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【前編】私が古家再生投資を選んだ理由!挫折を乗り越えたNさんの新たな挑戦


(以下、今回の動画の書きおこしです。※動画を見られない!って方はこちらをご覧ください。)


「あなたの投資で社会が良くなる」。一般社団法人全国古家再生推進協議会、理事長の大熊です。
では参りましょう。【私が空き家再生投資を選んだ理由】。

前回から全古協のオーナーインタビューの冊子を紹介しています。今回はPART3ですね!

今回のお話は2016年頃、当初全古協が始まって少し経ったくらいですね。ご主人の突然の病気で自分が家族を養う事になったという主婦のお話です。

それでは本日のテーマ【私が空き家再生投資を選んだ理由・PART3】についてお伝えいたします。
今回紹介する冊子はCASE2です。【家族を守るために…その額なんと1億3000万円!挫折を乗り越えたNさんの新たな挑戦!】という、こういった冊子になっております。
それでは早速話していきたいと思います。まず初めに、今回のオーナーインタビューをさせていただいた方は、現在東京都内にお住まいで、当協議会が認定する古家再生投資プランナー試験に合格した女性オーナーのNさんです。そのNさんのインタビューをご紹介させていただきます。
まずは第1章。【突然の災難で、私が家族を養おうと決意した理由】。

〈ご主人の過酷な労働環境が招いた悲劇。そのお話は今から4年前の事。それまでは何の変わりもなく暮らしていたNさん。ある日、突然ご主人の体を病が襲った。これが全ての始まりだった…前述にもあるように、ご主人は一流外資系IT企業に勤めていた。その業界においては、現実として苛烈な競争を繰り返し、生き残れるか否かをかけた厳しい世界観があり、それこそまさにエリート社会の典型である。そして、外資系企業ならではの時差に左右される勤務時間。先方が諸外国であれば、業務においての時間帯は全てグローバル基準。そのため日本の時間では朝6時位から夜通しで会議を行うことも決して珍しくない。

さらに、国内の一般企業と大きく異なり、それぞれ自ら業務上でのパフォーマンスや実績の積み重ねなどを証明しないと、上層部からは不要な人材と判断されてしまい、ペナルティーは一般企業以上の厳格さがある。そのような常識では考えられない労働環境で働いている社員の大半が、日頃から会社側からの圧力を受け、20人に1人が心身を患うということになると。長年真面目一筋で働いてきた主人の体に無理が来たのです。〉

こういった外資系の企業ではよく聞く話ですね。日本の社会では考えられないような厳しさがあると聞いています。確かに給料は非常に高いものがあるんでしょうけれども、それと引き換えに健康を(失う)というのはね…ちょっと厳しいような気がしますね。

そして半年間の休職をご主人は決断したという事です。そうなると収入が無くなってしまいますので、このまま何もせずに無駄な時間を過ごすわけにはいかない。どうにかしてお金を稼ぐ方法を見つけなければ…何かして収入を得なければいけない。とにかく働かなければいけないと考えたんですね。主婦のNさんが何とかご主人の病気の間に、家族のために働いて稼ごうという決断をしたという事ですね。

そして第二章。【働いていく上での現状…】

〈簡単には就職ができないと相当の覚悟を持って面接を受けたものの、その厳しさはNさんの想像をはるかに超えていた。これまでの過去20年の間仕事をしてこなかったことが信用に欠けているのか?年齢がそもそも不採用の対象になっているのか?どこの会社の面接を受けても採用には至らない…途方もない就職活動に暮れる日々がしばらく続いた。

やっとの思いで某銀行の事務センターに就職。ここでの仕事内容は主にパソコンによる入力業務だった。苦労をしてようやく採用された就職先に、Nさんは心の中で「よし頑張ろう」と小さく気合を入れて仕事に邁進する姿勢でいたのだが、パートだけではやっていけない家計の現実を思い知らされた。

やっとの思いで就職した某銀行だったが、今度は経済的な面で厳しい現実を知ることになる。銀行でのNさんの時給は860円だった。朝から晩までどれだけ働いても1日あたりの給料は6880円だ。1ヵ月で約150,000円程度の収入にはなるが、生活をしていくにはどう考えても厳しすぎる。これではとても家族を養えない。

ちょうどその頃Nさんのご主人も半年間の休職を終え、徐々に仕事復帰の兆しを見せた。だがまだまだ完全に復帰できる状態ではない。むしろ不安定な状態が続いている。そんなご主人を見ていると、Nさんの責任は増す一方だった。どんな事情があったとしても、やっとの思いで就職した会社を辞めるわけにはいかない。パートの給料だけでは到底家族を養うことができない。だからといって、この先どうあがいても他の給料の良い仕事には就職する自信もない。そう思い悩んでいた時期に、Nさんの頭の中で1つのアイディアが閃いた。そのアイディアこそ不動産投資であり、Nさんが不動産投資を始めるきっかけになった。〉

このNさんは、パートで収入が伸びない、家族も養えないと思った時に、不動産投資をやろうという思いになったという事なんですけれども、業者から紹介された物件は、一億3000万円の一棟マンションであったという事です。
業者の巧みな言葉によって、1億3000万円で一棟マンションを買うことになっちゃったんですよね。

そして第3章。【大家としてやっていく業界の厳しさ】。
〈1億3000万円の一棟マンションの不動産話そのものは、今振り返ると非常に危険な投資であったとNさんは語る。物件購入でのローン先は、高金利でも有名な某地方銀行だった。Nさんが始めに希望した頭金なしの条件にはしてくれたのだが、それでも金利はやはり高かった。その上表面利回り自体は8%でのスタートを設定したが、オーバーローン状態で物件を購入したために、実際は7%までに下がった。それに加えて管理費、家計変動リスク諸々の経費も一切含まれていない状態であり、ただ単純に家賃収入からローン返済のあり方だけが計算されていた。

Nさんは業者に言われるままに「はい」と返事をした。「1億3000万円のマンションを、ポンと買っちゃいました」と、当時のご自身を自虐ネタのように苦笑するNさんであった。〉

こういう話、よくありますね。「大きな金額を頭金なしでローンで買えますよ、家賃収入はこれぐらい入ってきますよ」という言葉にどうしても騙されてしまうんですね。リスクの無いものは無いですし、0円でお金が入ってくるって事は無いと考えてください。
基本的には不動産投資で頭金を入れずフルローンですれば、かなりの利回りがない限りはキャッシュフローはプラスになりません。ですから、そういった言葉に騙されないように、しっかりと知識を入れるということが大事だと思います。

そして不動産投資に対する知識の必要性をここで思い知ったと言う事ですね。
〈Nさんが1億3000万円のマンションを購入したのは2014年の頃だった。初めての家賃収入が入った時には、これで何とか生活が安定するとついつい胸を撫で下ろした。だが、そんな安心は早い段階で打ち消される。
それは、初めての退去者が出たのだが、ごくごく普通に考えれば退去者が出れば入居者を募集する。しかし大家としての知識も経験も無い当時のNさんは、入居者を募集するために一体何をどうしたらいいのかもわからない。「そうだ、管理会社さんに相談しよう」。Nさんは1億3000万円のマンションの紹介を受けた業者に相談を持ちかけた。すると、業者が提示した入居者募集の提案は、敷金礼金なし・フリーレントのプランだった。
フリーレントとは入居後の1ヵ月から3ヶ月程度家賃を無料とする形態契約。業者担当者は、「ここまでしないと今の不動産業界は厳しいですね」「あ、はい!」と答えました。〉というような流れですね。
そして、将来について彼女はどんどん不安になっていくというところです。
〈「私は業者にとって都合の良いお客さんなのだろうか?」。業者を疑いたくはなかった。だがそう思わせる節々が見当たらないわけでもない。例えば貯水槽を清掃する費用何十万円も、植木の刈り入れメンテ費用何十万円など、設備のメンテナンス費用の話はいつも後からで、どこかわざとらしさがあった。

家賃収入があるにもかかわらず、維持費・継続費などを考えると、当初は想定していなかった金額が試算に上がってきた。固定資産税を払えばギリギリどころか場合によってはマイナスになる。2年目以降になると家賃収入分が加算され税金も膨れ上がる。そうともなれば間違いなく持ち出しになる。このままだと自分の首を絞めることになる。この時Nさんは痛感した。全ての失敗の原因は、軽い気持ちで不動産投資に手を出した自分自身の責任であると。心から反省した。〉という事ですね。

続いて第4章。【古家不動産投資を始めたきっかけ】。

〈Nさんは、内心自信を失いかけていた。この頃にはご主人の病状も回復傾向にあった。仕事は以前のような役職から外れ、責任の面では軽減したポジショニングに就いたので、内心ほっとしている。給与の面では多少下がったが、生活スタイルは普段の元通りになった。しかしだからといって、これで安心とはならなかった。また突然ご主人の具合が悪くなってしまうかもしれない。だからどんな時にでも家族を養う覚悟は、自分の中で持つようにしていた。
こうした時期に、とある本屋で1冊の本を見つけた。この本との出会いが後に、Nさんが古家不動産投資に従事すると決めた1冊の本になった。

この本の著者は、一般社団法人全国古家再生推進協議会の顧問を務める、三木さんが執筆した「空き家を買って不動産投資で儲ける!」だった。〉
全古協の推薦図書にもなっておりますこの本なんですけれども、この本が当時一番最初に出た本で、古家再生で儲かる過程での色んな知識、事例がたくさん載っていますので、良ければ参考にしていただきたいなと思います。

そして彼女は読んでびっくり。「これって本当に古家?」というような事になった。
〈当時、いまいち納得のいかないマンション投資をしていると言っても、Nさんが扱っている不動産はあくまでリノベーションがされたマンションであった。なので、どうしても古い家が真逆に写り、本音を言うと当時は不安で仕方がなかった。だが、「空き家を買って不動産投資をして儲ける」の著書を1ページめくると、古家に対する不安は一緒にしてどこかに去っていった。〉という事ですね。

この当時、古家投資というのはまだまだ今ほど一般的じゃなかったですね。ですから、本当に綺麗な不動産投資するのに不安も大きかったと思うんですけれども、この本が凄くヒントになったという事です。

こうしてNさんは古家不動産投資を本気でやると決意して、2015年1月、全古協が認定する古家再生投資プランナーオンライン講座へ申し込みをしたということです。

第5章【大家力を高めるという言葉の意味】。


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