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【疑問解決】空き家・古家を何軒所有したら法人化するべき?


(以下、今回の動画の書きおこしです。※動画を見られない!って方はこちらをご覧ください。)


皆さんこんにちは。あなたの投資で社会が良くなる!一般社団法人全国古家再生推進協議会、理事長の大熊です。本日のテーマは【空き家古家を何軒購入したら法人化すべき?適切なタイミングとは?】についてお話しいたします。「何件購入したら法人化すればいいですか?」の質問をよくいただきます。本日は、その質問についてズバリ回答いたします!

それでは本日のテーマ【空き家古家を何軒購入したら法人化すべき?適切なタイミングとは?】についてお伝えしたいと思います。
私はこの質問に対していつも答えている答えがあります。それは質問を受けた時に「ではあなたはいつまでに、どれぐらいの家賃収入を得ようと考えていますか?」と聞き返すんです。これが実は答えなのです!
というのも個人それぞれによって違うんですけれども、いくらぐらい家賃を得るかによって法人化するメリットが変わってくるということです。
例えば空き家ですから5万位の家賃としましょう。それを2軒ほど買います。それで十分だと、安定した10万円の収入があればそれで十分なのだという人であれば、法人化する必要はありません。
あるいは4年5年かけて1軒、そしてまた4年5年かけて1軒という風に、コツコツ増やしていく方も個人で良いんじゃないでしょうか。
逆に2、3年で10軒ほど欲しい。あるいは5軒欲しいというような方は今すぐ法人化です。そして、給与所得の多い方です。そもそも給与が非常に多いという方は、その給与に家賃収入が乗ってしまいますので、法人化する方がメリットがあるのではないでしょうか。
(画像表示)それがこの表に載っている所なんですけど、人によってちょっと違うんですけれども大体の基準だと考えてください。
この600万円という所ですね。個人収入が600万円なので、25.8%の所得税がかかります。法人税は24.5%ということで、法人税の方が安くなります。その境目が600万円ということです。それ以降所得税は累進課税でどんどん増えていって60%だったかな?かなり上までありますよね。でも法人税はそれ以上はなかなか増えていきません。こういった所で差額が出てくるので、法人にした方が良いですよという形になります。
ちなみに私はそもそも大家業を続けていくのもそうだし、ちゃんとした事業としてやっていこうと考えていたので、最初から法人化です。ですから個人では1軒も物件を持っていないです。

ということで法人化のメリットを挙げてみました。
1.所得税が節税できるという事です。サラリーマンの方は給与所得が高いと、家賃でいくら借金があってもどんどん所得として計算されます。
そしてもう一つ、相続税なんです。相続税を安くするコントロールがしやすいです。どういうことかというと、法人にしてそこで物件を増やしていけば、法人の株価が相続税という形になります。ですから株価を落とす方法というのは、そういう事をすることによって相続税を抑えることが出来るので、そういうことも法人化しておくとやりやすいという事ですね。
2.融資を受けやすくなるということです。やはり個人よりも法人の方が銀行等の信頼度が高くなります。ただし、これは法人が優良だと思われるからこそ融資をしてくれるということであって、法人であっても常に赤字ばっかりであれば、やはりダメなんですね。特に、私もそうなんですが、コツコツと軒数を増やしていきたいと考えている方は、あまり赤字にはしない方が良いですね。節税を考えるより、ちゃんと税金を払って信頼を得る事の方が、資産を増やすスピードが上がってくると思います。私が法人で買っている戸建てがあるんですけども、給与をを取っていないですからね。そうすると利益が出てきます。そしたら優良法人になってきます。年数が経てば経つほど。そうするとまた次の融資が得られる、また次買いやすいという形になっていきます。そういった資産を増やしたいと思う場合と、もう資産はいいんだと思う場合と、本人が望むところをしっかりと明確にしていただいた方が良いかなと思います。

3.経費化の選択肢が増えるということです。個人で経費化するというのは結構大変なんです。例えば同属の給与所得で支払いをしようとした時でも、税務署にうるさく言われることがありますけれども、法人ならちゃんと給料を払うということであれば全然問題ないですし、所得控除もあったりします。ですから法人の方がそういった意味では堂々と給与ですとか言えることはできますね。
例えば車のガソリン等の使用頻度とかで全額下ろせなかったよ、「大家業としてどれくらいこの車を使っているんですか?」という風に税務署に言われたりするので、全額を落とす事はなかなか難しいですよね。そういった意味では法人にしておく方が明確なので、良いのではないでしょうか。

4.繰越損失の期間が長くなる。これは個人で青色申告をすると3年間の赤字であった場合に繰越ができるんですけれども、これも法人になると10年になる。ですから大きな損失が出た時に10年間それが無くならなければ、税金を払わなくていいですよという形になるんです。
けれども、そうそう損失というのは出ることがないんですよ。普通に空き家投資をしているが、そんなには危機感というのがあるわけでもないですし、大きな損失も出ることもないので、普通にやれば絶対黒字になるんです。そういう意味では黒字を増やすことによって次の投資に繋げていく方が良いんじゃないかなという風な気がします。あまり使わないということかな。でもまぁその人の目的によって節税しようという形であれば、法人化することによってこういうのも使うことができますねということです。

5.減価償却になるということです。そうすると戸建ての中古物件であれば最短で4年の減価償却ができるようになります。でも4年と決まっているわけじゃなくて、これは何年で償却しますということをある程度コントロールできたりします。もう一つ、減価償却は何年と決めているんですけれども、その年だけ業績が悪いから減価償却を止めておきますということができるんです。ですから私の場合は最短の4年にしておいて、途中でちょっと減価償却したくないなという時があればそれはしないというようなことをしたりとか、そういうことができるので法人であれば減価償却を上手くコントロールしやすいということにもなってきます。

6.売却時の損益は事業所得になります。個人の場合、5年間の短期売買であれば非常に高い税率が来るんです。40%でしたかね。ですから個人の場合は短期で5年以上かからないと売って利益が出たらその分なので、ちょっとその辺は考えないといけないんですけど、法人の場合であれば利益が出たらその分の税金だけということになりますので、特別な税金にはならないということです。
でもこれも、空き家の場合は何年かして売る時に大きく利益が出るような物件はなかなか少ないと思います。そんなには心配しなくても良いかもしれないですね。個人であっても例えば利益が出た分の40%ですから、そんなに大きな額にはならないと思うんですが。それでも戸数が重なっていけば税金としては高くなりますので、法人の方が安心してできるかなぁというような感じです。
その他、法人になると共済とか節税するようなことができます。中小企業倒産防止協会とか、小規模企業共済であるとか、そういったものは個人の副業では入れないんです。ちゃんと法人にしていないと入れないということがあったりするので、色々と決済の時期を自由に決められるとか、社会的信用が得られるとかいろんなメリットがあります。
でも何より一番良い事は、経営感覚としての意識が高くなるという風に思います。個人でやっているよりはちゃんと決算書とかも作らないとダメですし、貸借対照表とかも見る機会にもなるし、個人の場合は「大家業としての経営をしているんだ」と意識が高くなる事が、もしかしたら一番のメリットかもしれないですね。

デメリットも見ましょう。それほどデメリットは無いです。
1つは会社設立費用がかかるということです。これは先程言ったこの期間のうちに何軒戸建てを買いますかによって変わってきます。会社設立費用がかかるので、1軒2軒では設立費用の方が勿体ないんじゃないかなという感じです。
それから維持経費がかかります。登記をしないといけないとか、株式であればそういう費用もかかってくるし後は決算ですね。決算の費用も入りますし、そういった意味では維持経費もかかってくるので、これも結局何軒増やしていくんですかということに結果なるんです。

株式会社と合同会社というのがあるんですけれども、どっちがいいですかと質問を受けるんですけど、そういった場合に考えるなら経費ですね。株式会社は設立費用として、協議会のお世話になっている司法書士に聞くと株式は25万円、合同会社は10万円というような費用ですね。そこから多少他の所ならちょっと高くなったりするかもしれないんですけど、大体そのくらいの費用がかかるので合同会社の方が半分以下の金額で設立できますよということです。
実は合同会社でも後から株式に変更したりすることができるので、安い方でも良いんじゃないかなと思います。
「株式じゃないと信頼が得られないんじゃないかな」というようなことを聞かれる場合もありますが、銀行に聞いてもそれほど大きな影響は無いみたいですね。例えば大家業以外で普通の事業をしているとなれば、その得意先との信頼関係という意味ではやはり株式の方が上かなというような気がします。
あと経費という意味では登記費用です。決算はどっちも一緒です。どっちもしなければいけないのでそんなに費用は変わらないかなと思うんですけれども、株式の場合は10年に1回役員登記をしなければいけないんです。これはは大体3万円位。合同会社はありません。
ということで、どちらかと聞かれれば僕は合同会社で良いと思っています。経費も安いし別に信頼も落ちない。大家業だけでやるのであれば合同会社で良いんじゃないでしょうかということで、私の戸建てを持っている会社も合同会社です。
ぜひ皆さん、勉強してもらったらすぐに出てくるようなことなので、そういったことを検討してもらえたら結構かなと思います。
ということで今日の話、空き家投資、不動産全般ではあるんですけれども、空き家投資の場合は自分が小さいのでそういったことに絞ってお話をさせてもらいました。「法人化するタイミングはいつが良いのかは、あなた次第ですよ!」というのが答えになります。
ということで空き家の情報をこれからもどんどん出していきたいと思っていますので、チャンネル登録、イイねをよろしくお願いいたします。


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