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【リスク回避5つのポイント】空き家・古家再生投資物件のオーナーチェンジとは?


(以下、今回の動画の書きおこしです。※動画を見られない!って方はこちらをご覧ください。)


皆さんこんにちは。全古協理事長の大熊です。
では参りましょう!今日のテーマは「空き家・古家不動産投資のオーナーチェンジとは?」という事でお話ししたいと思います。先日私が全古協の空き家・古家再生投資のオーナーチェンジの立ち会いに行ってきました。その時の状況も入れながら、オーナーチェンジのリスクもお話ししたいと思います

(オープニング)

それでは本日のテーマ。「空き家・古家再生投資のオーナーチェンジとは?」についてお話しいたします。
まずは先日、当協議会で会員同士のオーナーチェンジという仕組みが作ってありまして、その仕組みに則って、私が立ち会いの下、会員同士が個人売買をする形になっています。
そうするとメリットは個人売買なので仲介料の手数料が少なくなったり、同じ全古協で買ったものなので買い方やリフォームの仕方などが同じだということです。しかも仲間同士なので入居者情報をとても親切に教えてくれます。そして今回は管理会社もよくよく買主も売主も両方を知っているので、非常に安心して取引が出来ました。
今回のオーナーチェンジの応募をしたところ、なんとその日のうちに15名以上の応募があり、資料提供することにより1時間もかからなかったかな。それぐらいで買い付けが入りました。
そういうような事で、このオーナーチェンジを使っていただいて取引がスピーディーに決まるという事もあります。
そして売却する側はたまたま都合があって早くお金に換えたいという事がありましたので、それだけスムーズに取引ができたことで喜んでおられました。このように、全古協を利用して出口になるような機能を持たせているんですけれども、これを上手く使っていただいたということで協会としても非常に喜ばしいです。
今後そういったこともどんどん増えていくんじゃないかなと思っています。

今回の件は我々の団体の中でやっているので、非常に信頼性があるので良いのですけれども、通常のオーナーチェンジは気をつけていただきたいことがあります。
例えば購入した途端すぐに退去者が現れて、中身を見に行ったら荒れ放題になっているとか、利回り月家賃付で買ったのにすぐに退去して工事費がかかって利回りが無くなっちゃったみたいな話もない事はないです。
時には家賃滞納を隠している場合もあるかもしれません。悪い業者にかかるとそんな事もあるんですよね。まぁそういったリスクは必ずあるものです。
オーナーチェンジは購入後手間なく家賃が入ってくるので、手間なく修繕等の費用も要らないですが、中を見られないというリスクがあることを本当にしっかりと理解しておいてください。

という事でオーナーチェンジのリスクを避ける5つの方法をここで提示したいと思いますこの方法、この5つをしっかりと実行してもらえれば、かなりの部分でリスクが減ると思います。

それでは1番目。入居者の情報です。
この入居者情報を出来る限り詳しく見るということです。例えばどんな人が入っているのか、家族構成や職業・年齢など、そういうことを聞けるだけ聞いてください。そして今まで家賃滞納が無いか。家賃保証、保証人、敷金なども凄く大事ですね。できれば賃貸契約書なども確認できれば良いと思います。そういった事をしっかり見ておかないと、後々家賃滞納があったから、買った瞬間にまた家賃滞納があるとかそんな事もあるかもしれないので気をつけてください。

それから2番目。修繕履歴を見ることです。
どれだけのリフォームをしたのか。そしてどんな設備が入っているのか。写真とかがあれば余計に良いですね。そしてそれは何年前に修繕したのか。それで大体のこれぐらいの状態だろうなと(わかります)。後は入居者さんの使い方によって違いますのでリスクはありますけれども、できるだけ履歴を見ていただきたいです。
それから(リフォームを)やっていない所ですね。中古の場合に全部をリフォームする事はなかなか少ないので、やっていない所…例えば温水器はその時に交換したのか。交換していなければ何年ぐらい経っているのか。それによって大体の耐久年数が分かり、そろそろ(リフォームが)要る頃だなとかが分かるので、そういったことも踏まえながら買い付けを入れるといいと思います。

そして3番目。家を見ることです。
基本的にオーナーチェンジは中身が見られませんので、見に行っても仕方がないじゃないかと言うかも知れませんけれども、結構大事です。やはり外からでも見ることによって、三輪車があれば小さい子供いるんだなとかがわかりますし、なんとなくその人の住んでいる成がわかるんじゃないかなと思います。
それから周辺を歩いて欲しいです。どんな雰囲気かとか、できれば近所の人に聞いてもらっても良いかもしれません。「私この近くに引っ越ししたいなと思っているのですが、この辺どうですか?」みたいな感じで聞かれると、そんなに悪い風に思わないと思うので。
そこで聞いてもらって万が一凄く迷惑をかけるような人がいれば情報が入るかもしれないですし、無ければ無いで良いんですけれども、できるだけそういった家の周辺を見ることをやっていただきたいです。

4番目。管理会社、工事会社に聞く。
やはり入居者の情報を一番よく知っているのは管理会社です。そして工事をどれだけしたか知っているのは工事会社です。ここはどこまで聞けるかは難しいんですけれども、できれば聞けるところがあれば一番良いですし、無くても「ちょっと聞いてもいいですか?」みたいなことで聞かれるのも良いかもしれません。
それで「そんなの聞いたらだめです」とか言ってくるならちょっと疑わしい所もあるかもしれないですね。ちょっと図々しいかなと思われるかもしれないですけれども、聞いていただくのが一番確実かなと思います。

それから5番目。第三者に聞く。
日頃から人間関係を作っておく。あるいはチームを作っておくことが大事です。相談できる人や仲間、先輩、そして聞ける業者の方を作っておくことが、こういった時に「こういう物件を買おうと思っているんだけどどうかな?」と聞ける。
第三者に聞くという事は、客観的に見てもらえるんですよね。どうしても自分だけだといろんな色眼鏡がかかって情報を入れてしまいますので、(上記の4つ)こういうのを聞いた上で第三者に聞くのが一番良いんじゃないかなと思います。

そして「売却理由を聞いてください」ということがよく言われるんですけど、確かに聞かないよりは聞いたほうが良いと思います。ですけど、やっぱり売る側の立場に立つと上手く言いますからね。そんなに変な事は言わないと思います。ですからどこまで信用できるかというのもちょっと考えながら聞いていただけたらいいかなと思います。

ということで今日はこの5つのオーナーチェンジのリスクの避け方をご説明しました。この5つをしっかりと守っていただければ、オーナーチェンジであなたはミスをしなくなります!
ということで、今日のお話良かったなと思う方はチャンネル登録、そしていいねもしていただければ嬉しく思います。さようなら!


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