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【写真で解説】空き家・古家物件見学ツアーとは?【春日部エリアを担当している永田古家古家再生士Ⓡに聞いてみた!】Vol.2


(以下、今回の動画の書きおこしです。※動画を見られない!って方はこちらをご覧ください。)


大熊氏:ツアーで失敗するような事はなかったですか?

永田氏:例えば猛暑の夏場の中での物件ツアーは地獄です。特に空き家の独特の匂いが部屋にこもったり、そういうことで中に入っても、プランナーさんは2~3分しかもたないんですね。我々は頑張って、まぁ慣れていますし大丈夫ですけど、プランナーさんは2~3分しかもたないので、早めにスタッフ1名でも増員して喚起などをして何とか対策を取らないといけないなというのが今後の課題です。

大熊氏:そういった意味で言えば先ほど言われていたオンラインツアーは快適ですよね。見る側にしたら。

永田氏:そうですね。ですから夏場の物件ツアーを開催される時は、熱中症対策をしっかりやってもらいながら来ていただきたいですね。

大熊氏:今話が出たのでついでに、オンラインとリアルとの違いはどういうものがありますか?

永田氏:リアルのツアーではどうしても車の手配とかがありますので人数が限られるんです。3~4名とか5人以内とかだったりするんですけど、オンラインだと全国どこからでも参加できます。あるいはキャンセル待ちの方を全員繰り上げて10名でツアーをする事できるし、ジャンケンで勝った方は後日時間があるときに来てもらって物件の紹介をすることができます。オンラインツアーの良い所は10人以上でもできる所ですね。

大熊氏:逆に見る側として物件を見にくいとか、そういった気をつけなければいけないことありますか?

永田氏:オンラインツアーは我々の目線で動画を撮っています。ゴープロを使って、画質の良いものを使って我々が見ている所を動画撮影しています。後から言葉を添えながら物件が見られるので、実際に宅内に足を踏み込んだ形で動画を視聴できると思います。

大熊氏:「もうちょっとあっちを見たい」「こっちを見たい」などの意見には対応してもらえるんですか?

永田氏:そうですね。そのような物件の撮り方をしていますので大丈夫です。後は自分が宅内に入った時の実際の印象だったり、そういった所は網羅しております。

大熊氏:物件をたくさん見ている専門家の古家再生士ですから、逆にポイントポイントはよくわかっているのでそこを撮っていただくという事ですから効率は良いですよね。抜けも無いかもしれないですね。自分で見るよりは逆に抜けとかも無いかもしれないですね。
全古協のツアーでは常に面白い出来事が起こったりするんですけど、有名な話で現金が出てきたみたいな話もありますけども。春日部ツアーではそういうのはないですか?

永田氏:春日部ツアーで挙げるとすれば、お付き合いしている仲介業者さんから相談物件がよく来るんですけど、数年前まとめて違う会社さんから3物件位来たんです。その時ちょうどツアーの時期に被ったのでそれを全部出したんです。春日部市の中でも数分で行けて車で回れるような場所だったのでポンポンと見ていきました。4名参加されたんですがその3物件とも綺麗に手が上がって綺麗に成約できたんですけど、13時にスタートして15時前には終わって更に全部成約した事例がありました。

大熊氏:それは早すぎますね!

永田氏:最速記録でしたね。びっくりしました。

大熊氏:大体5時位までかかりますもんね。

永田氏:無駄がない物件ツアーになりましたね。

大熊氏:そういう事もあるんですね。それがまた全部成約するというのも凄い!

永田氏:本当に面白いなと思いました。

大熊氏:春日部ツアーの集まってくるメンバーも含めて雰囲気が明るいとか元気とか、そんな雰囲気はどうですか?

永田氏:雰囲気は常連の方が多くなったりするんです。

大熊氏:やはり歴史があるからね。

永田氏:初めましてという方はあまり少ないんですけど、プランナーさんになられてすぐ春日部をゲットする方が結構いらして、リピート率が高いですね。

大熊氏:1番数をやっていて1番再生戸数も多いツアーですから、素人さん、はじめての方でもベテランの方でも全部対応できるという事かもしれないですね。古家再生でよくあるあるある事例はないですか?

永田氏:古いあるあるがありすぎてアレなんですけど(笑)1つ挙げるとすれば賃貸募集をするときに想定賃料というものがあるんですけど、最初はそれより上回って強気で募集してみるという形で進める事をほとんどの場合アドバイスしてるんですけど、最初の強気家賃で決まることがあるんです。

大熊氏:それはあるあるでもないかもしれない…(笑)

永田氏:あ、そうですか(笑)最近結構ありましたので入れさせてもらいました。最低でも強気賃料より数千円下げていけば想定賃料より上回った形で決まることがあるという意味ですね。

大熊氏:それは全国的にはそうですね。平均的に見ても大体想定家賃よりちょっと上で決まっていますね。それはそうかもしれないですね。
古家再生士としてツアーを主催して皆さんに資産形成のお手伝いをするという事なんですけど、古家再生士の責任感というか、そういうのはどんな風に思っていますか?

永田氏:古家再生士はその場で査定をしてその場で結果を出す仕事なので、再生士しかできない工事査定が1番ベースになる所なんです。そこを慎重にやっていますのでそこが1番責任を感じる所ですかね。

大熊氏:なるほど。そこで大きな失敗をするとプランナーさんにご迷惑がかかったりしますしね。古家は1つとして同じ物件は無いですからね。限られた時間内で査定する状況なので、それは確かにプレッシャーがあるでしょうね。
他の関東の物件ツアーもご存知と思うんですけれども、関東全体、関西も知っていると思うんですけど、関東全体としてツアーの特徴はどんな感じですか?

永田氏:関東でも春日部以外にもエリアはありますけどそれぞれ特徴はあります。関東全体が同じ相場ってこともないですから、それぞれのエリアに再生士がいてそのツアーが開催できていますので、我々の活動が少なからず地域貢献できていて空き家を無くすという事はできていると感じています。それぞれの担当エリアの再生士が活気を持っていないとツアーが成り立たないので、今は活気のあるエリアで物件見学ツアーができているのかなと感じますし、また開拓できていない関東のエリアもありますから、今後は今以上に予備会としてエリアを増やして市場を作る活動をしていきたいと感じています。

大熊氏:関東は一応、予定としては3ツアー増える予定がありますので、皆さん切磋琢磨していただいてより良い物件を用意していただく、より良いリフォームをしていただくという形で頑張っていただきたいなと思います。
関東全体の話が出たんですけど、全国的に古家再生、空き家投資の認知度が上がっていまして、利回りがちょっとずつ落ちてきていますね。当然他の投資や他の不動産から比べたら全然まだまだ利回りは高いんですけど、経済状況にあまり反映しないと説明しているんですけど、さすがにここにきて若干利回りが落ちてきていますよね。それについて何かご意見ないですか?

永田氏:私が思うのは、利回りを気にしすぎて結局古家再生が始められない状況が続くよりも、第一歩踏み込んで飛び込んで踏み出すべきだと考えています。
それにも理由というか根拠がありまして、例えば購入金額300万円、工事額300万、賃料6万円だとします。そうすると利回りが12%になる。もう一方で物件価格は350万円、工事額は300万、賃料6万円で変わらずという所で利回りは11%になるんです。その1%があるから止めますとか、諦めますということがよくあるんです。でもその50万円を賃料で割ると8.3とかの数字になるんですけど、1%落として取り込んだことによって8~9ヶ月早く古家再生が始められることになるのなんです。ご自身の古家再生に対する実績も早く作る事が大事だと思うので、利回りにとらわれず時代に合った古家再生投資をすべきかなと感じています。

大熊氏:確かにADや家賃を決める時もそうでんですけど、「少し家賃を安く」と交渉が入り「それは断って」となった時、2000円安くした時の何ヶ月か空室が出た際の分を取り戻すには何年かかるのかという計算と同じで、確かに早く古家再生を始めれば…投資というのはそういうもので、始めれば始めるほどリスクも低くなってくると思うので、利回りだけにとらわれるのは良くないかもしれないですね。
僕はいつも話をするんですけど、利回りが低いという事は価値が上がったと考えてもらったら良いと思います。結局空き家投資をする人が増えたから利回りが落ちているということなのです。という事は価値が上がっている。いわゆる出口も出しやすくなっているということです。ですから資産価値が上がっているという事なので利回りが落ちること全てが悪いことではないと僕は説明しています。
最近少しずつ利回りが落ちているという事ですが、やはり投資というのは安く買って高く利回りを上げれば1番良いんですけど、それの最適な所は誰にもわからないので、早く始めてコツコツ積み上げていくことが1番大事ですよという事かもしれないですね。
じゃあちょっとここで内緒の情報と言って公開していたらアレなんですけれども、春日部ツアーしかないお得情報みたいなものはないですか?

(次回に続くテロップ)

皆さんいかがでしたでしょうか。この続きは次の動画でもご紹介いたします。お楽しみにお待ちください。チャンネル登録していただければ公開のタイミングでご案内が届きますので便利です。それではまた!


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