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たくさんの空き家・古家再生投資をしてきて特に驚いたこととは?【リアル!ノウハウ満載!ゴールド古家再生投資プランナーⓇになった樫原さんに聞いてみた!】Vol.2


(以下、今回の動画の書きおこしです。※動画を見られない!って方はこちらをご覧ください。)


大熊氏:空き家再生投資をたくさんしてきて経験も豊富ですけど、その中で1番驚いたようなことってありますか?

樫原氏:色々驚きはあったんですけど、最近は奈良を中心にやっているんですがファミリータイプはすぐ決まるんです。戸建ての統計にもあるんですけど、ファミリーで住んでいる人は戸建てに住みたい願望があるんですよね。調査でも出ていますけど。
でもその割に戸建てが無いと。特に過去の記録を見ましたら、物件周辺のアパートから入居される方が凄く多いです。

大熊氏:我々がやっている家賃帯のアパートとあまり変わらないですよね。

樫原氏:思いますね。ちょうど今月1日からご入居いただいた方が奈良の方にいらっしゃるんですけど、その方は道を挟んだ隣のアパートだったんですよ!ビックリしましたね。住所を見たら。
契約書に書いていますよね。いつも確認しているんですけど、これ皆さんもやられたらいいと思うんですけど、契約の時に前に住んでいた住所がわかりますから、アパートの方が多いのでそのアパートを検索して、家賃をいくらで出しているか間取りを計算します。明らかに間取りも1つ多く収納も多いし独立性住居だと、あらゆる面で優位性がありますね。

大熊氏:そのアパートと比べて家賃はどれぐらいでしたか?

樫原氏:家賃帯は同じ位なんです。

大熊氏:だったら絶対いけますよね。でもそれは確かにそうなんです。近所のアパートとか家賃を調べる。マンションであれば同等か少し下げる。アパートだと同等か少し上げる位ですよね。ちょうどその間位が戸建てじゃないですかね。同じような間取りだったら。

樫原氏:そういう意味では優位性があるなと思いました。それから最初にアパートとか将来考えていたんです、1棟物ですね。でもやっぱりもう少し色々勉強してレベルが上がらないと難しいですよね。客付けも違いますし。

大熊氏:客付けの難しさと言えばアパートが一番でしょうね。

樫原氏:それを考えると、もうこのまま増やしていったら十分かなと思うようになってきました。

大熊氏:それは他の方も言われていましたね。「あえて戸建て以外のリスクが高いやつをする気にならない」と言っていました。やっぱりそれだけ戸建てはやりやすいですよね。

樫原氏:ただアパート投資の利点もありまして、長期融資が出やすいですよね。20年、30年で借りられる場合もありますし。こうなると毎月の支払いが少ないですからキャッシュフローが出やすいですよね。長期のローンを組める若い方には向いているのかなと思います。

大熊氏:でも長期のローンといってもアパートだったら新築近くじゃないとなかなか…

樫原氏:中古ではしんどいでしょうね。

大熊氏:ただ物件によっては延ばしてもらえるものもありますけどね。ハウスメーカー系だったら5年ぐらい伸ばしてくれたりすることがあります。ただやっぱり一気に家賃が増えるんですよ。そこの優位性でしょうね。コツコツとしか行けないのが戸建ての弱点というか。

樫原氏:知識も無くいきなりドカンと1億の投資をするのは怖いですからね。経験も無い場合は。

大熊氏:それと時期的に今はアパートはしんどいと思います。そんな物件が無いですね。戸建ても今は利回りが落ちてきていますけど、それでもアパートはもっと、本当にボロのアパートでもなかなか高いです。

樫原氏:逆にお聞きしたかったんですけど、キャッシュフローのあるアパートマンションの1棟物を持っている方は、結構キャッシュフローで戸建て投資をされている方結構いらっしゃるんですよね。

大熊氏:いらっしゃいます。そういう方は特に今なかなか他は買えないので、とりあえず戸建て買っておこうかみたいな感じで買う方がいらっしゃいます。余裕がある方なので利回りを考えずに買っちゃう人もいるみたいです。
ただここ半年から1年位でちょっと融資が緩んできたという話を聞いています。それがもうちょい開いてくるとそういう方たちはどんどん1棟物に行くと思います。

樫原氏:なるほど分りました。

大熊氏:ファミリータイプがすぐ変わるよって話だったんですけど、それ以外に何か驚いたような事はないですか?

樫原氏:残置物は色々楽しませていただいたと思いますけど(笑)挙げればキリがないんですけど、鳩のフンが1番凄かったですね。中もそうですけど、中と外で。あれ細菌が結構危ないんですよね。ですから次亜塩素酸ナトリウムを1リットル、2リットル買いまして、それで噴霧器でブワァーってやって。ドロドロになった事がありましたけど(笑)

大熊氏:それは穴が開いていて中に入れたということですか?

樫原氏:部屋のベランダや窓の桟も凄かったです。屋根も鳩の糞ですごかったので。

大熊氏:自由に行き来できた感じだったんですね。

樫原氏:買ってからですけどね。あとこの間すごいゴミ屋敷があって、あれ何トントラックだろう?1日で終わらなかったゴミ屋敷がありました。

大熊氏:戸建てで(笑)?

樫原氏:2日かかりましたと業者さんがおっしゃっていました。

大熊氏:そういうのも楽しんでもらうというのがこの戸建ての投資の面白いところですね(笑)融資的な事はどのような工夫をしているんですか?

樫原氏:融資は公庫ほぼ1本ですね。私はちょうど運が良かったのですが、2015年位ですからあの頃は公庫でも長い期間借りれていたんです。12年とかでも。

大熊氏:あまり建ぺい、容積言わなかったですね。

樫原氏:今はちょっと大変だと思いますけど、公庫で借りて将来的なこともあったのでできるだけ固定金利で借り入れをしたかったので公庫1本で入りました。

大熊氏:公庫は固定しかなかったでした?

樫原氏:固定だけです。

大熊氏:だからあえて公庫だけで行こうと思ったんですね。そんなに公庫ってどんどん借りられるものなんですか?

樫原氏:自宅を担保に入れてありましたので。

大熊氏:でもよく言うじゃないですか。1年経たないと次借りられないとか。

樫原氏:あそういうのはありましたね。最低3ヶ月空けてくれとかおっしゃっていました。

大熊氏:3ヶ月って短いな。

樫原氏:その頃は、私の担当はそうでした。

大熊氏:まぁ属性もあるんでしょうけどね。

樫原氏:担保を入れたらそれで貸してくれたので。

大熊氏:ではこの軒数だと、3ヶ月とか半年に1回ずつ借り入れしていくみたいな話ですね。

樫原氏:そうですね。ちょうど時期も良かったかなと思いますけど。

大熊氏:では次の質問いかせてもらいます。空き家再生投資をしてきた中で失敗したなと思う事はどんなところがありますか?

樫原氏:色々物件を買ってからあー失敗だったかなぁというのもあるんですけど、後は買ってから再生士さんが綺麗にしてくれるのでそれは問題ないです。
逆に自分の考え方といいますか、自分が得することばかり考えると賃貸系は上手く回らないんですね(笑)それを学びました。全てこれに尽きるといいますか。ずっと管理会社も工事施工会社も入居者様も長い付き合いになりますので、お互い利益が出るような状態。Win-winの状態を維持しないと良い関係が続かずに賃貸業が成り立たないという事ですね。
具体的に言いますと、最初の頃に都市ガスのエリアなのに「プロパン入れたら給湯器無料にしてくれるから工事費安くなるから」と言われて入れたんですけど、当然光熱費がプロパンガスは高いですからね。お客さんもすぐに逃げていく。

大熊氏:シビアですね、その辺ね。

樫原氏:中には、これは人から聞いた話ですけどプロパン業者に給湯器とエアコンも出してくれるよと、他にもいっぱいつけるんでしょうね。ガス屋さんにしてみれば初期費用が多くなりますから回収するためにはプロパンガス料金を普段よりも上げなきゃならないですから、当然入居者さんにしわ寄せが来ますよね。これも同じ理屈ですけどそういうことがありました。
あと家賃さえもそうかなと思っていまして、特に最初ちょっとでも高く貸してやろうと、自分の利回りが上がりますから皆さん考えると思いますけど、最初にお試し価格で相場よりも5000円アップさせて貸し出すんですけど、それだとお客さんから全然反応も何もないんです。それで1ヵ月経ち2ヶ月経ち、それで値段を下げてようやくお客さんが付きました。よく考えてみましたら、例えば5万円の家賃として4年住んでくれたら48ヶ月ですから約50ヶ月ですね。50ヶ月ですから1ヶ月分の家賃5万円を50で割ると1000円。という事は1ヵ月の空室損5万円は家賃を毎月1000円下げているの同じであるということに気がついたんです。そうすると2ヶ月待っていると2000円家賃下げているのと同じだと。あまり無理しないで適性家賃でできるだけ客付けするように今はしています。最近は2週間位で大概決まっていますけれど。

大熊氏:1週間!?

樫原氏:2週間です。こないだ1日だったんですけど。

大熊氏:凄いなぁ。でもこれは人間の欲ですよね。ちょっとでも高くって思いますもんね。

樫原氏:あとADも内見いっぱいしてもらおうと。過去の統計をみたんですけど、5回内見してもらったら決まっていましたので、ADを2.5とか3に上げて。

大熊氏:相場が2くらいですか?

樫原氏:2もないかもしれないですね。2あれば良い方です。

大熊氏:じゃあ喜んで行きますよね。ADが例えば1ヵ月多かったとしても1ヵ月早く付いたら一緒ということですよね。

樫原氏:そうですね。そういう発想ですね。あと平均が取れるエリアで投資をすることです。

大熊氏:奈良って取れないエリアもあるんですか?

樫原氏:無いです。大概取れます。

大熊氏:大阪は無い所がありますけどね。

樫原氏:基本的に競争が激しくなってくるとゼロ、ゼロの方が多いです。郊外の方がまだ平均を取れますのでそういうのもありますね。
あとこれは誰にでも言えることですけど、失敗で代表的なのがお金をかけすぎたリフォームとかですね。後は自分の好きな色を塗ったりとかクロスを変えるとか…大体最初の頃が多いですよね(笑)

大熊氏:そうですね(笑)最初は何か思いがあるんですよね。でもこれを数重ねていくと考えること自体がなんか無駄なような気がしてくる。

樫原氏:よく考えたら自分が住むわけじゃないですからね。もし工事会社の方にリクエストするのでしたら「この辺は家族向けが多いので派手すぎない内装にお願いします」とか、「ヤンキーの方が多いので派手派手にしてください」とかそういうリクエストならいいと思うんですけど。

大熊氏:最初に聞いたのは、テラスハウス?ウッドデッキか何かを作ったと言っていましたよね?

樫原氏:そうでしたね(笑)あれも典型的なやりすぎDIYを初期の頃にね… 客付けがちょっと悪いかなと思いまして、無理矢理駐車場を作って無理矢理ウッドデッキを増設したんです。客はすぐに決まるんですよ。ただしお金をかけすぎて大変な目に遭いました。利回りが下がりましたからね。

大熊氏:空き家投資の1番のポイントはそこですよね。リフォームが足りなかったら入居者が付かないし、やりすぎると利回りが落ちるし。そのちょうど良い加減というのがなかなか難しいですよね。

樫原氏:あと失敗というと、失敗と言い切れない部分もあるんですけど、やはりDIYですね。全古協では基本DIYは禁止ですけど、終わった後に壁があまりにも汚かったんで、平家やからやれるかなと思ってやったんです。自分でも上手いことやったなと思ったんですけど結果的に見たら費用対効果が悪いですし、冬の寒い時期に3ヶ月位通いました。外壁塗装の知識をつきましたけど、職人さんてこんなに大変なんだなぁと(笑)寒い時暑い時に。

大熊氏:やっぱり餅は餅屋という事ですね

樫原氏:時間が2倍かかって仕上がりが汚いと(笑)時間が1番貴重だなと思いましたね。

大熊氏:そうなんですよ。本当は時間が1番高いんですけど皆さんそれを計算しないんですよね。
さっきのガスの話なんですけど、オール電化とかそういうのはないですか?

樫原氏:オール電化も2軒ほどありました。これもオール電化の知識で勉強になりましたけど、古家のオール電化というのは100Vの時代が多いんです。キッチンの部分のパネルが汚いので、それを電磁調理器に交換するんですけど、100V時代のものがもう売っていないんですよね。そうなると全部交換…交換だけじゃなくて電源を200V対応に全部変えなきゃならないんですよ。

大熊氏:なるほど。

樫原氏:100Vタイプの電磁調理器が売っていないので。

大熊氏:奈良はそういうキッチンが多いんですよね。大阪はそこまで無いんですけど。

樫原氏:逆にオール電化は要注意です。それからはオール電化の時は必ず形によって電気のボルトが変わりますので、それを見てからですね。
結局その物件は都市ガスに変えました。その方が将来的に確実なので。

大熊氏:古かったんでしょう?

樫原氏:そうですね。

大熊氏:電気自体はオール電化の発電というかあれなんていうんですか。裏に置くやつ。

樫原氏:エコキュートとかですか?

大熊氏:そうです。あれが古いとガスに換えるというのは聞きます。

樫原氏:あれはそのままでは使わないですね。取る場合がほとんどですね。

大熊氏:ちょっと悩むんですよね。エコキュートがそこそこ新しい場合迷うんですよね。まだもうちょっと使えるなと思うと、中をガスにしたら中の機能も全部換えないといけなくなるので。

樫原氏:それはありますね。

大熊氏:でも潰れたときは高くつくので。

樫原氏:そうなんですよ。その場合は契約書に書いておきますね。都市ガスかプロパンガスに変えますと。そういうのはしておきます。

大熊氏:それは良いですね。お客さんに後から文句言われない。

樫原氏:あと話が逸れますけど、ビルトインタイプのトイレとかもかっこいいんですけど、あれも同じでビルトインタイプはコンロにしてもトイレにしても気をつけないといけないですね。あれは換えたら全部換えないといけないので。

大熊氏:ビルトインタイプのトイレってどんなやつ?

樫原氏:よくあるんですよ。どう説明したらいいのかわからないんですけど、水タンクも一緒にあるんです。便座も一緒か。普通は便座だけ取り外せますよね。それが一緒になっているやつなんですよ。

大熊氏:それは今少ないですよね。だいぶ前のやつなのかな。

樫原氏:20年位前のものだと思いますけど、最近のはみんなそういう感じでしょう?一体型。駆動部分は経年に伴って摩耗して壊れますので。

大熊氏:大概便座で交換できるやつが多いですよね。

樫原氏:ほとんどそうですよね。ビルトインタイプは気をつけないとダメですね(笑)金がかかるので。

大熊氏:なるほど。後は空き家投資の中でこれ大変だったなというのを、さっきのDIYじゃないですけどそれ以外に何か大変だった事はないですか?


皆さんいかがでしたでしょうか。この続きは次の動画でもご紹介いたします。お楽しみにお待ちください。チャンネル登録していただければ公開のタイミングでご案内が届きますので便利です。それではまた!


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