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病気や老衰、転倒事故による死亡は告知の対象外!?物件を購入する時に気になる「事故物件」について


(以下、今回の動画の書きおこしです。※動画を見られない!って方はこちらをご覧ください。)


「あなたの投資で社会が良くなる」。一般社団法人全国古家再生推進協議会、理事長の大熊です。
では参りましょう。本日のテーマはこちら。【病気や老衰、転倒事故による死亡は告知対象外!?物件を購入する時に気になる『事故物件』について】です。本日は大家業としてのリスク、事故物件についてのお話をいたします。

それでは本日のテーマ。【病気や老衰、転倒事故による死亡は告知対象外!?物件を購入する時に気になる『事故物件』について】をお伝えいたします。
国土交通省は2021年5月20日、初めての指針案を公表しました。これはYahoo!ニュースの記事なんですけど、【事故物件、病死は対象外。殺人、自殺は告知を求める】というような内容になっています。
高齢化社会が進む日本では、大家さんの物件が事故物件にならないか?と不安がありますよね。事故物件は、宅地建物取引業法で告知の必要があるが、明確なルールが無く、具体的な扱いは業者の判断に委ねられていました。告知義務とは、事故が起こったことを次の入居者を募集する時や売却する時には必ず言わなければならないという事です。自殺・殺人などはもちろんの事、死亡して長時間の放置は心理的瑕疵として告知しなければなりません。
しかし、その他の死亡でもいつまで告知するのか?10年?20年?それとも一生?そういった事は明確になっていないんです。よく言われるのが、賃貸なら2回3回入居者が変わったら…いやいや、5~6年超えたら…など、そこも明確ではありません。
報道の問題もあります。あと、病死には告知義務は無いのですが、病死後数日が経って腐敗などすると、これもまた告知義務があります。しかし、それも何日!?など、不明確な所は多々ありました。ですから、購入する場合のリスクもそうですが、大家としてのリスクも明確ではなく、不安が残りますよね?
今回、国土交通省は5月20日、入居者らが死亡した事故物件について不動産業が売買・賃貸の契約書に告知すべき対象をまとめたので、初めての指針案を公表しました。いわゆるガイドラインになります。病気や老衰、転倒事故による死亡は告知の対象外と明記したと。殺人や自殺、火災による死亡は告知すべきだとしたが、賃貸は発生してから3年が経過すれば不要という事ですね。6月18日まで一般から意見を募ったうえで決定する。事故物件は、宅地建物取引業法で告知の必要があるが、明確なルールが無く、具体的な扱いは業者の判断に委ねられていた。その為、入居後訴訟に発展する例もあった。指針に強制力は無いが、業者に周知してトラブルを未然に防ぐ狙いになっています。大家さんにとって、方向性としては良い方向ですね!

ではガイドラインをまとめてみましょう!
まずは、対象とする不動産は「住居用」で、オフィスなどは対象外となっています。
そして、他殺・自殺・事故死などが発生した場合は原則として告知を求めるが、自然死については、自宅における死亡割合のうち老衰や病死による死亡が9割以上を占めるので、一般的なものであるという事で告知義務はありません。
そして、告知すべき期間は事故発生からおおむね3年間。物件を仲介する不動産業者が告知書等を通じて、家主に事案の有無を調査し、買い主・借り主へ情報を提供するという事です。
そして、自然死の場合は告知を求めないが、遺体が長期間放置されて、臭いや虫が発生した場合…いわゆる「特殊清掃」を要した場合は、原則として告知が必要です!
こういった案になります。ただこれはあくまでも案であって、今のところ決定ではありません。これに皆さんの意見をいただいて、変わる場合もあると国土交通省が伝えています。

じゃあ、ガイドラインに強制力はあるのか?先ほども伝えましたけど、強制力はありません!過去に人の死が生じた不動産の取引に際し、宅地建物取引業者がガイドラインに示した対応を行わなかった場合、その事だけをもって直ちに宅地建物取引法違反になるものではありません。宅地建物取引業の対応を巡ってトラブルとなった場合に、このガイドラインが考慮されるという事になるという事ですね。

では最後に、事故物件の対処法をお伝えしたいと思います。
もし孤独死などが起こった場合は、すぐに警察に連絡し、変な噂が立たないように近隣住民への連絡も忘れずにしましょう。そうしなければ、警察の調査とかそういったもので分かったり、あるいはニュースなんかで分かると、変な風に噂が大きくなったりするので、しっかりと、その辺りは近隣住民に説明することが大事です。
警察などの調査が終われば、次に清掃になりますが、これは専門業者がいるのでそこにお願いいたしましょう!
同時に、神社などにお願いしてお祓いをすることも大切だと思います。
事故物件になった時の募集は「心理的瑕疵、特殊事情あり」という文言を入れなければなりません。
ここまでの事は自主管理ではなく、管理会社に任せておけば対応してもらえるので、しっかりとした管理会社を選んでおくことも大切ですね!もちろん、そういった保険や保険会社に入っておくことも大切です。管理会社とは別に、大家さん自身が入る保険もあります。それらの対処の費用が助かりますので、是非そういった事も使っていただいたら良いです。

それから、事故物件になったからと言って「あぁもうダメだ!」と嘆く必要はありません!
例えば、家賃を下げて募集すると意外と募集(応募?)がたくさん来たり、しっかりとリフォームして売却できる事例も多々あります。そういった事を気にしない人が一定程度いるんです。外国人は特に気にしないという事もよく聞きます。最近では事故物件専門の入居者募集サイトもあるらしいので、調べてみてください。
これらの事故物件のリスクについては、一番大変なのは一棟物の物件です。戸建てであればその物件のみの出来事になりますが、マンションやアパートの場合は入居者全てに影響してきます。戸数が多ければ多いほどリスクは大きくなるという事ですね。それらの事を踏まえて、築古再生戸建て投資は低額で低リスクになることがよくわかると思います。

という事で、今日のお話はいかがでしたでしょうか。そういったリスクも、しっかりと知識、それから経験のある方にお話を聞くというのも大事かなと思います。
それではチャンネル登録、イイね!もよろしくお願いいたします。今日はお終い。


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