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私が空き家物件の管理会社選びで失敗した理由とは?【リアル!ノウハウ満載!関東の古家再生投資プランナーⓇユウキさんに聞いてみた!】vol.2


(以下、今回の動画の書きおこしです。※動画を見られない!って方はこちらをご覧ください。)


皆さんこんにちは。あなたの投資で社会が良くなる!一般社団法人全国古家再生推進協議会、理事長の大熊です。今回はユウキさんに来ていただいております。

大熊氏 :空き家再生投資をしてきた中で、今まで失敗した事はありますか?

ユウキ氏:再生自体では特に失敗はしていないのですが、管理会社の選び方で1つ失敗したことがあります。ちょっと連絡がつかない所を選んでしまったんです。1軒目や2軒目については全古協さんからご紹介いただいた所だったので、そこはすごく優秀すぎる位優秀ですごく助かっているんですけど、3軒目に付けた所が(入居者が)早期退出した所でもあったんですけど、超大手なんですけどちょっと頼りなかった気がします。

大熊氏 :管理会社ばかりは使ってみないとわからないんですよね。関西でも紹介する場合は管理会社が決まっているんですけど、それでも3軒目ですもんね。
(自分自身の話?)最初は小さい所で対応が弱かったということで、2軒目は大手に行ったんです。そうすると対応の言葉とかは良いんですけど、実際に動いていない。僕らが賃貸を回ったりとかすると、実際には管理会社の動きが悪かったり、休みや連絡がつかなかったりとか。言っても賃貸不動産会社がアパマンショップとかを付けてくれるので、そこが動きやすいようにするのは管理会社の仕事なのでね。その辺のクレームを聞いたので、また変えて。今の所は非常によくやってくれる感じに変わってきているので、(ユウキさんも)そこは遠慮せずに言う事は言って、動かなかったらどんどん変えていくのが良いと思います。
でも管理会社が実際に動いているのかってなかなかわかりにくいので、そこは先程言ったように自分自身が直に賃貸業者さんを回ることが大事なんですよね。それも表面的に聞いたら言わないですけどね。相手もビジネス関係だからあまりお得意先の悪口とか言いにくいだろうから、そこは上手く聞かないといけないですけどね。これも経験です。
空き家再生投資をしてきた中で、今まで面白かった事はありますか?

ユウキ氏:3軒目、4軒目、先ほど(前回で)同時に買ったという話をさせていただいたんですけど、売主さんが物件の近所に住んでいらしたことで、買った後にリフォームして、リフォームした後「見にいらっしゃいますか?」と言ったら、2軒とも売主さんが見に来ていただいて凄く喜んでいたなぁというのがありました。それが凄く面白いなと感じた所です。

大熊氏 :良い話ですね!売主さんに喜んでもらえたらね。

ユウキ氏:そうですね。

大熊氏 :ちなみに2軒一緒という事は隣同士ですか?

ユウキ氏:そうです。隣同士陸続きになっている所です。

大熊氏 :家自体もくっついている?

ユウキ氏:家は別々であります。

大熊氏 :家は別々で土地は1つみたいな感じですか?

ユウキ氏:土地も一応分かれてはいるんですが、隣同士でという感じです。売る時も2人で相談して一緒に売ろうかという話で、一緒に売り出したみたいです。

大熊氏 :あ、売主さんがそれぞれ違うということですか?

ユウキ氏:そうですね。

大熊氏 :なるほど!でも一緒になれば土地としての価値が上がっていますよね。

ユウキ氏:そうですね、かなり広くなりますので。

大熊氏 :空き家投資で僕もよく聞かれたり相談とかされる事があるんですけど、融資はどんな感じでやられています?

ユウキ氏:一番例が多いと思いますが、日本政策金融公庫さんにお世話になっていますね。

大熊氏 :融資でスッと出ました?

ユウキ氏:私の場合は時期が良かったのもありますが、非常にすんなり出していただいて。

大熊氏 :じゃあ属性も良いんですよ。

ユウキ氏:そんなに良いわけじゃないんですけど…(笑)

大熊氏 :確かにタイミングもあるかもしれないですね。今の方が厳しいかもしれないです。年々投資の融資の話が厳しくなってきているので。
ただコロナ以降、若干変わっているかもしれないですね。コロナの影響で忙しかったのがちょっと落ち着いてきたので、融資の話もできるようになってきたという話をちらほら聞きます。一時はそれに追われてそれどころじゃないって話を聞きました。
今後の投資活動について、不動産にかかわらずお話しいただけたらと思います。

ユウキ氏:現在は投資信託とETF、後は古家を中心にやっていまして、古家はできればこれからももっと増やしていきたいなと考えています。新しいことをやるのが好きなので、出来れば少し小さいアパートを買って試してみたいなという気持ちもあります。

大熊氏 :じゃあ株と不動産とでバランスをとりながらやるという感じなんですか?

ユウキ氏:そうですね。

大熊氏 :アパートね。どんなイメージなんですか?

ユウキ氏:何も知識がないときには、アパートは手が届かないんだろうなと思っていたのですが、古家をやるようになってからは「小ぶりで古いものだったら何とか頑張ればもうちょっとで手が届くんじゃないのかな?」という所までは意識が変わってきました。それでチャレンジしたいなと思うようになってきました。

大熊氏 :私も何軒か経験はありますけど、ちょっとレベルは高いですよ。入居付けが特にね。ただ利回りが上がるとか、家賃総額が上がるとかあったりするので。特に古いアパートでいうと上手く入居者を付けられたら、利回りが上がりますよね。後はリフォームのやり方とかを工夫して、入居付けとかも(戸建てのやり方と)一緒なので、戸建ての経験を活かせると思います。ぜひ頑張ってやっていただいて、またどこかで発表していただければ(笑)

ユウキ氏:ありがとうございます(笑)

大熊氏 :では古家再生をこれから始められる方もたくさんこの動画を見られていると思うので、ユウキさんから一言いただきたいなと思います。

ユウキ氏:不動産をやりたい方は、実際に購入する事が凄く勉強になります。それでも私を含めて誰もが失敗はしたくないなと思うところだと思います。だけど古家再生のノウハウをご存知の全古協さんの力を借りることによって、1人では気づかないような致命的な失敗というのは回避できると思いますので、ぜひ全古協さんのノウハウを活用して始めることをお勧めしたいと思います。

大熊氏 :ありがとうございます。これ別に打ち合わせしていたわけじゃないんです(笑)言っていただいてありがとうございます。それでは一旦ここで終わらせていただいて、事例をご用意していただいているということで、この後実際のユウキさんの写真も見せて頂きながら、どんな感じで空き家再生をやられているかをお聞きしたいなと思います。では一旦ここで終わります。ありがとうございます。

ユウキ氏:ありがとうございました。


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