（以下、今回の動画の書きおこしです。※動画を見られない！って方はこちらをご覧ください。）

大熊氏：不動産の中で空き家投資を我々がやっていることなんですけど、その辺りはどう思われますか？

明神氏：やっぱり空き家問題という言葉を聞いて久しいですけど、社会問題の部分に投資して、再生して住宅としてまた社会に流通させるという所が凄いなと思いますね。いろんな投資がある中で、僕は投資の事は不勉強でわからないんですけど、株とか先物とかじゃなくて本当に目に見えるもので手に触れられるもので、しかもそこに人が暮らすという物凄く変わった投資ですよねという気がしますし(笑)僕賃貸料って、全ての商売の中で1番安定収入だと思ってるんですよ。家賃を支払えないってよっぽど切羽詰まった状況ですから、そうじゃなかったら払えると思うので毎月固定で家賃収入が入ってくる所もすごくいいなと思います。

大熊氏：先ほど言われたコワーキングスペースを空き家でやって、2階を事務所にするというのもアリかもしれないですね。

明神氏：そうですね。そういった空き家活用の目線でも今後取り組んでいけるなと思います。

大熊氏：自ら大家さんになるというのもお客さん目線になって良いと思います。

明神氏：そうですね。確かに。

大熊氏：普通はマンションが多いでしょう？

明神氏：うちは多分ブログのせいだと思うんですけど、戸建ての問い合わせが（多いです）。この間集計したんですよ。五分五分だったりしたかな。

大熊氏：珍しい！

明神氏：だけどきっかけは古家の一戸建てで、最終的に決まったのはマンションでしたという事もありますけど。ウチは女子ばっかりでブログ書いていて、その子たちが何か知らないけど家がめっちゃ好きで、物件を紹介するブログもYouTubeも全部スタッフの子たちをやってくれているんです。だからだと思うんですけど。

大熊氏：それはありがたいです。

明神氏：ポータルサイトも少し使っているんですけど…マンションは一戸のマンションが10社20社出しているので、そこにヒトツボとかいうわけのわからん会社名で放り込んだ所で見てもらえない(笑)

大熊氏：差別化という意味でも戸建てが良いのかもしれないですね。

明神氏：狙ったやったわけじゃなくて、この3年やってきて気がつけばあぁそうだな、そうだったんだっていう位のものですけど。

大熊氏：マンションやアパートと空き家の違いってなんですか？

明神氏：どうなんでしょうね…好み？(笑)

大熊氏：実際に当協議会の古家も案内してもらっているんですけど、それとマンション・アパートを案内するのと何か違いってありますか？

明神氏：いや、無いですよ。我々は大体最初の時にお客様にアンケートを書いてもらいますけど、「戸建てじゃないと」って人も、「マンションだけ！」という人もいないです。大体両方チェックが入っています。

大熊氏：あー、なるほど。という事は両方検討に入れているということだね。もう戸建てに入る人は最初から戸建てを狙っているのかなという気もあったんだけど。

明神氏：という人もいるにはいると思うんですけど、子供が多いとかペットを飼いたいとかもあると思うんですけど、大体良いのがあればどちらでも良いという人の方が割合は多いと思います。

大熊氏：その辺の平米数などがアパートやマンションに負けなかったらいけるということですよね？家賃が同じ位だったら。

明神氏：後は立地もありますしね。気に入った場所にあるのがマンションでした、一戸建てでしたとか色々あると思うので。

大熊氏：ポータルサイトにあげる際に何か気をつける事はあるんですか？例えば我々でいうとこういう設備があったらとか。よくいうのが6万円の家賃出すなら5万9千円の方が良いとか、検索のかかり方が違うと話を聞くんですけど。

明神氏：確かにポータルは家賃5万円～5万5千円とか、5万円～6万円とかになっているから、5万9千円で貸せるなら、5万9千円の方が引きは強いかもしれませんね。

大熊氏：でも逆に5万円代で探している人にとっては1番高い価格になるので…

明神氏：あまり変わらないと思います。1番まずいのは、5万円で貸しても良いけどとりあえず7万円で出しておこうというパターンがまずいと思います。

大熊氏：どうしてですか？

明神氏：入居者が付けばめちゃくちゃラッキーですけど、7万円を5万円に交渉してくる客はまずいないと思うので、お客様が7万円だけのお客様だけになってしまうからです。

大熊氏：分母が少なくなっちゃうという事ですね。

明神氏：けど急いで付けなくても良いんだったらそれもアリだと思いますけどね。ゆっくり、安く貸す位だったら空けておけば良いというスタンスだったらそれもアリかもしれませんけど、1ヶ月でも1日でも早く付けるならほぼ正解に近い家賃に設定したほうが正解だと思います。

大熊氏：適正価格ってやつだね。これは不動産投資家にとって1番悩ましいところです(笑)

明神氏：そうですよね(笑)

大熊氏：確かに家賃は高いに越した事はないんだけど、それで入居者が付くのは1ヶ月遅れで2ヶ月遅れるとなれば、5万円10万円とか変わってくるんですよね。それを取り返すのに1千円2千円とかならまだしも、何年もかかっちゃうみたいな話になるので…あんまりそこで欲をかくと投資として逆に悪いなと思っているんですけどね。

明神氏：逆に新規で募集を出してどれくらいで決まっているかという統計やデータは多分大熊さん達の方がお持ちだと思います。僕は市場に出たやつを在庫から引っ張ってきてお客さんに提案しているので、貸主さん側の仲介をさせてもらう時先に聞くのは「すぐ付けたいですか？もしくはそうでもないんですか？」という所から聞いています。高い値段ですぐ付けたいと言いたい気持ちもわかるんですけど、そこは何とか捻じ伏せてどこかで折れてくださいという話から始めます。そりゃそうですよね(笑)

大熊氏：また古家は他に比べるものがないんですよ。マンションだったら同じ場所でどこかの部屋が出ていたとか、ほぼ同じ形のものが隣のビルにあるとかだったらわかるんだけど、戸建ては大体一つ一つ違うので、その辺が結構難しい所ですね。逆に業者さんより我々の方がデータを持っているかもしれないですね。

明神氏：と思いますよ。だって僕らは表ユーザからオーダーがあって初めて探しに行くけど、協議会の方々は日々触っていらっしゃるから。

大熊氏：我々でやっている全国古家再生推進協議会なんですけれども、それについてとかそこに入ってやってもらっている認定工事会社の古家再生士さんという方がいます。実際それも（協会の再生士が手掛けた物件）案内もしていただいているので、それについてどういう風に感じられていますか？

明神氏：僕は比較的安心じゃないですけど安定というか、大熊さんとの関係性もありますけど、古家再生士さんが関わった物件のレベルは大体頭に入っているので、ここで決めにかかろうかという事もできるし、逆に…これごめんなさいなんですけど、パッと良いものを見せておいて気分を上げといて次の物件に連れて行こうかなという時も正直ありますけど(笑)

大熊氏：それが仕事だからね(笑)

明神氏：とりあえずリフォームは大体同じレベルといいますか、キッチンを見せてもお風呂見せてもトイレを見せても大体大丈夫というのがわかっているので、案内をしやすいと思います。お客様実際水回りはやっぱり…キッチンは変えているけど風呂とトイレは昭和のままですよねみたいなのが多々あるので、だいぶ萎えるみたいですね…お金かかるのはわかるんですけどね。

大熊氏：空き家はそういう事が多かったりしますね。それでちょっと安心しました。やっぱり我々の質を担保するというところで古家再生士という認定を作ってクオリティーを一定化しているんです。全国どこでも統一させているんですが、かといって全部1軒1軒見ているわけじゃないので、その辺のクオリティーを今聞いてある程度は担保されているんだなとわかったので。

明神氏：僕らはお客さんの代理というｋじゃ代わりに探している者なので、仲介業者の中で「古家再生士さんの物件なら何も心配しなくてお客さんを案内できる」というイメージが仲介の業界の中で根付いたらかなり強いと思います。凄いプランディングになると思います。結構管理会社さんとか元付けさんとかでもそれを狙ってやっている会社はありますもんね。

大熊氏：なるほど。じゃあやってきたことは間違いじゃなかったという事ですね。

明神氏：と思いますよ。

大熊氏：わかりました。空き家大家さんに伝えたい入居付けのポイントってありますか？

明神氏：それは僕が知りたいですわ(笑)いつ決めてくれるんだろう。5戸見て10戸見ても、それ以上見ても決まらないこともあるから、僕が知りたいです(笑)

大熊氏：正直なところか…

明神氏：1軒目で決める人もいるし、見ないで決める人もいるし。

大熊氏：見ない人もいるんですか。場所だけってこと？

明神氏：見られない人もいますからね。転勤とか遠方の人だったら。けどまぁ強いていうならやっぱり水回りじゃないでしょうか。

大熊氏：わかりました。じゃあ大家さんが使える秘密道具とか、コツみたいなものも…これも難しいか…

明神氏：やりすぎはどうかと思いますけど、ステージングはやってあかん事はないと思います。趣味が出すぎている…たまにあるんですよね。どこに頼んだかわからないけど「こんなの要る？」みたいな「置いていて家見えへんがな！」みたいな(笑)それはアレですけど、ちょこっと机、椅子、小物程度は、第一印象でやっぱり人って気持ちが動く思うので、第一印象をすごく良くすると思います。ステージングとあとペットは大概…逆に今新規で募集される賃貸住宅はマンションアパート含めてペットOKの所が多いので、半分常識とまでは言わないけど、本当にペット可を条件に入れている人が多いです。あと場所でしょうかね。めちゃくちゃ広くて家賃も安めだけどとにかく駅が遠かったら、遠くても良い人だけになってしまうので大事だと思います。

大熊氏：今の話で聞きたいと思ったのが、業者さんから見てこの場所は案内したくないという所はあるんですか？

明神氏：大阪のいわゆる狭い路地っていうんですかね。千林にもありますし、天六の国分寺の方とか、とにかく道幅が2メートルとか2メートルもないという所の物件は、地元の人は何の抵抗もなく普通だと思うんですけど、土地勘がない人はかなり抵抗があるだろうなと思うことがあります。物件の資料だけじゃそれはわからないですよね。熱心な人はGoogle マップで見に行こうとすると思うんですけど、Googleマップでも入られないような路地がたくさんあるじゃないですか。そういう所は連れて行きたくないとは思わないですけど、物件を購入される時はかなり注意した方が良いかなと思います。

大熊氏：決まりにくいだろうなって感じですね。雰囲気にもよるけどね。大手の仲介さんで行くと駅2つ分位までしか行かないとか、距離的にそれ以上行ったら効率が悪いからということを聞いたことあるんですけど、そういうものはないですか？

明神氏：営業するエリアの事ですね。僕はどこでも行きます(笑)もう仕事になると思ったらどこでも行きます。来週は契約住説のために彦根まで行きます。

大熊氏：え？賃貸で？

明神氏：賃貸です。賃貸で家賃3万6千円だったかな。良いんです。久しぶりに琵琶湖を見たいんで(笑)それも今年から社会人になる学生さんがウチで部屋を決めてくださって、別に住設はリモートでもできるんですけど、どうせだったら会って話もしたいこともあるし、琵琶湖見たいし… (笑)彦根から来てもらうのももう2、3回来てもらっているので僕行きますよと言って、そんなやつです僕。

大熊氏：なるほど。それぐらいなんでもお客様のために動きますよという感じですね。わかりました。ありがとうございます。一旦ここでインタビューをお終いになって、パート2としてヒトツボさんのPRも含めたお仕事の話をもう一度聞きたいなと思いますので、引き続きよろしくお願いいたします。

明神氏：こちらこそよろしくお願いいたします。ありがとうございます。

（次回へ続くテロップ）

皆さんいかがでしたでしょうか。この続きは次の動画でもご紹介いたします。お楽しみにお待ち下さい。チャンネル登録していただければ公開のタイミングでご案内が届きますので便利です。それではまた！

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