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【現役管理会社の社長に聞く㊙不動産知識|Vol.1】マンション投資と空き家投資の決定的な違いとは?


(以下、今回の動画の書きおこしです。※動画を見られない!って方はこちらをご覧ください。)


大熊氏:皆さんこんにちは。あなたの投資で社会が良くなる!一般社団法人全国古家再生推進協議会、理事長の大熊です。今回は空き家投資をする古家再生投資プランナーでもなく、空き家を再生する古家再生士でもなく、不動産管理会社の社長様との対談になります。関西では全古協の空き家物件をたくさん管理してもらっています。もちろん空き家だけではなく、様々な種類の不動産の管理もやられているので、その経験と知識をお聞きしてこれからの我々の不動産投資の参考になればと思っております。また最後に、実際の資料を見ながら具体的なマイソクの作り方や見方、また注意点など実際に即したお話をしていただけるということでとても勉強になると思います。最後まで皆さんご視聴ください。
ではご紹介いたしましょう。株式会社創生管理代表取締役、村上俊輔さんです。
村上さんよろしくお願いします!

村上氏:よろしくお願いします。

大熊氏:この2年位コロナの影響が凄くあったと思うんですけれども、どうですか?個人的なものも会社ものも含めてどうですかね?

村上氏:個人的な所では幼稚園児の娘がいるんですけど、やっぱりコロナが出ると園が休みになってしまう。うちの妻は専業主婦なのでそんなに影響は無いんですけど、やはり周りの話を聞いているとお仕事休まないといけないとか。実際うちの従業員も家族がコロナになって待機期間を休まなきゃいけない事もありました。

大熊氏:それは大変ですね。管理会社は人が元々少ないから…

村上氏:そうですね。どうしても私どもの仕事は直接…テレワークも考えたりをしているんですけど、やっぱりこの業界電話でのやりとりがかなり根強く残っているような業界ですし、やっぱり出勤して勤務しないといけないというのがありますから、その辺の調整はどうしても出てくるかなと思います。

大熊氏:そうですよね。実際に現地に行かなきゃいけないこともたくさんあるだろうしね。

村上氏:ありますね。やっぱり現地に行って、入居者さんにも入る前に消毒してくださいと呼びかけたり、そういうこともありました。私たちも例えば消毒液を持っていって消毒していますと話をしたりとか。そういった対応をしています。

大熊氏:元々管理会社って、いっても管理費って本当に家賃の数%しかないので数を多く管理してやっていけるビジネスモデルじゃないですか。それを少ない人数でやるから何とか商売になるというような仕事。そのかわり収入としては安定するというビジネスモデルので、ここで人が休んだりすると結構大変だなと思います。

村上氏:うちも従業員みんな気をつけてくれているのか、社内でコロナとは出なかったので。

大熊氏:それは何よりだね。

村上氏:そうですね。事務所を閉めなきゃいけないという事態には陥らなかったので、なんとかかんとかやれているような状態ですね。

大熊氏:なるほど。分りました。空き家あるいは管理の話を聞きたいんですけど、まずは自己紹介していただけますか。

村上氏:創生管理の村上と申します。私は現在42歳で妻と2人の子供と大阪市内に住んでおります。以前は住宅メーカー、住宅展示場で勤務しておりました。注文住宅営業をしていたんですけれども、そこの先輩が独立しまして、元々うちの母体である健康創生館の仲谷社長と知り合った経緯がありまして、もともと実は健康創生館の分譲住宅もやっていて、そこの販売をしないかと声を掛けられて入ったという経緯があるんです。

大熊氏:今も分譲をやっているんですか?

村上氏:今はもうほとんどやっていないですね。元々空き家投資の管理をいただいた時にたまたま1戸目を私が担当させていただいていて、そのまま数がどんどん増えていく中でずっともう…ほぼほぼ私が管理させていただいている経緯があったので、仕事がどちらかというとそちらのほうに完全にシフトしてしまっていまして。

大熊氏:なるほど。

村上氏:実際にやってみるとやっぱり面白いこともありますし、勉強になることもあります。前職の知識が生かせるところもあるので、管理はすごく楽しくやらせてもらっています。

大熊氏:ありがとうございます。大体会社で管理戸数はどのくらいあるんですか?

村上氏:大体1000戸強ですね。

大熊氏:マンション、戸建て、アパートとかいろいろあると思いますけど、バランス的にはどんな感じですか?

村上氏:バランス的には戸建てが約4割。ご紹介いただいている全古協さんだけでも約400戸をおろさせていただいています。あとはマンションですね。

大熊氏:マンションはやっぱりワンルームが多いですか?

村上氏:ワンルームが多いです。ワンルームで大阪市内のものが多いです。

大熊氏:でも退去が多いでしょう?

村上氏:多いですね…多いですし、競争も激しいですね、凄く。

大熊氏:僕も前やった時、3カ月位で出てしまうからね。

村上氏:3ヶ月位で出て行きますよね…

大熊氏:今敷金、礼金とか取れないから、それで出られたら何やってるかがわからへんもんね。

村上氏:そうですね。広告料で業者さんに紹介してもらうのも、競争がどんどん激しくなっているので…

大熊氏:今どれぐらいが広告料?

村上氏:大体2ヶ月…ワンルームマンションとかでも2ヶ月位っていうのが1番多くて、多いところだと3ヶ月です。よっぽど決まらないような難しいところだとオーナーさんと相談して一時的に4ヶ月にしたりとか、そういうケースもあります。

大熊氏:それで敷金、礼金取れないんですよね?

村上氏:取れないですね。返す時もゼロゼロで出て行ってもらって…

大熊氏:まだ戸建ての方が取れるだけマシか。

村上氏:そうですね。やっぱり引っ越す人数 =引っ越しの予算という所がありますので、戸建てだと予想だと大体2ヶ月3ヶ月取っている所が多いんですけども、全古協さんでさせていただいている物件だとゼロか取ってヶ月というふうにさせていただいているので。

大熊氏:当社の物件を管理するきっかけって最初どうでしたかね?

村上氏:先程の話に出てきた健康創生館の仲谷があるオーナーさんとお知り合いでして、そこの物件を管理していたんです。それでそちらのオーナーさんが戸建てをちょっとやってみたいということで。確か全古協さんをされる前の大熊理事をご紹介いただいてその時に仲谷が…覚えてらっしゃらない位の感じですかね?(笑)

大熊氏:なんかそんな感じ思い出してきました。そのお客さんが仲谷さんの所にお願いしていて、それで何か一緒に打ち合わせをすることがあって、そこで知り合ってね。その時はお客さんの管理会社だなっていうことだったんですけど、うちでも管理会社を変えたいなぁっていう所だったんですよ。そのタイミングだったので後から連絡して「うちの管理やってもらえませんかね?」みたいなことを言ったんだと思います。
管理会社で使ってみないとわからないところがあるので、最初にお願いした管理会社は個人の小さい所で、こまめに動いてくれるだろうと思ったんですけど、なかなか1人だったら対応ができない時がいっぱいありまして(笑)管理もちょっと雑になっていたりとかするので変えようという事で、今度は大手に行ったんですよ。何千戸も管理されているようなところで。そこは我々から見たら普通に対応してもらっていたんだけど、仲介会社の方と話したときにちょっと対応が悪いんですということを聞いたんです。管理会社が休みの時は誰も対応してくれないとか、あるいは事務員によって言うことが違うとか、社内で話が伝わってないとか。大手ではよくあることかもしれないですけど、その辺でちょっと不満だなぁと思った時に知り合って管理をお願いしたというそういう流れだったと思います。

村上氏:そういう経緯があったんですね。

大熊氏:だから管理会社は3社目なんですね。

村上氏:そうなんですね。

大熊氏:そこでもうずっとしっかりやってもらっているので、全て紹介してくれと言われたら全部創生管理さんにお願いするという流れになっていますね。
空き家と他の不動産と違いって何かありますか?

村上氏:そうですね。よく言われるのは一戸建てとマンションの違いが大きいと思うんですけど、戸建ての場合はクレームの内容が想像もつかないものがくるケースというのが非常に多いですね。
さっきもお話ししたように、たくさん管理させていただいている中で事例がどんどん出てきていますので私達もだいぶ慣れてはいるんですけども、最初のうちは「雨漏りが起こった」と言われたら「どうしたらいいんだろう?!」と(対応に迷いました)。「ネズミが出る」「草が生えているから何とかしてくれ」と言われても、それはこっちがやらなきゃいけないのか入居者さんがやらなきゃいけないのかとか、(当初は)そういう(対応に迷う)ことが多々ありました。そういう事があった中で今がありまして、今なんか特に戸建て制限契約書。特約の内容というのが多く盛り込んでいるんですけど、こういうのがあった場合には入居者さんの負担ですよ、こういうのがあった場合は大家さんの負担ですよと盛り込んでいます。例えばさっき言った雑草とか害虫害獣は入居者さんのご負担ですよと書いていたり、最近でしたら雨戸とか門扉と水蓋とかも現状維持ですよとか盛り込んでいます。そういったところも含めて戸建ての場合はトラブルになることが多いですね。

大熊氏:なるほどね。確かにマンションだったらある程度限られたクレームになるかもしれないですね。管理会社って大体戸建てあまりやりたがらへんよね。

村上氏:そうですね。

大熊氏:やっぱり一等物でまとまっている方が管理するのに効率良いもんね。

村上氏:効率も良いですし、後は募集面でもマンションの方がスピードを出しやすいですよね。この部屋は決まっているけども他の部屋は空いてるからその部屋と同じ様になりますという決め方が出来ますけれども、戸建てに関してはもう1戸1戸が間取りを一から作ったりとオーダーメイドみたいな形なので、完成してみないと決まらないという。
また退去予定が出て、退去してみないと次どのくらい修繕に時間がかかるかとかも読めないので。

大熊氏:でも最近は賃貸業者さんも全古協さんの物件だということである程度こういうイメージでリフォームするだろうなというのは分かっているだろうね。

村上氏:その声は凄くいただきます。「創生管理さんの物件だから綺麗なでしょう?」と…僕らの物件じゃないんですけど(笑)再生士さんによっては資料を作るときにロゴを入れて欲しいというのがあってロゴを入れたりしていると、このロゴがついている家はきっとこうなっているんだろうなというそういう想像がついた上で資料を見てくれる業者さんがいるので、ある程度中の仕上がり…、やはり全古協さんの仕上がりと普通の戸建てではかなり違ってきていますので。

大熊氏:その辺はうちらもこだわっている点ではあります。さっきのクレームという問題では、1番多いクレームというのは何になるのかな?

村上氏:数でいうと、設備の不具合が1番多いですね。

大熊氏:どんな設備?

村上氏:水関係ですね。おそらく工事した時とか工事中には問題が無い所なんですけど、人が住んでいないと水が流れない。そこに汚れが溜まっていったり付着していくっていうそういうのが外部の排水から住んですぐに溢れてきたとか。実際事例が多いので大体想像がつくようになってきていますけど、洗浄すれば解決するケースがほとんどです。

大熊氏:再生士さんもある程度予想つけてやっているのもあるけど、実際にはどうでしょう。住みだして1ヶ月位はそういうのが出てくる期間かな。

村上氏:そうですね。2ヶ月位が多いですね。

大熊氏:最初のうちはね。それを過ぎるとほとんどそんな問題はあまりないね。あと何かネズミの被害が多い?

村上氏:ネズミは多いですね。これはどちらかというと戸建ては少なくて、これも再生士さんがなかのネズミの進入路をほとんど潰してくださっているんですよ。家の中に入るという事はほとんどないんですけど、おそらくよその家から入ってネズミやイタチがこちら側の屋根裏を通っているとか、そういう声が多いですね。

大熊氏:そういう場合は屋根裏の通路を塞ぐとかそんな感じですか?

村上氏:これは物理的に塞ぐのが非常に難しいので、対応する場合としては例えば超音波を置いたりとか。今はほとんどさっき言ったように契約書で入居者さん負担にしていますので、入居者さんの方で駆除業者を呼んで対応することになっています。

大熊氏:なるほどね。先ほどおっしゃっていましたけど空き家管理で気をつけていることというのはどんなことですか?


(次回へ続くテロップ)
妖怪を皆さんいかがでしたでしょうか。この続きは次の動画でもご紹介いたします。楽しみにお待ちください。チャンネル登録していただければ公開のタイミングでご案内が届きますので便利です。それではまた!


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