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「空き家・古家物件見学ツーin熊本エリア」を担当する古家再生士Ⓡと対談【vol.2】


(以下、今回の動画の書きおこしです。※動画を見られない!って方はこちらをご覧ください。)


オープニング================================================

【大熊】
一般社団法人全国古家再生推進協議会理事長の大熊です。

今日は熊本ツアーの再生士の方に来て頂いて、熊本の空き家再生の事情っていうのはどんなものかということを聞きたいなと思います。

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【川口】
先程お話ししたツアーの状況ですね。今まで5回やってきた状況になります。 
一、二軒再生事例として出しております。
一軒目が菊池市の泗水町吉冨で、購入した金額が70万、工事費が402万、合計で472万、想定家賃5万で、今現在も先程言っていたように近くの法人の方がベトナム人の方を住まわせたいということで、引き渡しと同時に申し込みがあって決まって、5万円でお引き渡しができた状況です。

【大熊】
いいですね。

【川口】
こちらのほうの工事費が高いのが、実際にシロアリがいたこと、屋根の雨漏りがあったこと、ガラスが割れてた、床の張替えなど、ちょっと大掛かりにかかってしまって、工事費のほうはちょっと高めになってしまったんですけれど、購入費が抑えられていたので、利回りも12.7出てるので、投資にはなるかなというところで、一軒目菊池市ですね。
2軒目のほうが山鹿市の古閑というところがありまして、こちらのほうが購入費が90万円、工事費265万円で355万円かかっていて、想定家賃は4.5万ぐらいをしてたんですけど、実際にこの前 1月末に引き渡しをして申し込みがもうすでに入って、3月1日から入居予定が決まっている状況で、今5.5って書いてあるんですけど、ペットが数が増えたので今申し込みで契約が5.8になってるということで、利回りがこれよりちょっと上がってる状況になりました。

【大熊】
良い利回りですね。

【川口】
ここはすごい良いですね。
こちらのほうもシロアリがいて工事を行うことと、地震で窓が開かない状況になっていたのでカバー工法で窓も変えてます。あと部分的に床補強と内装。

【大熊】
両方ともほとんど空き期間ないですもんね?

【川口】
偶然というか、運が良かったのか、すぐ気に入って頂けたのがありがたい限りで。

【大熊】
やっぱ戸建賃貸の希少性でしょうね。

【平川】
そうですね。
やっぱり外見的にはあまり触ってないのでそう期待しない状態で中入ると、かなりバリューアップされてるギャップみたいなものでインパクトが、ステージングもありますので、入った瞬間「わぁ!」って言ってもらえたらだいたい決まるかな。

【大熊】
我々の狙うところですね。

【平川】
あとは、先程申し上げた外国人なら外国人を受け入れてくれる物件が少ないし、希少性をより高まらせるといいますか、そういうところもあるのかなと思います。

【大熊】
わかりました。

【川口】
じゃあ外壁のほう、コーキング打ちしたくらいであまり触ってないです。でも実際に施工の写真に入るんですけど、こちらの物件に、この部分に出窓があるんですけど、この出窓が雨漏りの原因になっていて、こちらの屋根の工事が必要ということになって、どう補修するのがいいのかっていうことで、触るところを限定しないと全体的に触るとすごい金額が上がってしまうということで、ここのちょうど区切りのところで、半分上が元の状況で下が変えたところです。出てる部分だけ、この出窓も今回雨漏りの原因になりやすいということで全て閉じた状態です。こちらもう半分色が違う状況ではあるんですけど、雨漏り対策として出窓も全部潰して工事をすることにしました。

【大熊】
意外とデザインに見えるんじゃないですか?

【川口】
そういうふうに思って頂ければ。

【大熊】
これなんぼでした?これ70万でした?

【川口】
はい、70です。

【大熊】
これすごいな。この家が70で買えるって。

【平川】
これ実は5年前に地震ありましたけど、その10年前ぐらいからずっと空き家で、相続をされた息子さんが熊本にいらっしゃるんですけど、地震があった後もう見に行くこともなく、全然構ってなくて、なので地震があって雨漏りしてるとかいろいろ剥げ落ちてるとか、ずっとそのままだったので、正直言って何の愛着もないようなかんじで考えてらっしゃったので、金額は任せるよみたいなかんじでした。

【大熊】
おうちが可哀想ですね。
やっぱり置いとくとどんどん傷みますから。

【川口】
玄関入って、残物があるところもあるんですけど、一応入って玄関のところを再生したら、レンガ調のクロスが入るだけでだいぶ見栄えが良くなってます。この奥に見えるところがこの部屋になるんですけど、ここのダイニングキッチンと一部屋洋室を繋げてLDK化をしました。階段のところに何かアクセントみたいになってたものとか全部よくある木の壁も全部白いクロス貼って、ちょっとデザイン的に変えた感じです。和室も砂壁塗装して、洗面台も綺麗に新調しました。お風呂がよくあるタイルのお風呂だったんですけど、浴槽を白に塗装して床にバスシート、パネルを貼ることで昔の冷たいお風呂のイメージが変わることで、ユニットバスに変えるよりは費用が抑えられるのでこの辺りも工夫のひとつに。

【大熊】
いいかんじですね。

【川口】
トイレも床がタイルだと寒い感じなので、今暗くて見えないんですけど、CFに変えてるので、普通の一般的な住宅のトイレと変わらない状況になっています。こちらはウォシュレットも付け直して、綺麗な状況になりました。今のはそうですね。

2つ目の物件で、山鹿市古閑で、ちょっと高台にあって、こちらが車庫が軽1台しか入らない物件になっていて、その辺りが入居が付くか心配だったところなんですけれど、無事に申し込みもあって、入居を待つのみになっています。
外壁は熊本地震のほうで部分部分外壁にクラックとかが入ってたんですけれど、そこはコーキングで水が浸透しないようなかんじで処理をしているだけで、塗装とかは特にはしておりません。
玄関入って、ここに汚れとか穴とかあった状況なんですけど、クロスと天井塗装して綺麗に見えるようにしております。元々残物がいっぱいあって、ソファとかあって、壁ももうカビだらけでみたいなかんじの状況だったんですけれど、クロスアクセント使って、床もちょっと白くなって、元々高台にあるのですごく日当たりは良くて、明るさが更に増して、イメージも良くなったかと思います。1階の和室ですね。リビングの横にある和室一部屋あるんですけど、元々床の間とかも隠れててタンスが置かれていた状況で、一回表替えをして、クロス張り替えてアクセント使って、元々ここはクロス和室だったのでクロスで張り替えてます。トイレ、床が緩かったので補強工事等を行いながらクロス張り替えと、お風呂がピンクのタイルだったのを今回はお風呂はそのまま、その周りパネルとバスシートで。

【大熊】
全然大丈夫ですね。

【川口】
はい、もう全然イメージが変わって綺麗になりました。洗面所も床の所が汚れがあったので、CF貼ってだいぶ見栄えが。
先程話してた開かなかった窓、お風呂の中なんですけど、ちょうどこの上の方にある窓が、これが両サイドガムテープで止めてある状況で全然動かなかったんですけど、カバー工法で窓を変えました。
2階はもうCFとかはそのまま貼らず、使えるところはそのままで、費用を抑えるためにも内装のクロスだけ変えて、あと汚かった天板だけ板を張り替えてもらったりというので行っております。

この2物件がご紹介事例になります。

【大熊】
いいですね。
我々が特徴としてる和室を残して雰囲気を作るであるとか、戸建の良さを引き出させるみたいなことでうまくやってはるんですけど、この地域でそういうリフォームするようなところってあるんですか?

【平川】
ないですね。

【大熊】
その辺も大きいかもしれないですね。

【平川】
実際ここのオーナーさんも工事完了されて自分が住みたいって仰ってた。
かなり想定してらっしゃったよりも良くなったので、良い意味で期待を裏切られたような感じの印象を持ってられました。

【大熊】
賃貸業者さんはどんなふうにみてはります?

【平川】
これは私の不動産会社で入居付けをやったんですけれど、これはペット可にしたんですよ。それでたまたま福岡の方から同じ山鹿で、老人ホームとか病院をされてる方のところの長男さんが去年結婚されて、犬が2匹いるということで、どうしてもペットを飼えるとこじゃないと、そうなると広くないと、ということでご主人だけ見に来られて即決で決められました。

【大熊】
これは即決なるわな。家賃から考えてもね。

【平川】
先程あったように車の問題もあったんですけど、それはどうにかしますっていうお客さんのほうで片付けて頂きました。

【大熊】
全国でもそういう地域あるんですけど、2台無かったら絶対付かないとか言うんですけど、意外と1台でいけたりとか。
ここは駐車場無かったらダメだというところが無しでもすっと付いたりとか、やっぱあるんですよ。
ニーズがあると、そういうマイナス点もカバーするみたいです。

【平川】
そう感じました。

【大熊】
ありがとうございます。


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