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所有している物件の「購入額/家賃/利回り」などリアルに教えて!【リアル!ノウハウ満載!3年前に古家再生投資プランナーⓇになったTさんに聞いてみた!】Vol.2


(以下、今回の動画の書きおこしです。※動画を見られない!って方はこちらをご覧ください。)


大熊氏:購入額であったり家賃であったり利回りだったり、その辺全体について少しお話しいただきたいなと思います。

Tさん:全体でいうと、利回り的には今13%位ですね。

大熊氏:それは狙い通りですか?

Tさん:そうですね。私の場合はそれが大体狙い通りです。利回り12%以上はマストで考えていました。中には利回り20%、17~18%を狙っている方もいらっしゃいますけど、私はそこまでではない感じです。どちらかというとボロボロが好みで。

大熊氏:購入額が低くて工事額が多いパターンですね?

Tさん:そうです。そのパターンですね。そっちの方が好みですね。

大熊氏:先程の話を聞いてもそうですけど、自分で作っていくのが好きなんですね。

Tさん:そうかもしれないですね。なるべく自由度が高い方が好きです。

大熊氏:出来上がりの違いが楽しいですよね。

Tさん:おっしゃる通り、それがたまらなく好きで、前の写真と比べると「わお!」と驚くぐらい変わる。それが楽しくてなるべくボロボロの古家を狙ってという感じです。

大熊氏:購入額が少なくて工事額が多いという事ですが、現金か融資かという使い分けをしていますか?

Tさん:購入は現金で、リフォームは基本的には融資です。

大熊氏:その辺はスムーズに最初から借りられましたか?

Tさん:飲食店をやっていた時から付き合いのある信用金庫さんだったので、その件に関しては全く問題なく(借りられました)。

大熊氏:商売をやられていたら実績があるという事ですからね。

Tさん:私の身元もよくわかっているし、そんな所で融資をしていただいているような感じです。

大熊氏:お店をやっている時から法人で購入しているという形になるんですか?

Tさん:おっしゃる通りです。法人で購入しています。ですから皆さんとちょっと違うかもしれないですね。

大熊氏:そうですね。でも皆さん戸数を買っていくと、いつ法人にしたら良いか迷いますもんね。

Tさん:僕の場合だと最初から法人でした。

大熊氏:正解だと思います!入居者属性はどうですか?

Tさん:今の所大きなクレームは無いです。現場は自主管理と管理会社さんにお願いしている物件が両方ともあるような形です。

大熊氏:何か違いはありますか?

Tさん:特には…自主管理をやって大変かというと全く大変な所はなく。最初の入居が決まった時の1~2週間は問い合わせがある位で、後はそのままずっと特に連絡もなく、ちゃんと入金だけはされているような状況です。

大熊氏:共有部分が無いマンションとの違いでしょうね。

Tさん:コロナの影響で仕事が上手くいかなくて一度(入金が)止まった時期があったんですけど、それもコミュニケーションをとって1ヶ月以内には振り込まれていました。今は完全に追いついて普通にいただいています。

大熊氏:順調そのものですね。

Tさん:今の所大きな怪我というか、大きな事がまだ起こっていないので、逆にそれがちょっと心配というか。

大熊氏:変なところが心配なんですね(笑)

Tさん:そうなんです(笑)大きな失敗をそのうちするんじゃないかなと思ってドキドキしながら…私気が弱いもので(笑)

大熊氏:ほぼ関東のツアーに参加されている感じですか?

Tさん:そうですね。関東以外は行ったことが無いですね。

大熊氏:ぜひまた大阪にも来ていただいて。

Tさん:大阪凄いですよね!

大熊氏:軒数は圧倒的に大阪、関西が多いですね。今は金沢もすごい話題ですよ。小旅行がてらで。

Tさん:皆さん宴会をする目的で行っているような(笑)

大熊氏:そういう方もおられます(笑)

Tさん:投資するにあたって分かる範囲でしか今のところでしか怖くてやれていないという感じです。わかる範囲はどこかというと、東京の今一棟三軒あるので、その範囲で小さくやっています。

大熊氏:購入は別にして一度参加されるだけでもされたら(良いと思います。)「こういうのもあるんだ」と。ちょっと小京都みたいな感じですね。そういう地区がありますので。家賃も関西より高く取ります。

Tさん:お聞きすると東京より土地建物は広くて家賃も同じ位だったりして。事業としてはすごく良い成績を上げられそうな地域に見えますよね。

大熊氏:それに戦争で空爆されていないんですよ。そういう家が残っているんです。

Tさん:良いですね!そういうの好きですね。

大熊氏:皆さんに聞いているんですけど、空き家再生投資をしてきた中で今までで一番驚いた事はなんですか?

Tさん:「なんでこんなに指値が通るんだろう」というのは驚きました。全古協さんの力がすごく大きいなと思うんですが、指値がよくこれで通るなぁっていうような、僕としてはもちろん嬉しいことではありますけど、そんなことがありますよね。

大熊氏:具体的にどれぐらいの値段で指したとかありますか?

Tさん:例えば580万円で募集しているのが300万円だとか、そういうケースがありますね。

大熊氏:やっぱりスケールメリットだと思います。やっぱりそれが大きいと思います。不動産会社も1人に売るよりは何戸も継続して買ってくれるお客さんの方を見ますのでね。

Tさん:物件を120万円で買った時もびっくりしました。480万円で募集していて、120万円で買わせていただいたはずです。

大熊氏:それはまたすごい話ですね。

Tさん:このツアーに参加していなかったら、僕1人じゃ出会えなかっただろうし、出会えたとしても上手くその額にはできなかったのかなと思います。

大熊氏:まぁその分多分ボロいと思うので、買い付けを入れる勇気が要りますよね。

Tさん:そうですね。勇気は要りますね。崖に飛び込む気持ちで、でも崖に飛び込むけど何も持たずじゃなく、全古協の皆さんとかプランナーの皆さんが支えてくれて、見守ってくれて「飛び込んでも大丈夫だから」って感じになる。そこは1人だったら多分買ってない物件だったと思います。周りがいたから「何かあっても相談すれば何とかなるかな」という安心感があります。

大熊氏:今まで失敗してきたことってあまり無いですか?

Tさん:おかげさまで、今まで古家で失敗したと感じた事は一回もないような感じです。「失敗したかもなぁ、これ買っちゃって」という時はありますけど。出来上がって「あ、これなら大丈夫」と思って。募集をかけたら1ヵ月以内で決まって。逆に言えばあまりにも早く決まりすぎて、「家賃設定間違えたかな」とか(笑)嬉しい失敗ですかね。それ以外では大きな「これは失敗した!」というのは今の所無いので本当におかげ様ですね。

大熊氏:同じプランナーさん仲間の話でもいいのですが、面白かった事はありますか?

Tさん:失敗話とかを聞かせていただいたり、前面道路まで下水道が来ていると思っていたら来ていなくてどうのこうのとか、掘っても場所がわからなくてぶつからなくてようやく見つかったと安心しているプランナーさんもいたり、その辺の苦労話とか楽しかったですね。

大熊氏:会話の中で出てくることってすごく勉強になりますよね。

Tさん:その会話があるおかげでどういうポイントに気をつけなければいけないのかがわかるというか、失敗するリスクが下がりますよね。ツアーに参加して思ったのは、リスクを全体で下げている感じがありました。それは本当に助かっている所です。

大熊氏:特にこれだけ利回りが高いという事はリスクもとっていくんですけど、わかっているかわかっていないかだけで大きな違いですからね。

Tさん:リスクがある中でどうやってリスクを下げていくのかというのは、皆さんがいるおかげかなという感じです。

大熊氏:色々事業をやられていますけど、今後の投資活動について、空き家も含めてお話を伺いたいなと思います。

Tさん:空き家をやっていて非常に楽しいですし、空き家の周りのご近所さんに喜んでいただいたり、入居者さんに喜んでもらえることが多いんですよね。そんなことをやっていると楽しくて、長く続けばいいなと思っているので、まだまだこれから色々参加して、チャンスがあればどんどん買わせていただいて直していきたいなと思っています。

大熊氏:何棟まで行くとか目標はありますか?

Tさん:目標はあえて決めないでおこうと思っています。目標を決めると段々と辛くなってくるので(笑)目標を決めずに楽しくできる中でやっていけるような感じにしようかなと思っています。

大熊氏:他の事業とのバランスも考えていないですか?

Tさん:そんなには考えていないです。ただ空き家再生が今は一番面白いので、どんどん割合としては増えていく形ですね。どんどん増やしていこうというつもりはあります。
例えば他の事業としてアパートやマンションとかそういうはどうですかと言われたとしても、いや「他に興味がありますから、ちょっと今は止めています」と答えています。古家再生の方をやっているような感じですね。まだ痛い思いをしていないからこんなこと言っているのかもしれませんけども、痛い思いをしないうちはまだまだやっていきたいなと思っています(笑)

大熊氏:古家再生をこれから始める方へ一言お願いしたいなと思います。

Tさん:私も始める時は何もわからず不安だらけで、皆さんでツアーに見に行く状況だといきなり車に乗せられて、どこに連れていかれるのかわからないそんな不安な状況の中始めたんですけど、とにかく周りの先輩方が優しくて。質問したらいろんなことを答えてくれますし、いろいろなアドバイスをいただけますし、皆でリスクを下げようとしている所があるんですよね。ですから怖がらずにチャレンジしていただいたらすごく良いのかなと思っています。
始めるならばやっぱり早ければ早い方が時間を味方してくれると思うので良いかなと思いますし、事業をやられている方、特に飲食店とか店舗ビジネスをやられている方とかは、不動産は付き合い方として良いのかなと思ってはいます。ですからそういう方でできる方はチャレンジしてみるのも良いと思います。収入が安定しますし、生活も安定してくるのかなと思います。

大熊氏:店舗ビジネスをされている方に不動産が良いというのは実際にされていて感じますか?

Tさん:そうですね。感じますね。飲食店をやっていると、飲食店に比べると古家再生の方が手間が圧倒的に少ない感じがあります。飲食店をやられている方は、古家再生をやられても何も障害になるものがないと思います。内装の知識とかを導入すれば全く問題ないと思います。

大熊氏:店舗の場合は季節だったり雨だったりいろんな上下があると思いますけども、それを吸収してくれますもんね。

Tさん:おっしゃる通りだと思います。飲食店は変動の激しい商売で、年間を通して半年で1年分稼ぐ位の、飲食って半年くらいしかないような感じですね。それに比べれば古家再生は1年間通して安定的にしてくれるので、特に小規模の飲食店オーナーの皆さんはやられると楽しいのかなと思ったりします。

大熊氏:なるほど。それでは色々な話を聞かせていただいてありがとうございます。

Tさん:ありがとうございました。

大熊氏:皆さんもぜひお話を参考にされて古家再生を始めていただきたいなと思います。もしよければ我々の全古協に入られて一緒にできれば楽しいかなと思います。


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