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【リアル!ノウハウ満載!古家再生投資プランナーⓇMさんに聞いてみた!】#2|借地で空き家・古家再生!何と地代は●000円(安っ)


(以下、今回の動画の書きおこしです。※動画を見られない!って方はこちらをご覧ください。)


大熊:実際に購入された物件の写真を用意してくれているという事で、ちょっと見せてもらってもいいですか?
(写真)あ、出てきた。見えました。これですか。これは何軒目の物件とかどこの物件とか…(教えてください)

M氏:これは多分7、8軒目かな。京都の物件なんですけど。

大熊:テラスですか?

M氏:いや、これが平屋の一戸建てなんです。

大熊:平屋か。平屋は珍しいですもんね。

M氏:借地の物件なんですよね。

大熊:得意の借地ですか。

M氏:建物自体が築年数不詳でかなり痛んでいて、水回りも痛んでいて…というやつで。(物置の画像)これが物置ですね。屋外というか家の隣にある物置みたいなものです。

大熊:これは屋根も空いてないですか?

M氏:ちょっと空いていたりしますね。(浴室画像)これが浴室。

大熊:洗う場所もほとんど無いね。

M氏:再生士さんに出したら、結局ユニットを入れ直しした方が後々のことを考えると良いかなと(いう事で、ユニットを入れ直しました)。こんな状態がこんな風になりました。(改修後の画像)

大熊:凄い!

M氏:このユニットの真裏がさっきの残置物いっぱいの場所で。ユニットを上手いことはめ込んでいただいて、今…(改修後の画像)

大熊:おお!綺麗になったね。

M氏:天井も波板になっていたものをキチンとしていただいて。床も綺麗にしていただいて。(改修後の画像)

大熊:見違えるようだね。

M氏:これが残置物がいっぱい置いてあった所です。この壁の奥がユニット入っているんですけど、もうだいぶ手がかかったというか。

大熊:なかなかあの状態を買い付け入れるというのは度胸がいると思うんですけれども、どんな思考でシミュレーションというのか、どう考えて買い付けを入れたのでしょうか?

M氏:自信というかそういうのは全く無いんですけど、再生士さんの話を聞いていて、多分出来るんだろうなぁって。場所が良かったのもありますし。

大熊:駅に近いんですか?

M氏:そうですね、京都市伏見稲荷です。伏見稲荷から駅3分とか。

大熊:それはめちゃめちゃ便利すぎません?

M氏:便利というのか、インバウンドが物凄い数いる所で。

大熊:伏見は一番人気ですもんね。

M氏:そういう土地柄もあり。借地なんですけどね。

大熊:これで利回りはどれくらい考えているんですか?

M氏:買い付けを出す時も家賃はこれぐらいで…というのから逆算して、利回りは17~18%は。

大熊:なるほど。借地であればそれぐらいがまぁ良いだろうという感じですね。総額どれくらいになりました?

M氏:工事代ですか?

大熊:物件購入と工事代で。

M氏:物件購入と工事代でざっと400万円ですね。

大熊:これで駅3分だったら良しか。

M氏:しかも再建築できそうで。

大熊:出来るんですか?

M氏:前の道が狭いんですけど、出来るんだなぁって。

大熊:借地なので地主さんの許可はいるでしょうけどね。

M氏:そうですね。

大熊:借地ってなかなか(再生)やる人が少ないんですけれども、Mさんはこれで借地何軒目ですか。結構やっているでしょう?

M氏:借地は3軒ですね。それも借地をよくわかっていない状態でチャレンジしてみようかなぁって所から始まりまして。それも無闇矢鱈というか、契約事はきちんとしていたほうがいいと司法書士さんに入っていただいて、そういうのもあってのチャレンジでした。

大熊:なるほど。この協議会ではちゃんとした慣れた司法書士さんがいるので、その辺は借地されている方は十分注意して土地の契約とか地主さんとの交渉とか、その辺もしっかり順序立ててやらないと借地の場合はちょっと危険な処があります。
Mさんの場合はその辺が十分クリアできるだろうとのことで借地を3軒買っているんです。僕も一緒に行ったことありましたよね?

M氏:そうですね。大熊さんのお力添えをいただきました。

大熊:あれもかなり良い利回りになったんじゃないでしょうか?

M氏:そうですね。結構広い、ファミリーが十分住めそうな大きさで。

大熊:場所も悪くない場所ですよね。

M氏:はい。地代が安いというかお手頃というか。

大熊:そうそう。あの物件で8000円とかでしたよね。

M氏:7000円台ですね。

大熊:これ地代はいくらですか?

M氏:これは5000円とか…

大熊:安いね~!

M氏:そういうのもあってのですね。

大熊:Mさんの場合は借地だけじゃなくて他の物件もあり、借地もありという形で(活動されています)。テラスもあり戸建てもありという形で色んな物件(再生)をされているからこそ知識も増えますし、そこでリスクヘッジにもなっていると思いますね。そんな感じでわざとばらけて買っているんですか?

M氏:ばらけてというか、逆にこだわりがないというか。これでないとダメとかそういうのは逆にないですね。場所もこだわりないですし。自分の中で行けるかなと思えば購入するようにはしています。

大熊:なるほど。面白いね。でもどうですか。今9軒あると言っていましたよね。

M氏:実際はもうちょっとありますね。

大熊:その次3軒ぐらいは借地で、後はどんな感じの物件ですか?

M氏:テラスとか戸建てばかりですね。

大熊:平均利回りみたいなのは出されてない?

M氏:そこまでは出してはないですけれども、15%あるかないかじゃないですかね。

大熊:例えば50,000円だから50,000円× 9間= 45万円だから、月に45万円くらいは入っているってことですか?

M氏:そうですね

大熊:今定年になっても十分年金になりますね。

M氏:いやいや。なかなか…借り入れしている分返済もありますし。

大熊:それが終われば返ってくるしかないですね。

M氏:あまり先の事はそこまでは考えてないですけれども。

大熊:あと、空き家再生をしてきた中で一番驚いたこととかありますか。

M氏:空き家再生自体、私は今まで不動産自体タッチしたことがなくて、何も分からない状態でした。だから逆に目にすること、体験する事は何でも初めてだったので逆に…

大熊:全てに驚いたみたいな感じですか?

M氏:そうですね。だからそれが普通で、逆に驚いた事は振り返ってみると自分自身に一番驚いていますね。

大熊:どういうことですか?

M氏:空き家再生を6年やってきて、あの時スタートしていなかったら今何していたかなと。6年前に6年後の自分が想像できたかというとわからないです。だから6年よくやってくれたかなという、そこは自分自身逆に驚いています。良いか悪いかはわからないですけど。

大熊:やっぱり興味が勝つんですかね?
どんな物件に対してもすごく興味を持っている。もちろん勉強もされているでしょうけど、飛び込んでいくというかやっていく。そんな感じですもんね。

M氏:まぁ興味がある、面白いというのも多少あると思いますよ。やっていて楽しいというか。

大熊:そしたら面白いというのは、どこが一番面白いですか?


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