Movie 全古協TV

台風と地震が重なった時に、半分ぐらいの物件が被害に…本当に大変だった…【リアル!ノウハウ満載!ゴールド古家再生投資プランナーⓇになった樫原さんに聞いてみた!】Vol.3


(以下、今回の動画の書きおこしです。※動画を見られない!って方はこちらをご覧ください。)


大熊氏:空き家再生投資の中でこれ大変だったなというの、さっきのDIYじゃないですけどそれ以外に何か大変だった事はないですか?

樫原氏:経営して6年位ですけど、1番ビックリしたというか困ったのが3年前に台風と地震が一緒に来た時です。

大熊氏:地震と台風が両方きましたよね。

樫原氏:大雨になって地震が起こって台風が来たんですよ。あの時に1度に半分位の物件が被害を受けて。あの時膨大な軒数の復旧工事が同時発生しますので、これをすぐ対応していただけたのは本当に有難さとして実感しましたね。

大熊氏:あれでブルーシート無くなりましたもん。関東に支店があるからそこから送ってもらったり、そんなことをやっていました。

樫原氏:ちょうど私も入居者さんが決まってさぁ入居しようという2週間前におこって(笑)台風で瓦が飛んで雨漏りになって。さぁどうしようという事だったけど、そういう時は優先順位を高めていただいたのかすぐに修理に来ていただいて、入居者さんにもすぐに入ってもらえました。本当に有難かったです。

大熊氏:とりあえず一時対応でブルーシートを張って、後は優先順位の高い所から修理していく。でも長くて1年ぐらいかかった所もありますよ。材料も無かったし職人もいないし。

樫原氏:他にも工事中の家があったんです。「まさか誰も来ていないよなぁ。ちょっと見に行かないといけないな」と行ったらちゃんと来ていただいていました。その場に居合わせて「どうしたんですか?」「見に来ています」「ありがとうございます!」と。有難かったですね。
本業がある人は自分1人では対応できないんです。軒数も多いですから。もしDIYをしたり施工会社に任せずに自分で分離発注して改修工事している人もいると思いますけど、そういった大家さんは業者を探すのが結構大変だったかなと思います。

大熊氏:毎回安い所を選んでやっている所は、多分優先順位が低いから来てくれないでしょうね。

樫原氏:一度に全部来るんですよね。持っている物件の半分ですから10軒分ぐらいありました。

大熊氏:それは全部保険が利きましたか?

樫原氏:保険が利きました。保険も対応いただけるような書類の作成をしていました。

大熊氏:という事はやはり、古家再生をやっていく中では工事会社さんとの関係は凄く大事ってことですね。

樫原氏:そうですね。工事して終わりではなくて、必ず後から、特に古家は色々問題が発生しますので。
他にはそれとは関係無いですけど、今はプランナーではない方で辞められたんですけどその方から電話があって。「自分で工事を発注したんだけど不完全なままで放置されてしまった。業者さんを紹介してほしい」と言われまして(笑)「いやちょっと知らないです」としか言わなかったんですけど。
他にもDIYをやっている方が「上手くいかないのでどうしたらいいでしょうか」と見に行ったら、綿壁にそのままクロスを貼っているとかね(笑)知識の無いままやると大変だと思います。

大熊氏:色々ありますね。

樫原氏:何にしても一緒ですね。どの業界でもそうだと思いますけど、自分だけ得をしようと思ったらなかなか続かないですね。みんながハッピーな状態で。

大熊氏:本来空き家投資ではあるんですけど、大家業ですからね。経営と一緒なんですよ。関係会社を散々叩いて泣かして続けられるかと言ったらなかなかできなくて。普通の経営だったら持ちつ持たれつでやっていきますからね。それが投資という名前の下でやるとちょっと意味合いが変わってしまうのかな?

樫原氏:目先の利益に飛びついてしまう方も結構多いかなと思いますね。

大熊氏:1軒や2軒で終わるんだったら良いんですけど、増やしていくのであれば絶対ですね。
さっきの話じゃないですけど、空き家再生投資のあるある話はないですか?

樫原氏:最近特に思うのが、内見時に不自然なものには理由がある事がわかってきました。

大熊氏:内見というのは購入前ですか?

樫原氏:そうですね。刑事ドラマの殺人現場のように不自然なものをよく観察すると、そういうものに理由があるんじゃないかと。
具体的に言いますと、経験ある方…大熊さんも経験があると思いますけど、2階に上がったら襖とか引き戸とかが外されて部屋の片隅に立て掛けてあるとかありますよね?

大熊氏:ありますね。

樫原氏:なんでこんな事をしているのかなと不自然ですよね。それは家が傾いていて開閉が困難なので、開け閉め難しいから外して置いてあるんですよね。そういうのが多いですね。

大熊氏:慣れている人は必ず開け閉めしますもんね。

樫原氏:オーナーさんがあらかじめ外して置いてある。
2回ほどあったんですけど、畳が壁に立てかけてあるんですよ。これ普通じゃないですよね(笑)なぜかというと、要するに床上浸水があったので立て掛けてあると。

大熊氏:奈良にそんな所あるんですか?

樫原氏:奈良は意外と洪水地域が多いです。大和川の流水系ですか、そういう地形もありますけど、「玄関から入らずに横の勝手口から入ってください」とか言われるんです。という事は玄関が開閉できない状態になるということですね。
先ほど申し上げましたけれども、窓が全部開いているんだけど1つの窓だけ開けずに雨戸を閉めたままなんです。これは何かと思って回ってみたら鳩の糞だらけで外が凄いことになっていたとか。
後は浄化槽ですね。蓋を開けたら空っぽで水が抜けてしまっていてタンクにヒビが入っていたとか。

大熊氏:奈良は浄化槽が多いですか?

樫原氏:多いですね。

大熊氏:使っていて何か問題ってありますか?

樫原氏:使っていて壊れるという事はまずないです。

大熊氏:あまり聞かないですよね。

樫原氏:入居前に問題なければそのまま使います。

大熊氏:買う前はそこをどうやって注意するんですか?

樫原氏:浄化槽自体は何も動かないんです。ポンプですね。ポンプは安いものですので音がうるさかったら交換ですね。中を開けて水が満たされてあれば問題ないです。

大熊氏:奈良の下水はどんな具合なんですか?

樫原氏:下水も半分はいっている可能性はあるんですけど、都市部だけですね。

大熊氏:そうすると年に1回か2回汲み取りですよね。

樫原氏:汲み取りが来ますので、それぐらいですかね。

大熊氏:その費用は入居者さんが払う?

樫原氏:そうですね。ただ最近は入居時に退去時の罰金の費用を清掃費ということでもらうようにしています。

大熊氏:入居時に?

樫原氏:大阪でしたら結構清掃費ということで15,000円もらってますでしょう?奈良ではそういう習慣がないので出来ないんですけど、代わりに退去時の浄化槽の清掃費として先に貰っておくんです。

大熊氏:本人が払うんじゃなくて、大家さんが払うんですか?

樫原氏:いや、基本は本人が払うんですよ。退去する時に綺麗にして出る大家さんは少ないですので。

大熊氏:敷金みたいなもんだ?

樫原氏:そうですね。清掃費用ということで。

大熊氏:またその辺も後でお聞きしたいんですけど、樫原さんは本業の会社経営をしているのでその辺の業績も含めて、あるいは去年のコロナの話も含めてちょっとお聞きしたいなと思います。

樫原氏:コロナまでは調子が良かったんですけど、去年の2月か3月位からいきなり海外旅行はほぼ事実上中止になりましたので8割ダウンになりましたね。結構大変でした。今でも回復はしていますけど半分ちょっと位です。

大熊氏:この間テレビを見ていたら、ハワイでもすごく流行っていると報じていて。

樫原氏:ハワイはアメリカからのお客さんが凄く来るんです。国外旅行ですから今はハワイが大人気ですね。

大熊氏:それで医療逼迫かという話をやっていましたよ。

樫原氏:ハワイも感染再開していますね。

大熊氏:本土からので増えたと聞きました。まぁ業種的には直撃ですよね。

樫原氏:そうですね。まぁでもおかげさまで家賃があるので何とか食いつないでいるような状況ですね。

大熊氏:でも普通8割減って潰れますよね。

樫原氏:ランニングコストゼロみたいな会社なので、広告だけしなければ永遠に会社経営していけるような感じです(笑)

大熊氏:なるほど(笑)自分の食べる分だけだね。

樫原氏:そういうことなんですよ。これはあまり経費をかけたらいけない業種だなということで。

大熊氏:元々サラリーマンでしたよね。同じ仕事だったんですか?

樫原氏:似いてると言えば似ていますけど、旅行関係だったんですよ。ですからホテル関係とのつながりも強かったので、「こういうビジネスもあるよ」と紹介してもらって、じゃぁということで一緒にやっていた先輩と開始した次第なんですけどね。

大熊氏:では当初2人でやられていたんですか?

樫原氏:今も2人ですね、基本は。

大熊氏:今もその先輩と一緒にやっているんですか?

樫原氏:そうです。

大熊氏:1人でやっているなと思っていました。

樫原氏:後は同じような業者のネットワークですね。アメリカの方と15年位の付き合いがあるんですけど、1回も直接会って話したことない人も結構いますね(笑)

大熊氏:今だったらZoomとかもあるのでまだわかるけど、15年前に電話だけでやりとりできるものですか?

樫原氏:メールですね、ほとんど。

大熊氏:それにしても顔を合わせずに…不思議な業種やね。コロナでガーンと落ちて、その時はどうしようと思ったとかありますか?

樫原氏:全くゼロじゃなかったので、80%売り上げが減っても会社は利益が出ている状態なんです。ですからとりあえず数年の辛抱かなという事ですね。

大熊氏:僕の本にも樫原さんの事例というかお話を掲載させてもらったんですけど、その時に僕がすごく印象に残ったのは、「戸建て投資は会社のベーシックインカム」という表現をしていたでしょう?それについて説明をちょっとしていただこうかな。

樫原氏:やはり会社の売り上げというのは成績が良くても来月どうなっているかわからないですよね。政治家の発言とか経済的なインシデントまでいつどう変わるか分かりませんので、別に副収入を持っておくと。
しかもあまり労力がかからないものが良いということで、結果的な話ですけど賃貸収入というのがいかに安定しているか。これはつくづく思いますね。
私も当初はこの賃貸収入自体を将来の年金の一部にすることを目指していたんですけど、年金になる前に年金生活になってしまいました(笑)

大熊氏:(笑)でもそれをやってなかったらえらい事でしたよね。

樫原氏:ですよね。業績の良い当初から2015年まで10年間、ずっと「こんなのいつまでも続かない、何かしなきゃいけない」と思っていました。それで2015年からスタートしてちょうどある程度キャッシュフローが出だした頃にコロナになったんですね。

大熊氏:ものすごいタイミングでしたね。

樫原氏:タイミングバッチリでしたね。

大熊氏:2、3年前にコロナが来ていたらちょっと…

樫原氏:もうちょっと待ってくれって感じですね(笑)

大熊氏:始めるタイミングもそこしかないという感じですね。

樫原氏:ちょうどお金も借りるにも最高の時期でしたから、本当に運が良かったですね。

大熊氏:何か会社の経営に生かすコツを資料にして作ってきていただいたということで、僕の方で共有したら良いですか?

皆さんいかがでしたでしょうか。この続きは次の動画でもご紹介いたします。お楽しみにお待ちください。チャンネル登録していただければ公開のタイミングでご案内が届きますので便利です。それではまた!


この記事が気に入ったら「いいね!」しよう

(社)全国古家再生推進協議会の最新情報をお届けします!

最新の動画

動画カテゴリー

ホームページでは掲載できない
非公開情報を配信中!

優良な収益物件情報を
誰よりも速く入手する!

(c) 一般社団法人 全国古家再生推進協議会 . All Rights Reserved.