわからなかったですよね。そのおかげで倒れていった企業はたくさんあると思います。そういった意味ではイノベーションリスクは本当に怖いと思います。

そして3つ目は国際リスクです。何年か前、中国の尖閣の問題で凄く企業に影響があったと思うのですが、大統領が変わることでまたガラッと変わる可能性もありますし、今なら中米関係ですね。これによって日本にも大きな影響があるでしょう。今後もますますこの国際リスクとは高まってくるのではないでしょうか。

4つ目は災害リスクです。日本は世界に比べても災害の多い国です。そして台風、地震は最近では毎年のようにあり、その規模もスピードも数もどんどん早く大きくなってきています。そういった意味では、この災害リスクで経済がガラッと変わる事もあるでしょう。

それに付け加えて、皆さんの所得が下がり続けると言うこの家この現場です。
まず1つは終身雇用、年功序列がもう無くなります。先日トヨタ自動車が年功序列を廃止したという発表がありましたけれど、どんどんそういう方向になっていきます。企業が維持できなくなってきていますね。
年収が下がること、それから退職金の減少。
先日、別の経営者何人かに会ってお話を聞いたときに、「退職金はもう無いですよ」という会社は結構ありました。そういった意味では退職金がどんどん下がる、あるいは無くなる可能性が高いです。
それから年金があてにならない。これはもう皆さんご存知のように、年金システム自体に無理があります。ですから年金が貰えない、あるいは少なくなっていく、貰える年齢がどんどん後回しになっていくというような、そんな形になっています。
それから教育費が高くなっています。大学の授業料がどんどん上がっています。教育に対するお金の使い方。塾でもそうですけれど、どんどんお金は高まっていきます。ですから、給料は下がるけれど費用は上がるという形になります。
そして超低金利時代です。バブルの時は銀行金利が7%から8%というのがあったんですけれども、今や定期預金でも0.00…とかそんな話ですよね。100分の1、1000分の1のお金の価値になっていると言えるのではないでしょうか。この低金利時代によって手取り、キャッシュフローは下がり続けているということです。

トマ・ピケティさんという方はご存知でしょうか?学者ですが、この方が言われているのは「投資での成長は労働の成長より大きい」ことが科学的に、色々な文献などを分析して分かりましたよということを言っています。

これは怖いですね。労働で皆さんが汗水垂らして働くお金よりも、投資するお金の方が高くなっていますよということです。

投資するお金持ちがどんどんお金持ちになっていく、一生懸命働いている方はいつまでも変わらない、あるいは下がっていきどんどん格差が開いているということです。今、世界各国で格差問題が大きくなってきていますね。それはこの方程式が当てはまるからそうなってきているということです。

ちなみに、このトマ・ピケティさんが言うには、これは過去からずっと続いているのだそうです。どんどん差(経済格差)が開く、そして戦争で一旦縮まる。また広がる、戦争で縮まる…この繰り返しだということです。戦争というのは世界大戦のことをいいますので、まぁ今はそういった大きな戦争がなかなかない状況ですから、それでいくとこれからどんどん開いていく事になっていくと思います。

その証拠となるデータとして、この資本収益率のグラフがあります。紀元前からずっと見てもずっと高いです。経済成長率より資本で稼ぐお金の方が高いというグラフですね。

そして投資をする事は、複利が大きく影響していきます。

有名なアインシュタインさんは「複利は、人類による最大の発明だ!知っている人は複利で稼ぎ、知らない人は利息を払う」と言っています。怖い話ですね〜…知っているだけで複利で稼ぐ、知らなかったら利息を払うというプラスマイナスが大きいですよね。これが最大の発明だと言う位なので、皆さんこの複利を使わない限りお金は増えませんよ、幸福になれないですよと言っている事と一緒ですよね。

それからこの複利ですが、複利の効果は時間が長ければ長いほど大きくなる、膨大になるということです。ということは、始めるなら早く始めなければいけないということです。

人生には限りがあります。あるいは子孫に残すにしても、早く始めて複利効果を大きくする方が有利です。今までのリスクを嘆いていても仕方がない、そして投資をするしかないんです。

そうなるとどんな投資をするのか?が問題になってきます。それが不動産投資です。数ある投資の中でも不動産は最強です。その理由を10個挙げてみましょう。

1つ目、株と違って実物資産であります。株は紙切れになってしまう可能性があります。でもお金も一緒です。先程言ったインフレになると紙切れに近くなる。価値が落ちてしまうこともあります。

ですが不動産の場合は実物なので家が残ります。あるいは家が潰れたとしても土地が残ります。そういった意味では実物資産は安全です。そして不動産業は、過去のかなり前からあるのです。いわゆる王様時代も土地を所有して不動産事業といってもいいと思います。そういった意味では不動産事業は永遠のビジネスだと考えてもらってもいいかなと思います。

2つ目、金と違って毎月の家賃収入が入ります。これが大きいです。やはり人間ですから、ある程度収入が増えていく感覚がなければモチベーションがもたないです。そして、株みたいに売らなければ確定しないような状況は不安定でもありますので、毎月しっかりと家賃収入がある事は大事です。

3つ目、キャピタル売却益が狙える事です。これは不動産によっても違いますけれども、家賃収入やインカムゲインとキャピタルゲインの両方がある投資はなかなか少ないです。

4つ目は、毎日チャートやニュースを気にしなくて良いことです。株式投資で一番大変なのは、毎日のようにスマホでチャートを見て株価がどうなったか一喜一憂をするのは精神的にも良くないです。そして毎日を充実させる幸福感という意味でも、そういった事ではなく長期的に安定して収益を得られている方が良いのではないでしょうか。

5つ目、景気に左右されにくい。これは今回のコロナでもよくわかりましたね。家賃収入は一切落ちていません。不動産収入は非常に景気に左右されにくく安定しています。リーマンショックでもそうでした。今までの色々な景気の波は、ほとんどキャピタル自体は上下するんですが、インカム自体はあまり変わらないです。

それでは6つ目。インフレ、デフレリスクに強い事です。
先ほどのリスクでありましたけれども、これも過去のデータではっきり出ています。インフレに対してもデフレに対しても不動産は安定しています。ですから、非常に経済のブレに対して強いということです。

7番目、税金対策ができる。これは大きいです。資産は代々残していくという意味もありますので、そういった意味では税金対策ができるのは大きいです。そして会社にして税金対策をしたり、不動産の色々な税金対策の方法があるなど、手が多いことも言えると思います。

そして8番目。レバレッジ効果がある。
融資を引くということで、複利を最大化させる意味では不動産はやりやすいです。

9番目。定年後の仕事にできるという事です。
大家業というのがあります。大家業という意味では不動産の家賃回収するとか、家の掃除をするなど管理という意味では非常に楽な業種ではあります。
そういったことを定年後にやっていく事自体がこの不動産業で出来るので、やりがいという意味でもこの仕事は良いんじゃないかなと思います。

それから10番目。知識と経験を積めば限りなくリスクが小さいということです。
株でもどんな投資でも、知識と経験を積めばそのリスクは減っていくんでしょうけども、不動産ほど再現性の高いものはないと思います。ですから知識と経験をしっかり積めばリスクは本当に限り無くなくなっていくのではないでしょうか。

そして不動産投資の中でも空き家再生投資が最強です。不動産の中でも色々な種類があります。戸建て、RC、マンション、アパート、あるいは店舗とか色々な種類がありますけれども、空き家再生投資が一番最強ですよという事を10個挙げてみたいと思います。

1番目、低額で始められる。
我々がやっている空き家投資で言えば、400万円から500万円位のお金で投資して家賃がもらえるという事をやりますので、非常に最初の一歩が踏み出しやすいです。無理して何千万円のような不動産、あるいは他の投資でもそうですが、そういった事をして人生に大きな影響与えるのではなくて、400万、500万。ちょっと車を買うのを我慢して不動産を始めようということが出来ますので、低額で始められるのは良い事ですね。

2番目、高利回りを得られることです。不動産の中でもこの空き家再生投資は非常に利回りが高いです。我々がやっている中でも12%から15%、ときには20%、25%というのもあります。そういった意味では投資の中でこれほどの高利回りの投資はなかなか無いと思います。

3番目、融資を短い期間で組めることです。
大きなお金を使って長く融資を使うというのは、先程言ったリスクとしては本当に大きく、世の中の変わるスピードが早いのでリスクが高くなります。
そういった意味では、できるだけ返済、融資を短くすることが大事かなと思っています。大体空き家投資で融資を引くとしたら10年、7年、8年とかでやったりするんですけれども、利回りから考えても充分リスクが低いですね。

4番目、低リスクであることです。
先程言った事と重なってはきますが、まず融資期間が短いという事は返済が早く済むということです。それから利回りが高い事による低リスクですね。利回りを少し落とせば、何かあったとしてもすぐに売却や、あるいは色々な手を出せることになります。ですから低リスクであるのは大きいですね。
そして低リスクのもう一つの理由ですが、やはり不動産自体が非常に再現性が高いです。ちょっとしたノウハウで空き家投資自体も非常に低リスクになります。

5番目、土地が付いている。これは何といっても、先程言った現物資産であることが大きいです。土地というものは価値が変わりません。そういった意味ではインフレ、デフレリスクに対しても強いですし、色々な意味で土地あるいは建物は価値がありますね。

6番目、入居期間が長いということです。
空き家投資に対しては自分の家のように住む方が多いです。そしてワンルームと違って家族が入居する場合が多いので、入居期間が長いですね。ワンルームマンションもやっていたんですけれども、それは早ければ3ヶ月位で出て行ったり、何をしているのかわからないような状態になってしまいますので、入居期間が長いのは魅力です。

7番目、ビフォーアフターで楽しめる。
「あれほどボロかった、無茶苦茶だった家がこれほど綺麗になるのか!」というのは、やっていて、見ていて本当に楽しいですね。
自分でも変化を見られて、そして入居者さんに喜んでもらえるという意味では、本当にやりがいがある楽しいビジネスだと思います。

8番目。全国どこででも出来る。
空き家というのは地方に多いようなイメージがあるかもしれませんが、都会でもたくさんあります。数で言えば都会の方が空き家は多いです。でも地方にもあります。そういった空き家、どこでもできます。これはちょっとしたノウハウで空き家古家投資ができるということです。

9番目、共有部分がないとことです。
マンションと比較してという事になりますけれども、共有部分がない事はメリットが多いんですよ。逆にリスクが少ないという事ですね。
ほとんどの場合、マンションとかでトラブルがあるのは共用部分なので、その部分が無いのは大きいですね。

そして10番目、知識と経験を得やすいことです。
大きい不動産と違って小さい戸建てなので、知識もある程度限られた知識で投資をやっていきやすいです。

例えば一棟物のマンションであれば、20年から30年位のシミュレーション描いて、キャッシュフロー(を描いて)。そこには減価償却とかちょっと複雑な計算をしながらやらないとかなりリスクが高いんですけれども、戸建てに関しては返済期間も短いですし、大きな金額じゃないので比較的やりやすいと私は思っています。

そういった意味では不動産は最強であり、不動産の中でも空き家投資、空き家古家再生投資は一番やりやすいです。

ということで、投資を今すぐ始める理由がここにある。

さあ皆さんどうでしょうか。すぐに始めないといけないことがわかりましたか?

という事でチャンネル登録、それからイイネもしていただければ嬉しく思います。以上です。


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