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【解説】新人大家の為の不動産業界の全体像について


(以下、今回の動画の書きおこしです。※動画を見られない!って方はこちらをご覧ください。)


あなたの投資で社会が良くなる!一般社団法人全国古家再生推進協議会、理事長の大熊です。
では参りましょう。本日のテーマはこちら。【新人大家のための不動産業界の全体像】についてお伝えいたします。
私は製造業の経営者でしたが、不動産業が全くわかっていませんでした。大家業をする上で大枠で良いので業界のことを理解しておきましょう。

それでは本日のテーマは【新人大家のための不動産業界の全体像】です。
小さいながらにも会社経営をさせていただき、工場や倉庫等で関わりがある不動産業。個人的にも自宅の購入など不動産業界とは結構関わりがあるのですが、空き家投資をするまでは全くと言っていいほど知識がありませんでした。しかしこの業界は誰でも必ず関わる業界です。しかも大きなお金が関係するので、個人や会社に関係なく知識があることに越した事はありません。
不動産業とは色々な分け方や説明の仕方があると思いますが、大きく4つに分けられると思います。分譲業、賃貸業、管理業、仲介業です。
一つ一つわかりやすく解説していきます。

まずは分譲業ですね。いわゆる家やマンション、ビルを建ててそして売却する仕事です。建売住宅の会社であったり、大きなマンションとかはマンションデベロッパーという言い方をします。当然のことながら免許が要ります。気をつけなければいけないのは、個人でも免許が必要ということです。個人でも不特定多数の複数の物件の売り買いがあれば免許が要るのです。特に大きな土地を相続して不動産業者と組んで数十戸の建て売りを建てて販売したとします。それも実は宅建業がいるんです。気をつけましょう!
この仕事の特徴は仕入れから建物を建てて売却するまでに時間がかかるので、大きな資金が要ります。小規模の企業は少ないですね。それに売り上げの上下が激しくなるのでやはり資金に余裕が要ります。投資用語でいうとキャピタルゲインの商売になります。

次に賃貸業です。購入もしくは相続などで持っている土地、建物を貸し出す仕事です。これには免許が要りません。誰にでもできる仕事になります。投資したお金が分割で返ってくる。そんなイメージですね。売り上げは安定しています。分譲業との大きな違いはここにあります。投資用語でいうとインカムゲインともいいます。
賃貸業の種類は住宅、店舗、オフィスなどがありますが、やはり1番需要が多く安定しているのが住宅です。店舗やオフィスは商売をする方に貸すので、景気にかなり左右されます。その分家賃も高く取れますが、専門性が高くなります。
また自分で所有しなくても股貸しすることもできます。俗にいうサブリースです。『30年一括借り上げ』といったCMがありますがこれにあたります。本来大家業がしっかりできる方なら自分で貸し出すほうが絶対に収益は上がります。股貸しして儲かるくらいなら、自分で貸した方が良いという事です。30年一括借り上げは決まった家賃を保証するものではありません。当然ながら家賃は落ちていきます。それらの仕組みをしっかりと理解しておくことが大切です。決して企業は奉仕でやってくれません。儲けるためにやっているのですから。土地だけ借りる場合もあります。上にある家を購入して貸し出し、土地代だけを支払うものです。これは最初の契約に少し注意が必要ですが、低額でも始められて安定しています。借地、借家というものになります。大家業は免許も要らずちゃんと知識を得られれば誰にでも安定経営ができます。

次に管理業ですね。これは大家さんに代わって不動産を管理する仕事です。家賃の回収はもちろん建物維持や入居者さんとのやりとりをします。これも免許は必要ありません。誰にでもできます。
ただし売り上げが家賃の3%~高くても10%なので戸数が少ないと厳しい仕事になります。他の仕事との相乗効果や管理戸数を多くしなければ、利益が出にくい事業です。たくさんの人のクレームやお願いがあり、基本24時間対応しなければなりません。体力的・精神的にしんどい部分もあります。
ただし賃貸業と同じで売り上げは安定します。大家さん側から見るとしっかりとした管理会社を見つけると入居者付けや家賃維持、アフター管理など物件の価値向上に有利に働きます。
しかし大家として管理会社に依存するのは良くありません。大家さんがしっかり自立することで管理会社はいつでも変更できる位になっておきたいですね。そのために不動産の知識と経験を得ておくことが大切です。

最後に仲介業。多くの方がこれが不動産業だと思っていると思います。かくいう私もそう思っていました。仲介業は不動産業の一部なんです。分譲業、賃貸業、管理業とは違い自らが不動産を活用するわけではありません。活用する人と売る人をつなぐ仕事です。ですから不動産を活用する専門家ではありません。マッチングの専門業ということになります。ここが肝心なところなんです。普通の方から見るとこの仲介業は不動産のことなら何でも知っていると思いがちなのです。もちろん複数の業務をこなす人もいるのでそういった方もいますが、基本はマッチングするだけなのです。この仕事は取引額の上限3%と決まっていますが、物件が高額になれば売り上げが大きく変わります。1人で1回の取引で数千万円の手数料が入ることがあるので高収益業種になります。
そのかわり取引がない場合はゼロになりますので売り上げの上下が激しい仕事です。ただし仕入れはなく基本は人件費だけなので、潰れにくく小さな会社から大きな会社まで幅広い業種ともいえます。この仲介業は大きく分けて賃貸と売買に分けられます。どちらもやっているところがありますが基本は違う業種だと考えてください。売買の方に家賃を聞くのは参考にしてもいいけれど適切ではありません。ここも大家業、賃貸業から見るとしっかりと自立してることが肝心です。頼ってはいけません。不動産仲介会社に任せておけば大丈夫というのは危険です。売買も賃貸も自分で判断できる知識と経験をつけることが大切です。

最後にこれら不動産業の知識を得るには空き家古家投資が最適です。築古物件の購入からリフォーム、入居付け、管理、回収まで全て体験し知識と経験を身に付けることができます。そして低額で始めることができます。不動産は高額だと思い込んでいる方が多いですが、空き家投資なら低額で余裕のお金で始めることができます。

次に高利回りです。利回りが低いと長期の回収になります。環境変化が激しい現代ではリスクが高くなりますね。空き家投資なら10年以内で回収ができるので計算もしやすいです。賃貸不動産の中でも希少で、何より再現性が高く初心者でもやりやすいです。一般社団法人全国古家再生推進協議会は2020年で1300軒以上の実績があります。サラリーマンはもちろん、経営者、主婦の方などどんな方でもたくさん実践されています。2軒以上購入する方には2割を超えています。20軒以上購入された方もいらっしゃいます。それだけ魅力があるという事ですね。

いかがでしたか。今回の動画は不動産業界の話でした。知らないことは機会損失になります。リスクも高くなります。空き家古家再生不動産投資に一歩踏み出すことで将来のステージが変わることもあります。ぜひこの機会に空き家投資を始めてください。では、今後も空き家投資の色々な情報を提供していきたいと思います。それではチャンネル登録、イイネもしていただければ嬉しく思います。今日はおしまい。


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