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【伝授】空き家投資の実質利回りの算出方法とは?(本当の利回りは何%?)


(以下、今回の動画の書きおこしです。※動画を見られない!って方はこちらをご覧ください。)


あなたの投資で社会が良くなる!一般社団法人全国古家再生推進協議会、理事長の大熊です。では参りましょう。本日のテーマは【本当の利回りは何%?】空き家投資の実質利回りの算出方法を伝授します。
たまに「実質利回りはいくらになりますか?」との質問があります。そこで今回は表面利回り以外でかかる費用を紹介し、簡単に実質利回りが分かる方法をお知らせいたします。

それでは本日のテーマ【本当の利回りは何%?】空き家投資の実質利回りの算出方法を伝授します。

(物件画像表示)今回の物件です。この家はT字路の突き当たりにある家です。まぁこんな感じで一般的な古いお家です。ただ昭和56年7月にできたということなので、我々が通常やっている空き家投資に比べれば非常に新しいです。
実は新耐震基準というのがあって、これが昭和56年6月1日以降は新耐震基準になるので、この物件の建築年だけを見ると新耐震基準の物件だろうと思うのですが、これは皆さん注意してください。これは実際には(建築月は)7月ですが、この新耐震基準というのは申請をした時になるんです。要は建築申請をした時の日付が6月1日以降じゃないとダメなので、建築月が7月でも申請がその何ヶ月か前になるので、これは実は新耐震基準になっていないという建物です。そして木造2階建て3LDKです。大阪の一般的なものより少し大きいかなという感じです。再建築不可で物件300万円、工事が250万円ということで購入しました。
購入するシミュレーションとしては想定表面利回りを13%で購入したという形です。

それでは物件購入時の情報です。物件購入額が300万円です。これは土地建物付きですからね。建物をどのように割るかという事がよくあるんですけど、一般的には固定資産税の按分です。土地と建物の固定資産の割合通りに分けるのが普通です。後は税理士さんによって多少変えるという事はあるみたいです。それから仲介手数料15万4千円。300万円の4%になります。そこにプラス2万円という計算方式ですね。
それから火災保険円2万9千円になっています。この2万9千円というのは契約10年で耐震5年。契約10年して耐震5年をして少し安くなるのでこの2万9千円という支払いになっています。
ちょっと見る限り若干高いかなという感じです。建物自体の償却が少し残っているのかもしれないですね。大阪の物件においてはもうちょっと安いものが多いかなという気がします。
それから固定資産性は1万4527円。日割でこれだけ払いますということです。これはモノによって変わってきますし、買うタイミングによっても変わってきます。

それから登記費用18万6千円です。登記費用の計算は土地5万円+建物2万円+税金です。
そして立ち会い2万円+その他2万円+税金という事で合計18万6千円となっています。これは司法書士さんによって変わってきますので計算方法がちょっと違う可能性があります。ただそんなに大きく変わる事は無いんじゃないでしょうか。
あとは数ヶ月後に請求される不動産取得税12万8450円ということで、ここはよく忘れるんですよ。忘れた頃にやってくるのがこの不動産所得税なので。これを全部足したのが諸経費。購入時の諸経費は51万1977円という形になります。
そうすると物件300万円、工事費250万円、諸経費を足した分で計算すると表面利回り実質12.1%。先ほど13%で計算していたのが購入時の実質利回りだと12.1%になります。大体私が購入する時に考える額としては10%です。400万円位の物件を買うのであれば40万円位かかる。500万円位の物件だったら50万円位かかるというような計算をしていればそれほど大きなブレではないと思います。購入額の10%が必要ということを頭に入れておいてもらえれば結構です。

そしてリフォームした後はこんな感じです。いつも言っているように差別化リフォームをしてください。空き家なので戸建ての良さとか古い良さとかそういうものを出すようなリフォームをしてください。それからこの飾り付けも結構大事なのでやっていただきたいなと思います。

それからマイソクです。今回は6万2千円という形で募集をします。先程の表面利回りとかもそれで計算しています。
ここがポイントです。『ペット1匹は賃料に含む。2匹目から2000円、3匹目で4000円』。ここも皆さん時々によって変えていけばいいかなと思います。強気に行くのも良いですし、サービスをしたり早く決めたいなら条件を緩めるなどをやっていただければ結構かなと思います。
それからここも大事ですね。我々がやっているのは古家再生士によるデザインリフォームですよと。これがブランド化されて賃貸不動産会社担当者も非常に案内しやすくなってきます。
後は光触媒塗装というのを我々全古協では推しています。ここで差別化をしているということです。
一般的なお家の間取りがあって、諸経費も細かく書いてありますけどこの辺は管理会社とよく相談して決めていただけたらと思います。

ココのキーボックスも大事です。キーボックス(で案内可能という事)をしっかりつけて、いつでも案内しやすいようにしておくのが大事だと思います。

募集時の費用です。初月の家賃が6万2千円。それを入居者さんからもらって礼金も6万2千円貰います。そして広告費。今回は2か月分なので、ちょうど入ってくる分ともらった分をそのまま賃貸不動産会社に渡すというような、大体トントン位が多いです。地域、場所、モノによって貰える分が多い場合や払う分が多い場合とか、それは皆さんの戦略としてやっていただけたら結構かなと思います。
それから管理料です。今回は5%という形。我々が大体使っている管理会社だと大体5%位が多いんじゃないかなと思います。この辺を計算に入れるとそんな感じです。物件300万円、工事250万円、諸経費51万1977円にこの管理料を引くことになります。そうすると先ほど12.1%だったのが11.6%になる形です。これが実質利回りとなります。
土地、建物、表面利回りが今回の場合は13%だったので、13%が実質11.6%になるので今回は1.4%ダウンになっているんですけれども、大体高くても2%以内には入るので、1~2%位の表面利回りになるだろうという事を計算していただくと購入時の判断が素早くできると思います。

もう一度まとめると、まずは購入時の400万円だったら40万円くらい、500万円の物件だったら50%位(50万?)の費用が必要ということです。そこから管理料5%を引く形でいくと大体1~2%位の間に落ちますので、例えば15%の物件を買えば13%、あるいは14%かなという感覚で買い付けを入れるということです。ですから12%位までだったら10%を切らないので購入時の範囲に入れたら良いのではないでしょうか。それ以下になってくると物件や土地の価値の問題もありますのでその辺は別の計算をしていくことになります。

いかがでしたでしょうか。今回は大阪の物件の事例でしたので関東や地方都市の事例も今度皆さんにご紹介していきたいと思います。それでは今後も空き家古家投資の様々な情報を出していきますのでチャンネル登録、イイネもよろしくお願いいたします。それではさようなら。


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