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「空き家・古家物件見学ツーin熊本エリア」を担当する古家再生士Ⓡと対談【vol.1】


(以下、今回の動画の書きおこしです。※動画を見られない!って方はこちらをご覧ください。)


オープニング================================================

【大熊】
あなたの投資で社会が良くなる!
一般社団法人全国古家再生推進協議会理事長の大熊です。

全国で我々空き家投資の勉強会をやったり、物件ツアーという古家を見に行って空き家投資の現地で肌感を伝わるというような、現地で体験できるツアーというのをやってるんですけど、その中のひとつ、今日は熊本ツアーの再生士の方に来て頂いて、熊本の空き家再生の事情っていうのはどんなものかということを聞きたいなと思います。

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【大熊】
それでは古家再生士の川口さん、平川さんよろしくお願いします。

【川口・平川】
よろしくお願いします。

【大熊】
ではまず最初に、この熊本ツアーの概要というか、ご紹介をして頂きたいとな思います。

【平川】
よろしくお願いします。
熊本の私、平川と申します。

【平川】
古家再生士の川口と申します。

【川口・平川】
よろしくお願いします。

【平川】
ちょうど1年ぐらい前からスタートしまして、ちょっとコロナとかが途中から入ったりはしてきているんですけども、これまでの熊本の状況とか熊本の特徴なんかを今日はお話させて頂きたいと思いますんでよろしくお願いします。

それじゃあ川口さん、物件ツアーのこれまでの実績とかをご説明お願いします。

【川口】
本日、熊本エリアの方で開催をしております。開催日は2ヶ月に1回くらいのペースでやっているかんじです。過去今まで5回開催しており、参加人数が2名から7名まで参加されています。1回目がプレツアーで、カラーズバリューさんと一緒に開催をお願いしてやっている状況です。そこだけがリアルツアーで、その後コロナの影響があって2回目から5回目はYouTubeを使ったオンラインツアーを行っております。

【平川】
オンラインだったので、東京とか大阪のプランナーさんも参加してくださって、それはそれで面白い体験だったと思います。

【大熊】
なるほどなるほど。

【平川】
それでは九州ではまだ私どもしかやっておりませんので、先程申し上げた県外の方も、熊本の状況とか物件に興味ある方はぜひツアーに参加して頂きたいというのもありますので、まずは熊本の現状というものを話させて頂ければと思っております。
まず私どもが開催しているエリアなんですけれど、県北の菊池市という所と山鹿市、これが熊本の県北にあたって、その中間くらいに菊陽町、大津町、合志市っていう所があります。なので、主に熊本県の上半分ぐらいでやっているようなイメージなんですけど、当然熊本市内は土地が高いっていうのもありますので、それからちょっと郊外に行ったこの辺でも物件ツアーをやっているというような状況でございます。

【大熊】
大体車でどのくらいなんですか?

【平川】
一番遠いこの菊池とか山鹿でも1時間はかかりません。45分くらいです。

【大熊】
じゃあ、そんなに遠いっていう感じではないね。

【平川】
こちらの合志とか菊陽、大津の方は30分ぐらいで行けるような所です。

【大熊】
なるほど。

【平川】
実はこの人がどんどん減っていくという中で、2045年の人口の推計っていう資料があったのでちょっと調べてみたんですが、九州管内の市町村で2045年に人口が増えるのはここに記載している6つの町・市 しかないみたいなんです。ここに記載していない所はすべて人口が減少と。熊本市もマイナス10%以上減少するっていうぐらい人はどんどん減っていく中で、先程地図に載せておりました菊陽町、大津町、合志市っていう所は、全国でも珍しいくらい人口が今後増えることが予想されております。そういった所は当然賃貸の需要もしばらく多いということが予想されますので、この近辺を中心に物件ツアーを開催していきたいなと考えております。

【大熊】
なるほど。
これ福岡は九州でもイメージできるんですけど、どうしてこの熊本県が人口増えるんですか?

【平川】
熊本県もほとんどが30%~40%減る所がほとんどなんですが、この3つの市町村だけが増える理由は、かなり大きな工業団地がいくつも集中しているような形なんです。それに伴って大型ショッピングセンターがあったり、市内の中心部よりも人はこちらの方に買い物に行ったり、仕事先もこっちにあるということで、人がどんどん集まってきているという傾向があります。

【大熊】
関西でもなかなか人口が増える地域って少ないですから。
貴重ですね。

【平川】
特殊な地域だと思います。
先程のエリアの中の菊池市とか山鹿市という所も扱ってるのは、実は人口が増えてる所の隣なんです。そこからでも工業団地までは30分圏内で行けますので、そういった土地の安くて、こういう所に近い所っていう部分で菊池市、山鹿市っていう所もエリアに入れております。    

【大熊】
いいですね。

【平川】
今のところをもう少し具体的に、熊本の特徴というところなんですけど、あまり電車が発達していないもんですから、どうしても車が必要なエリアではございます。ですので、大体車は2台くらいある物件が多くなるかなと。先程触れました人口が多い所は勢いよく集中でどんどん増えていきます。それに伴って、工場とかは人間が足らなくなるので、かなりの数外国人が多くいらっしゃいます。
それから、熊本は地震と水害いろいろ災害が増えてましたので、災害復旧の工事の人たちが結構長期間で滞在してるということがあります。
それと福祉系の労働者が足らないということで、そういう方たちが社宅代わりとして住むニーズというのが、結構今申し上げたエリアには多いかなと。

【大熊】
なるほど。

【平川】
あと当然ですけど、一軒一軒が広めですね。土地も建物も。私たちが勉強してきた、大阪、東京付近からすると、ちょっとその辺が特徴かなと思います。
先程申し上げた菊池、山鹿も土地は安くて空き家は多いんですが、先程の便利のいい工業団地までは30分圏内と。
あとは建物が大きくて庭とか駐車場もあるので、最終的に売却する時には、住宅として住宅ローンを組んで買ってくれるような物件もあります。
あと未だに新築でアパートが建ってるくらい集合住宅が圧倒的に多いので、戸建の貴重性といいますか、ニーズも高いので差別化はしやすいかなと。

【大熊】
僕、空き家投資のこれからは地方がすごいチャンスが大きいということで最近ずっと言ってるんです。それの条件がまんまはまってるんですけど、まずこれおうちがしっかりしてて大きいっていうこと。それからそれによってまた出口も期待できるってことがあるっていうこと。そして何と言っても差別化しやすい。圧倒的に貸家が少ないですよ、地方に行くと。これからいくとチャンスの固まりみたいなとこやなと僕は思うんですけどね。

【平川】
じゃあもう1つ、市場性について追加でお話をさせてもらいますと、大体アパートの築浅で車2台付いてて6万円前後っていうのが多いですね。10年経つと5000円くらい下がって、我々が今まで再生した古家でいくと、大体5万円から6万円ぐらいということで、ほぼ今の賃貸と変わらないぐらいのものなんですが、うちの場合はほとんどペット可っていうのが多いので、実際はこれよりも5000円ぐらいは多くしてます。

【大熊】
これは1匹で5000円ですか?

【平川】
そうですね。
一応ペット可のところで家賃設定は5万5千円から6万5千円で設定をしていまして、ペットの数によってはプラス1000円とか2000円とかってことで、更にアップさせてるような形です。

【大熊】
なるほど。

【平川】
あとは土地の広さは熊本市外でいくと50~60とここに書いてはいますけど、極端にいうと100坪とかっていうのも普通にあったりはします。間取りなんかもピンからキリまでそれはもちろんあるんですが、後でお話しますけど、広ければ広いなりにニーズをある程度絞っていくとそこは面白いかなというふうにして、そういうのを取り込んでいくつもりではあります。
あと物件の価格としては、これは熊本市内も市外も一緒で、大体100万~400万の間。工事費用も同じく100万~400万の間。つまり、投資額自体が4、500万が一般的な相場かなと。先程の家賃から逆算すると、大体利回り的には13~20ぐらいに収まるかなというふうに考えております。

【大熊】
なるほどなるほど。
これを見る限り、賃貸事情があって、おうちがしっかりしてて大きいっていうのは良いんですけど、やはり家が大きいってことは工事費がかかるんです。それをこの後説明してくれると思うんですけど、工事費をいかに抑えながら、当然購入は安く買わなダメですけど、工事費をうまく抑えて収益に繋げていけるかっていうところがポイントになるでしょうね。

【平川】
そうですね。
今、大きめの物件の工事を始めてるのがあるんですけど、こちらのほうは今仰ったように、やる所やらない所のメリハリをつけると同時に、たまたまシロアリがいたもので、結構1、2ヶ月駆除に時間をかけるような内容だったので、その間に募集をしてる中で社宅のニーズとかがあれば、そういう方にご案内をしたりとかっていうところもやっております。やはり先程の外国人の方たちが2DKのアパートにいくつも分散するよりは、広めのところにまとまっていてもらったほうが、企業としても安心だということもあるみたいですので、大きめのニーズがどこにあるかっていうのを探りながら、工事のほうも進めていくようなことは一応考えています。
次には投資の状況っていうのを書いているんですけど、ちょっとここで川口さんに替わりまして、ツアーのもうちょっと深堀りした分と施工状況についてお話して頂きたいと思いますので。

【大熊】
はい、お願いします。

【平川】
お願いします。


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