（以下、今回の動画の書きおこしです。※動画を見られない！って方はこちらをご覧ください。）

皆さんこんにちは。あなたの投資で社会が良くなる！一般社団法人全国古家再生推進協議会、理事長の大熊です。
今回は空き家投資のレジェンドと言っても良いでしょう。当協議会でも発足当初から活動していただいている樫原さんに来ていただいております。この協議会で古家再生投資プランナーとして25軒以上もの空き家再生をしている大家さんとして活動されています。本業はリゾートホテルの会員券販売の会社をされている経営者です。私の書いている本の中でも紹介しているんですが、昨年のコロナショックで会社の売り上げが激減する中空き家投資を会社経営に利用することで安定した余裕の経営をされているとのことです。
今回は空き家投資のきっかけからコロナショックの話、そしてなんと空き家投資を経営に生かすコツをデータで解説していただけるということです。その上たくさんの物件購入の中から厳選して写真を見ながら1軒ずつ細かく空き家投資の話をしていただけるそうです。空き家投資のノウハウが盛りだくさんの対談になりますので、皆さんぜひ最後までご覧ください！

大熊氏：では紹介いたしましょう。古家再生投資プランナーの樫原さんです。樫原さんこんにちは！

樫原氏：こんにちは。樫原です。

大熊氏：どうですか？緊急事態…あ、奈良は緊急事態宣言じゃないのか。

樫原氏：そうですね、一応こちらは（まだ緊急事態宣言は出ていません）。

大熊氏：最近の生活の状況はいかがですか？

樫原氏：なんか、リタイヤしたらこうなるのかって感じで(笑)贅沢な悩みですね。そういう意味では。

大熊氏：イオン周りがあるじゃないですか。でも最近は行きにくいですね。

樫原氏：まぁ運動はウォーキングしていますね。毎日必ず1万歩近く歩いています。

大熊氏：全国のイオンに行くのも今じゃ行きにくいですもんね。

樫原氏：動くに動けない状況ですね。ですから近所を回っています。

大熊氏：健康のほうは全然問題無いですか？

樫原氏：大丈夫です。ありがとうございます。

大熊氏：我々団体ではすごく有名ですけれども、この動画を見ている方たちの中にははじめての方もいらっしゃると思いますので、まずは自己紹介の方からよろしくお願いいたします。

樫原氏：樫原と申します。京都の南のほうに住んでおりまして、家族は夫婦2人で住んで呑気にやっておりますけれども、古家再生投資も最近では半分趣味みたいになってきました(笑)またお会いできたときにはお話しできれば楽しいなと思っていますのでよろしくお願いいたします。

大熊氏：よろしくお願いいたします。では早速いろんなことを聞いていきたいと思いますが、空き家再生投資をやることになったきっかけを聞きたいです。その前は元々サラリーマンだったんですか？

樫原氏：元々サラリーマンでハワイの方へ転勤になりました。そこで5～6年いたんですけども、ちょうど向こうにいた頃に友達から「この本面白いから読んでみて」と言われて、それで出会ったのがロバートキヨサキさんの『金持ち父さん』だったんです。その頃はサラリーマンで「面白いな」という感想だけで終わっていたんですが、2冊目の『キャッシュフロー、クワドラント』という本が出まして、それで「サラリーマンではなかなか豊かになるのは難しいんだな」と、どうしても税制が違うと。いきなり細かい話になってアレですけど。

大熊氏：向こうの人に貰ったという事は英語の本ですか？

樫原氏：日本語の本ができた時です。いきなり英語は難しいです(笑)

大熊氏：しゃべれるんですか？

樫原氏：日常的な会話ができるレベルです。仕事でもメールは英語で地球の裏側の人とやりとりをしていますので。

大熊氏：少し話がそれますが、アメリカの不動産投資には行かなかったんですか？

樫原氏：それも考えたんですけど、実感いただいていると思うんですが地元の奈良とか大阪でもなかなか利回りが良くて物件の良い状態のものを探すこと自体難しいでしょう？それをちょこっと行って買うことは絶対できないです(笑)

大熊氏：それはそうですね。

樫原氏：それにハワイとかでしたら利回りはそんなに良くないですから。ほぼキャピタルゲインの投資になってきますね。

大熊氏：そういうことか。確かに日本はインカムゲインの投資ですもんね。
ロバートキヨサキの本を読んで衝撃を受けたということで、その次ですよね。

樫原氏：日本に帰ったのがちょうど2001年でしたので、そこから不動産を探そうと本を読みました。その頃の本が大体競売物件とか、ちょっと反社の方と競いあったりと、なかなか難しくディープな内容の本ばかりだったんです。

大熊氏：本ね。やってみたわけじゃないのね(笑)

樫原氏：いやいやできないできない(笑)早い話が読むのは楽しいんですけどなかなか誰もができるような手法じゃなかったんです。

大熊氏：その当時の競売はおそらく法改正前だったので、中身がわからない状態のやつですよね。あれはちょっとリスク高すぎますね。

樫原氏：それでマンションを見ていたんです。友達と一緒に多分30軒ぐらい回ったんですけど、結局知識も何もないんです。どうやって綺麗にしたらいいのか。どうやってお客さんを買い付けつけたら良いのかとか、そういうのが分からないので結局怖いんですよね。

大熊氏：マンションは区分ですか？

樫原氏：区分です。それで本業が忙しくなってきましたので、やらなきゃいけないと思いつつ時間が経ってきたということです。いつも心の中では「こんな好業績がいつまでも続くはずがないと、何かしなきゃいけない」と思って10年が経ったんです。

大熊氏：時期的に言えばリーマンショック前ですか？後ですか？

樫原氏：リーマン前後ですね。リーマンショックの時も別に経営には支障は無かったんです。

大熊氏：でもアメリカも株価が落ちましたよね？それでもそんなに影響が無かったですか？

樫原氏：無かったですね。

大熊氏：マンションを見に行ったといいますけど、大概不動産屋が説明して売ろうとするじゃないですか。それには引っかからなかったですか？

樫原氏：それは意外と平然としていました。あっそうって感じで。いろんな本を読んでいたからかもわからないですけど、マンションに行って自転車置き場をチェックしろとか。

大熊氏：でも協会に来られた方にも何人かいましたよ。それを買ってえらいことになって、結局損切りしたみたいな。

樫原氏：結局計算したらなかなか難しいんですよね。積立金をちゃんと払っているのかわからないですしね。戸数が少なかったら修繕したときに不足している場合も結構多いですし。知識だけあるけど経験していないので、これは難しいなと思って手を出さずにいたんです。

大熊氏：数字的な事は得意なんですか？

樫原氏：一応必ず計算しますね。

大熊氏：知識もあって計算もできてもなかなか一歩踏み出せなかったんですね。

樫原氏：2015年に戸建て投資の本を本屋さんで見つけたんです。その当時はまだ1冊か2冊位しかなかったんですけど、読んでインターネットで検索をしていたらそこで全古協さんのホームページに初めて出会ったんです。それで「これならいけるな」と。工事から物件ツアーに行って修理もお願いできるということで。

大熊氏：本を読んで仕組み的な事は大体わかったんですか？

樫原氏：はい。大体分かりました。逆に全古協さんの協議会はどこで利益を出しているのかなというのが、最初にそれだけ不安でした(笑)。

大熊氏：なんか胡散臭いなと(笑)

樫原氏：色んなのがありますからね。それで大熊理事長が他のホームページで施工会社の社長さんでもあるということで、「あ、これで利益を出してらっしゃるな」と思って逆にそれで安心しました。2万円とか1万円とかの会費だけでなかなかそんな難しいはずだと思っていたので。

大熊氏：この間もお問い合わせがあって、「セミナーで30万円とりあえず払いなさいと言われたんですけど、この協議会は最初3万円で次2万円で、安すぎですけど大丈夫ですか？」という問い合わせがありました(笑)やっぱりそう思う人いるんですね(笑)

樫原氏：思うんですね。それだけまだグレーの業界であるのも事実ですからね。

大熊氏：不動産業界はやはり閉鎖された業界ですからね。そう言っている僕自身もそうでしたからね。不動産なんて騙されるものだと思っていました。
それでこの協議会を知ることになってそれから？

樫原氏：2015年の11月位だったと思うんですが、すぐにYouTubeで勉強してプランナーになり東大阪のツアーに参加しました。その頃にはまだそこしかなかったですからね。

大熊氏：その時東大阪で、樫原さんは奈良とか京都とかの県境なのに他の地域でやるのは違和感無かったですか？

樫原氏：ありました。全く自分の育った環境と真逆の環境でしたので、とにかく知るためには買わなきゃだめだなと。

大熊氏：買うことが前提で。

樫原氏：とりあえず買ってお持ち帰りしようと。

大熊氏：記憶を間違えていたらアレですけど、最初は病院の近くの戸建てでしたよね？それで看護師さんが入られた…

樫原氏：そうです。

大熊氏：あれはもう出られました？

樫原氏：いえ、まだずっと珍しくお一人で5年も住んでいただいていて。

大熊氏：そこそこの家賃も取れたしね。あの時聞いて勉強になったのが、「看護師さんは勤めている病院からある距離の設定があって、それより外には住めない」というのがあったとか。

樫原氏：緊急呼び出しがあるみたいですね。

大熊氏：なるほどなと。病院周りはそういう入居者の可能性があるんだなと思って。そして次の東大阪ツアーに参加されて、そこで何回位行かれました？

樫原氏：毎回行ける時は行っていました。行きつつ自分の住んでいるエリアですね。奈良のエリアを探して再生士の方に見に来てもらって、そこでも何軒か買いました。

大熊氏：最初東大阪では1、2軒買った？

樫原氏：最初は1軒だけですね。
そして奈良と、東大阪もあと4～5軒買っていると思います。

大熊氏：何か交互に買っていましたよね。その時から地域にあまり意識なくやっているなという感じでしたけどね。

樫原氏：そうですね。車で1時間で行ける範囲でしたらどこでもいいかなという考えでやっていました。

大熊氏：これはまた後からお聞きしたいんですけど、地域で違いが出てくるのでその辺をまた詳しく説明していただけたらなと思います。
購入履歴をざっとちょっと、詳しくは後からお聞きするんですけど、どんな感じでしょうか？

樫原氏：東大阪で買いつつ自分で探して奈良、京都も1軒あって阪南の方もありました。

大熊氏：合計今何軒ですか？

樫原氏：軒数を数えたら26軒買っていました。今は売却したりして今年の春に21件です。年齢的なものもありますので、これからは拡大路線よりもキャッシュフローを重視するというふうに戦略展開をしました。

大熊氏：20軒超えたらそれなりの価格になりますので、それも良いかなと思います
利回りはどうですか？

樫原氏：今は表面利回り14.3％でしたね。

大熊氏：平均ということですか？

樫原氏：はい全部の平均です。

大熊氏：1番高いやつはどれぐらいなんですか？

樫原氏：高いのは20%近くあります。

大熊氏：すげえ。

樫原氏：1軒買ったらおまけで付いてきたのがあって(笑)グリコのおまけみたいな。

大熊氏：家の話じゃないみたいですね。

樫原氏：お隣さんがくっついてきたんですよ。

大熊氏：それは奈良の方ですか？

樫原氏：はいそうです。

大熊氏：そういうのは地方が多いですよね。1番低い利回りは？

樫原氏：それはやっぱり最初の頃ですね。自分が奈良の近くで持ちたいけど、ツアーがないので自分で探した物件です。まだ見る目が無かったので結局修理代とかが多くかかってしまって。1番低いのは利回りが10%切った時があったと思います。場所は良いのですぐ客は付くんですけど。

大熊氏：まぁ10%だったらそれを失敗というかどうかというのはちょっとわからないですけどね。

樫原氏：担保物件がありましたのでそれで借りられたので良しとしていますけれども。

大熊氏：10年経てば無料と同然みたいなものですから。なるほど分りました。
空き家再生投資をたくさんしてきて経験も豊富なんですけど、その中で1番驚いたようなことってありますか？

（次回へ続くテロップ）

皆さんいかがでしたでしょうか。この続きは次の動画でもご紹介いたします。お楽しみにお待ちください。チャンネル登録していただければ公開のタイミングでご案内が届きますので便利です。それではまた！

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