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【経営者のための空き家古家再生投資】製造業の経営者こそ空き家投資を始めるべき理由とは?


(以下、今回の動画の書きおこしです。※動画を見られない!って方はこちらをご覧ください。)


「あなたの投資で社会が良くなる」。一般社団法人全国古家再生推進協議会、理事長の大熊です。
新シリーズ【経営者の為の空き家古家再生投資】の時間です。今日のテーマは「製造業の方の空き家古家再生投資」です。私自身が製造業なので、自らが空き家投資をすることで一番メリットを感じています。製造業が空き家投資をすると家賃以外にもこんなにたくさん得るものがあるんですよ、経営のステージが本当に変わっちゃうんですよという事をお伝えしたいと思います。

(オープニング)

製造業でも小規模零細企業、私なんかもそうなんですけどね、東大阪の小さい町工場の親父です。そのほとんどが下請け業です。そうすると自分で売ることを自由に頑張ることが出来ない、そんな世界です。お客様の業績が良くなるか下がるかで業績が左右されてしまう。当社の自動車部品の塗装をやっていますが、孫請けではなくやしゃご請けです。だから事業者と下請けの間に入っている数社にかなり影響されます。事業者と下請けの間の会社が「もう出さない」と言ったら終わりです。またそこに何かあれば、ラインが止まるみたいな事になってしまうと。そして毎年決まったようにコストダウンがあり利益が落ちます。下請け競争の中での受注額なので、利幅が少ないうえに継続的にコストダウンされるので、利益を出すことがとても難しいです。お客様の生産計画が急に変更されたり、扱っている商品がお客様の事情で急にストップすることもあります。そうすると工場の売上は大きく上下します。そのたびに遅くまで残業したり、時には工場のラインをストップします。常にギリギリの人数で業務を行っているので、社員一人に病気や事故、ケガなどがあればたちまち業務が滞ります。十分な採用活動も出来ないので、しっかりとした組織も出来ていない状態なんです。毎日のように問題が発生します。そして資金が少ない中でも設備投資をしなければ仕事が貰えない、競争に勝てない。「機械やと銀行の為に仕事をしているみたいだ」と言っておられた他の社長の言葉がとても耳に残っています。

何とかもがいて下請けを抜け出そうと努力をしたけれども、下請けを脱却するのはなかなか難しい事です。ですから先ほど言った問題が同じところをグルグル回っているといった状態が続きます。こんな思いをしている社長さんは多いと思います。

私のいる東大阪は中小零細企業、製造業の町です。ピーク時には事業所が1万カ所あったらしいです。今では6千カ所になっています。それも数年前のデータなので、ひょっとしたら6千を切っているかもしれないです。どんどん中小零細企業が少なくなっています。

世界的に見ても日本のものづくりが後れを取っているという記事を最近たくさん見ます。今まで強かった自動車でも、EVになればわかりません。業界自体が急に無くなってしまうという事もあるかもしれません。大企業がそうなれば、当然のことながら我々中小零細企業にはもっと厳しくなります。仕事自体が無くなってしまう可能性もあるでしょう。

そういった厳しい状態の中でも、元気な会社があるという事がわかりました。その会社の話を聞く機会がありましたので、話を聞いてきました。高度な技術があり、競争力もあったとしても、それでも経営の波は避けられません。景気の悪い時にはグッと我慢して、社員教育や技術を磨くことをその会社はしていました。

通常なら、景気の波がある時は人を減らしたり、事業を縮小したりするところなんですけれども、その強い会社はそうじゃなかったんですね。景気が下降気味で仕事が減った時でも、グッと我慢して将来の為の投資が出来る。それが一番の強みだと思いました。
どうしてそういうことが出来るのか聞くと、なんとその会社には不動産収入があったんです。下請け業では景気の波や仕事をもらう会社に左右される。その波を緩やかにするのが不動産収入だったんです。

私はその方以外にもたくさんの社長さんにインタビューしました。その結果、強い会社には不動産が多いという事がわかりました。会社で所有するか社長個人で所有するのかは別にして、不動産が業績の上下を安定させていたのです。

またある時、京セラの稲森さんの盛和塾の話を聞く機会がありました。その方は材木屋さんで業績が悪化し倒産寸前だったという話です。そこから救われたのが、先代からの不動産を賃貸転用することで倒産を免れたという話をしておられました。
また他の経営者の勉強会では、衰退産業であるにもかかわらず非常に余裕があると感じました。その人の話を聞くと、その会社も本業の利益より不動産収入の方が大きくなっていました。そのような話は業績にかかわらずたくさん聞くことが出来ました。

一方、バブルの崩壊により不動産で破綻した話もたくさん聞きました。その違いは、キャピタルゲインがインカムゲインかです。バブル崩壊の時のほとんどは、土地の値上がりを狙っての不動産投資。生き残った強い会社は安定したインカムゲイン、すなわち家賃収入を持っている事がわかりました。
そこで私は自ら不動産投資をしようと考えました。しかし大きなお金があるわけでもなく、借金をするリスクも取れない。そこで空き家古家不動産投資を探し当てたのです。
結果として、当社は空き家古家不動産投資を始める前と比べると会社が5社になり、売上
売、利益は70倍、当期純利益は500倍となる結果になりました。今では家賃収入も約1700万ほどあります。これは景気の波や親会社に左右されるものではありません。
2020年は本業の部品塗装業務が緊急事態宣言の為30%ダウンしました。しかし、家賃収入は全く影響がありませんでした。その結果、7月末現在グループ全体では約6%伸びている状態です。これは空き家古家不動産投資を始めたことにより、空き家収入はもちろんの事、本業にとらわれずに別の事業を増やしたことによるポートフォリオ、リスク分散が出来た結果です。
ここで大事なことはポートフォリオ経営です。利益が薄く景気に左右される業種なら、その反対の安定した収益を持っておくことが大切です。私はそれには空き家不動産投資が最適だと思っています。家賃収入ほど安定したものはありません。皆さん毎年会社の事業計画を立てますよね。「対前年比5%UP、10%UP」などと立てますが、そうなった試がありません。計画通りになったことは無いという事ですね。しかし家賃収入は計画通りにいくのです。これは見たり聞いたりした話ではなく、実際に家賃収入を得てみて初めてそのパワーがわかりました。

そしてそれ以上に、家賃収入を得ることのメリットをご紹介しましょう。
1つ目。家賃収入と言えども別の事業です。新しく事業をすることで経営者の視野が広がります。実際私は塗装業という枠にとらわれなくなりました。お客様の問題を解決して満足を得るという事がビジネスであり存在価値なんです。塗装自体に価値があるわけではないんですね。

もうひとつ。不動産業は個人でも会社でも必ず関わるものであるという事です。しかし工場にしても自宅にしても大きなお金が必要です。それについて知識がほとんど無い社長が多いです。結局人任せ、業者任せになってしまうのです。だから騙されたりします。

不動産のプロになれという事ではありません。不動産の基礎知識だけでも良いのです。不動産業をわかっているといないとでは投資リスクが大きく変わります。

また社員への福利厚生や外国人講習にも使えるでしょう。最近空き家を外国人研修者の社宅として使う企業が増えています。そういった使い方を考えていくと、それだけでもビジネスが広がります。

それと、財務の安定がはかれることによりチャレンジ精神が高まります。変化の激しい時代、チャレンジない事は下降することを意味します。しかし投資には失敗があります。会社が無くなってしまっては元も子もありません。積極的にチャレンジするためにも、家賃収入で土台を作る必要があるのです。そうすることで社長自身が安定した精神になり、次の新たなチャレンジをどんどんしていけます。

資金繰りに追われ本業に集中できない状態が一番良くないパターンと言われますけれども、本業だけに集中する状態もリスクがあると思います。色々チャレンジすることが出来るようにならなければ、変化の大きい世の中では生き残っていく事が難しいのではないかと感じています。

数年前知人の会社が倒産しました。大手家電メーカーの下請けをしていた会社です。その大手のお客様の仕事が海外に移ることになり業績が悪化。新規のお客様や新事業を模索することを頑張りましたが、あえなく倒産しました。

会社を大きく転換する場合には時間がかかります。あるいは会社を縮小するにも費用が掛かります。その際に家賃収入があれば持ちこたえられたかもしれません。とても残念に思います。

電気自動車、自然エネルギー、ESG投資など製造業はこの10年で激変するでしょう。多くの製造業やメーカーが無くなり、これまでにも多くの業種が無くなっていますが、大家業は古代からあります。王様や殿様も結局は土地をどれだけ所有しているかです。日本の財閥商社のほとんどが不動産事業をしているのも、最後は不動産だからです。歴史的に見てもこれからも存在し続ける業種が不動産業なのです。

さらに家賃収入は、社長の最後の綱になります。中小零細企業の社長は業績が悪くなると最後には自分の給料を取らなくなります。そんな時に社長の個人資産で家賃収入があればそれでしのげます。逆に言うと、社長が給料を取らなくていい会社は強い会社です。もちろん銀行も評価します。家族的に経営しているなら社長の年金として考えても良いでしょう。家賃収入が社長にあれば、事業承継も会社に負担なく出来る事になります。

一般社団法人全国古家再生推進協議会の会員の中でも、私と同じように製造業で空き家投資をしている方が数名います。金属加工屋、ガラス製造会社、塗装屋など上手く事業に活かしておられます。皆さん「本当に良かった」と言っておられますし、私から見ても余裕のある経営者に見えます。

最後にもう一度言います。中小零細企業の製造業では、空き家古家投資をすることが最適です。経営の状況を見ながら約500万円の空き家を1軒ずつ購入することで、リスクを抑えて本業に支障が無いように運営していければ、数年で社長の給料を作ることが出来ます。
たとえ2軒で10万、4軒で20万、6軒で30万円でも、家賃収入を稼ぐことは経営に大きな影響を与えます。ぜひ中小零細企業の製造業の皆様、チャレンジしてみてはいかがでしょうか。

今日の所は終わります。もしこの話に共感し、空き家投資に興味を持っていただけたならチャンネル登録、それからいいねもして頂けるとありがたく思います。今後も経営と空き家再生についてお話していきたいと思いますので、よろしくお願いいたします。


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