（以下、今回の動画の書きおこしです。※動画を見られない！って方はこちらをご覧ください。）

大熊氏：濱村古家再生士も普段大変忙しくしていると思うんですけれども、1日の動きといいますか、どんな活動をしているのか、そういうのをちょっと教えていただけないでしょうか。

濱村氏：古家再生士がどんな動きをしているのかということを皆様にお伝えしますと、まず大きく2つの活動がメインで私は日頃動いております。1つが物件の現地調査ですね。皆様にご紹介する前段階で物件の調査をしています。もう一つが古家再生工事が始まったその工事の物件の現場管理という形で動いています。物件を探す部分と、見つかって皆さんにご紹介した物件の現場管理。この2つをメインで動いています。
物件探しですね、どんな形で古家再生士の私濱村が物件を探しているかといいますと、最初に古家再生を神戸でやり始めた2年半前は、まずはインターネットから情報を見つけてきて、はじめましての状態で業者さんにアポイントメントを取って現場で物件を見せていただいて、古家再生でこういう活動をやっておりますという事を各不動産会社に濱村古家再生士の顔と仕事内容を売っていきました。1つずつ案件を作りながら最初は自分で積極的にインターネットで能動的に物件を見つけていったのが最初の1年半といったところですね。それでも十分物件を見つけられて神戸ではたくさんの再生物件という実績を作れた上で、徐々に業者さんの方から「そういえば古い物件は再生士の濱村さんが探していたな」ということで業者さんからお電話をしてくださるということが増えました。今ももちろん自分で探すことも密度というのは変えていないんですが、それにプラスアルファで業者さんから情報が入ってくるということで、情報の量と質が上がっているかなと思います。質というのは、自分で見つけられる世の中に出回っている物件よりも業者さんが直接教えてくださる情報は、例えば金額面が表に出ているものよりもリーズナブルであったり、物件の状態が良いとかそういう色んな方面から質の良い情報がやってくるケースがあるので、その積み重ねによって今は神戸エリアでは自分で探す物件プラスアルファで業者さんからも情報が舞い込んでくるという形で物件探しをしております。

大熊氏：いわゆる業者さんの方もこういうボロボロの家とか古家だったら濱村さんと連想するんでしょうね。

濱村氏：そうですね。ありがたいことに顔が名刺みたいで。変わった風貌に変わったファッションをしているので(笑)出会った同業者不動産業者さんは「あぁ覚えてる覚えてる！」という感じで「あの白眼鏡ね！」とかそういう印象で覚えてくださって声が掛かるケースがありますね。

大熊氏：なるほど。そういうのを上手くやっているんでしょうね。でもそこで不動産屋との信頼関係が無ければやはり情報は入ってこないので、その辺何か気をつけていることはありますか？

濱村氏：まずはめちゃくちゃな指値を入れるとか、社会人として行儀の悪いことをするとかそういう事は絶対にNGだと思っています。各業者さんと丁寧にお付き合いさせていただいて、買い付けを入れるのであれば、もしくは買い付けを入れる前の金額感のご相談をする時に「結構な金額のご紹介になるかと思います」という枕詞を使うことによって、業者さんの心証を極力悪くしないようにしています。そしてその業者さんの向こうにいる売主さんにも嫌な思いをさせないようなコミュニケーションをとっています。大幅な金額のご相談するとしても、もしこれを言うことによって業者さんや売主さんに失礼になるということを私自身が感じたら「もう結構厳しい金額になると思うのでこの場で辞退させていただきます」とか、そう言うケースもありますね。無茶苦茶なことを言うと「多分濱村に言ったってロクな金額が出てこないから次から誘わないようにしよう」となってしまうと思いますので、過激な金額を言う時はしっかりと相手の状況を見て、言っても良さそうだなという時には言いますし、まずそうな時には言わずに。ただ時間が経ってその物件が出ているようであれば「1～2ヶ月前に見た濱村ですけど」とその時に再度踏み込んだご相談をするとか、そういう風に工夫をしながら業者さんとの信頼関係を築いています。そういうコミュニケーションも1つの信頼ですが、最大の信頼というのはやはり我々がしっかりと物件を本気で買うという所が1番信頼に繋がっていると思っています。全古協で再生投資プランナーさんが多くいらっしゃって、そのプランナーさんと我々再生士がタッグを組みながら1軒でも多く本当に物件を買っていくので業者さんからしても全古協さんに情報を渡したら本当に買ってくれるんだなと感じてくださっていて、そこでも信頼関係が生まれているのかなと肌で感じております。

大熊氏：なるほどなるほど。物件ツアーでいうとその日に合わせてその物件を用意するというのは非常に大変だと思うんですけど、週なのか月なのかわからないですけど大体何軒くらいあるんですか？

濱村氏：まずツアーでご紹介できる物件数は少なくて月2～3件。神戸の場合はだいたい毎月4～5軒の売り物件をご紹介できるようには段取りしようとしているんですけど、その4～5軒をイベントにご紹介するためにはやはりその軒数の5倍、10倍と物件調査を行った上で、実際に現地で見てプランナーさんにご紹介するにはちょっと状態が悪いなとか、金額と物件のバランスでいうとちょっと割高すぎるなというのをしっかり見極めた上で「この質でこの金額だったらプランナーさんにご紹介したら喜んでいただけるだろうな」という物件をふるいにかけて4～5軒ご紹介しているので、実はご紹介できていない物件がその4～5軒の裏に40～50軒、皆さんへのご紹介に値しなかった物件があります。ちなみに今日も朝から3軒査定に行ってきました。

大熊氏：良いのありましたか？

濱村氏：良さそうなんだけれども金額がな…という所ですね。物件は良いんだけど…

大熊氏：こればっかりは縁もありますし、今回はツアーに入らなかったけれども何ヶ月後にまた値段が落ちて出てくる事もありますしね。

濱村氏：あります。なので今見ていたものが半年後、1年後に実際ご縁があるというケースもあって、そこは一つ一つの積み重ねで毎日しっかりと…

大熊氏：これは他の再生士さんでも同じなんですけど、全古協に「こんな物件を探してきたんだ。一緒に見に行って欲しい」みたいな話があるんですけど、大概再生士さんに聞くと「それ何ヶ月か前に見に行きましたよ」とか「それはこの間見に行きましたよ」とか「あれはダメなんです」とかね。もう大体皆わかっているのが多いんですよ。

濱村氏：そうですね。おっしゃる通りでよくプランナーさんから同行サービス、同行調査の依頼をいただくことがあるんですけど、大体理事長のおっしゃるように9割方既に見ている。9割5分位かな。ほぼ見ているケースが多いです。ただ実績としましては私が見たのが例えば3ヶ月前とかになっていて、ちょうど良いタイミングで指値が通りやすくなっていたっていうご縁があったりとか、そういうのはプランナーさんに声をかけていただいて掘り起こして具体的にプランナーさんも前向きなので買い付けを入れましょうかという話になります。これは実際にあった話なんですけど、私が内見した時に「300万位ならすぐ行きたい」って言ったら「300万はなぁ…」と渋られたんですけど、その物件に対してプランナーさんが見つけてきたんですと言った時に「あ、それ僕見ましたよ」って言ったんですけど「是非もう一回見たいです」ということで。それで見に行って「実はこの物件300万じゃ無理って私言われているんです。それでも1回入れてみましょうか」と言って300万円で買い付けを入れたらしっかり買い上がることもなくその額で通りました。そういうご縁もあるんだなと感じましたね。確かに再生士が見ているケースもあるんですが、積極的にプランナーさんも見つけてくださっている事ですから再生士としてお力になれるように交渉協力しますので、あれば是非言っていただければと思います。

大熊氏：わかりました。では古家物件見学ツアーを開催している中で、何か驚いた事例とかそんなのはないですか？

濱村氏：ツアーは日本全国色んなところで開催されているんですけど、嬉しい驚きとしましては、神戸に遠方からよく参加してくださるプランナーさんがおられる事が嬉しいです。実例でいいますと神戸には中国地方の、具体的にいうと広島県から毎月のように参加してくださるプランナーさんがいらっしゃったりとか、私がRe　Factoryという別のエリアでサポートしている尼崎ツアーでは以前、日本の方なんですけどお仕事の関係でインドに赴任中の方が一時帰国中に物件を買われて、インドに住みながら古家再生を進めていった事があります。デザインのご提案とかも国際電話で…今海外通話もいろんな通話方法で無料で出来たりすると思うので、そういうのを駆使しながら海外とお電話させていただいたりして工事管理もやらせてみたときました。

大熊氏：なるほど。神戸も尼崎もそうですけど、伊丹に近いですからね。空港には近いから地方からでも来やすいです。

濱村氏：空港もそうですし新幹線もそうですし、遠方からも結構来ていただきやすい環境にあるかなと思います。神戸も一応神戸空港がありますのでね。

大熊氏：神戸空港って今どこと繋がっているんですか？

濱村氏：神戸空港は三宮からポートライナーで南に30分位の所にあります。

大熊氏：どこの発着がありますか？

濱村氏：色々あると思いますよ。ただJALは無くなってしまったので、ANAとスカイマークがメインだと思うんですが。

大熊氏：コロナで今どうなっているかわからないけど、結構便数があれば近いかもしれないね。関東と九州というのは。

濱村氏：そういう所で嬉しい驚きで遠方から来ていただけるというのがまず1つツアーを開催している中でも嬉しいことですね。またちょっと違った視点の驚きいいますと、神戸の特徴でお伝えした坂という所。階段という所ですね。ツアーが始まってすぐの時はまだ実績がないので再生士としても自信を持って「この坂の上でも入居者さん付きますよ」とか「この階段物件でも大丈夫ですよ」と言うまで、最初の10軒行く位まではなかなか私も手探りのところがありました。ですが「こんな坂の上本当に人が住むのかな」と凄く心配になるようなお家が非常に安価な形で不動産屋から直接「濱村さんこんな物件があるんです」という形で紹介いただきました。「大丈夫かなぁ…不動産屋さんと私と共に大丈夫かな」と思いつつもここは思い切って家賃を下げて家賃4万円の想定でうちのプランナーさん、うちの会員さんにご紹介しようと思います」ということでプランナーさんに呼びかけて想定家賃4万円で臨時ツアーを行いまして、そこで何名かそれぐらいの想定家賃ならいけるんじゃないかなと思われた方が競合して手を挙げていただき、1人の方が権利を獲得されました。再生工事が終わる前に工事中にここに住みたいなという若いファミリーの方が出てこられまして、そこは確かに坂の上ではあったんですけど、ズドンと神戸の街、三宮付近、ハーバーランドのあたりをズドンと見渡せるんです。今コロナで花火とか無くなってしまっているんですけど、ここからなら神戸の花火大会もよく見えると思いますよという話をして喜んでもらって。

大熊氏：でもそれ募集まだしてないでしょ？

濱村氏：もしかしたら再生工事中に間取りだけでも募集をかけていたのかもしれないです。まだ出来ていないけど見たいということでうちの職人に連絡して、工事中だけど来られますということで現地に来て見ていただいて。「完成したらもう一回見に来てください。うちもまだ中はほぼ出来ていないので、完成したら見てください」と色々補足情報とかもお伝えしました。無事にその方が是非住みたいということで、結果として最初4万円で行けたと見ていたところ5万円オーバーで決まりまして、利回りも20%近く付くというようなそんな嬉しいことがありました。

大熊氏：ラッキーだね！なるほど。でも確かに再生士さんが初めてやるツアーとかはラッキーがもしかしたらあるというような、今ヒントですね(笑)

濱村氏：そうですね。まだよく見極めができていない時は、下の堅め堅めで見ておけば跳ねるケースもあるかもしれないですね。その積み重ねがあって今は少々の坂であったり階段というのはプランナーさんに自信を持って「大丈夫ですよ」とお伝えすることができる事例になったということで、嬉しい驚きでしたね。

大熊氏：そうか。その自信がこの後にも紹介してもらうけど数がたくさん出てくるという事ですね。ではこの空き家古家物件見学ツアーの中で今までに記憶に残っているもの、または失敗したなぁとかそういうのは無いですか？

（次回へ続くテロップ）
皆さんいかがでしたでしょうか。この続きは次の動画でもご紹介いたします。お楽しみにお待ちください。チャンネル登録していただければ公開のタイミングでご案内が届きますので便利です。それではまた！

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