（以下、今回の動画の書きおこしです。※動画を見られない！って方はこちらをご覧ください。）

大熊氏：空き家古家物件見学ツアーの中で、今までに記憶に残っているもの、失敗したこととかそんなものはないですか？

濱村氏：失敗というのはですね…私も過去の色々なツアーの失敗を思い返してみたんですが、これといって大きな失敗は無かったのかなと思っています。何かプランナーさんにご迷惑をかけたことも無かったと思いますし、業者さんにもそんなに大きな失敗というのは無かったかなと思います。個人的な評価なので、もしかしたらこれを見ておられるプランナーさんが「濱村失敗しとったやんけ！」とかあるかもしれないんですけど、それはまた是非ともお会いしたときにツッコんでいただければと(笑)

大熊氏：(笑)まぁすごい人気ツアーなのでそんなに失敗が多発するかというとそうならないので、実際そうなのかもしれないですよね。

濱村氏：ありがたいことにうちのRe　Factoryで天王寺ツアーと尼崎ツアーをやらせていただいているので、私自身は主催じゃないんですが、マスター古家再生士の大西さんのサポートで神戸ツアーを始められる前にイベントをサポートしていたので、初めてのツアーという所はありますが経験値があったのかもしれないです。

大熊氏：なるほど。皆さんご覧になっている方に説明しますと、この濱村再生士の所属しているRe　Factoryという会社は3地域で古家物件見学ツアーをやっています。ですから同じ会社内で皆でフォローしながらやっているから、そういった意味でバックアップとしては強いかもしれないですね。

濱村氏：毎月私は3回ツアーに参加させていただいているという形です。

大熊氏：またこれ休みがなくなってきますね。わかりました。記憶に残っている面白い事が起きたとか、そんな事はないですか？

濱村氏：色んな事が日々起こる世界ではあるんですが、特に面白かったと感じたのは古家再生の工事を始めるにあたって、私は物件に「古家再生プロジェクト」という看板を掲げています。古家再生の工事をやっていると近所の方に認知していただけるような看板です。あと「入居募集中」という看板、「空き家相談窓口」という看板。この3つの看板を付けるようにしているんですが、看板を付けていたら後ろを通り掛かったフリーペーパーを配っているアルバイト、パートの方に「お兄ちゃん古い家の何かをやっているの？」と声掛けをいただきまして。「そうなんですよ。これがこうで…」と説明しましたら「実は俺は家を１軒売りに出してるんだ」と…

大熊氏：その方が持ち主なんですか？

濱村氏：そうなんです。後々わかったんですけど、その方が売主だったんですよ。

大熊氏：へー！

濱村氏：うちの父親と同じくらいの60～70代くらいの男性だと思いますが、その方から「実はこの前契約がほぼほぼまとまっていたのに前日に破断になった。なので売る準備はしっかりできているんだけど、一度家を見てもらえないか」って言われたんです。

大熊氏：すごいタイミングだね。

濱村氏：「勿論見に行きますよ！」ということで住所を伺って後日そのおじさまのご案内で家の中を見させていただきました。当然売るという段取りをするにあたって不動産屋さんの話をされていたということを聞いたので、媒介契約次第では自分で買い主を見つけることができない。専属専任だったらまずいなということで、どんな契約になっているかを見させてもらっていいですかということをお伝えしました。それで「これが業者さんと結んだ契約だよ」ということで一般媒介の話を伺ったので「これだったら自主発見も大丈夫なので、業者さんに一報入れていただいて、自分で買い主を見つけましたって言ってくださいね」ということでツアーでご紹介して古家再生のお家で成約したという、面白いというか驚きというかありがたいお話がありました。

大熊氏：そんな所から物件が降って湧いてくるんだね。

濱村氏：一応元々の金額が100万円で売りに出されていたんですが、そのおじ様曰く、「不動産屋は俺の手元には金が残らないみたいなこと言ってるんだ」と言っていたんです。色々諸経費とか引かれたらプラマイゼロになる位の買い付け金額でまとまっていた。表は100万円だけど買取金額が50万とかそんな話だったと思います。「だからお兄ちゃんの所で言ってくれた金額でいいよ」ってまたミラクルが起こりまして。

大熊氏：いい人だね。

濱村氏：早く出て結果として50万円には満たななかったんですけど何十万かの契約になりまして「手元にお金が残って本当によかった。ありがとう」と言っていただけました。お互いにとって良い話になったというのがありました。

大熊氏：なるほど。Win-winで協会の理念にも通じていますね。じゃあ神戸の古家投資の状況をちょっと簡単にご説明いただけますか？

濱村氏：神戸の古家再生の投資状況でいいますと、先ほどツアーが2020年から始まったとお伝えしましたが2020年の1年間と2021年の1年間。昨年と一昨年、全古協のトータルの再生士さん全員の中で、2番目に多い軒数を、濱村再生士として2年連続軒数の賞を全古協さんからいただくことができる軒数でした。ざっくり言いますと年間30軒ほどの再生軒数という形で、2019年は約30軒、2020年も約30軒、2年間で60軒ほどです。今年に入りまして11，12件ほどなので今70数軒という所が神戸エリアでの物件の実績です。

大熊氏：なるほど。それでいくと×4倍、× 5倍みたいに見に行っていたらそれは見ていない物件は無くなりますよね(笑)

濱村氏：そうなんですよ(笑)本当によく見ているんですよね。この前業者さんから電話がかかってきて「どこどこの物件に濱村さんおられましたよね？」と言われました(笑)業者さんから見られていたという。世の中的には最近物件が買いづらいなと雰囲気になりつつあるんですが、この事実の軒数としては神戸エリアでは買えているというのがこの約3年間の実績ではあります。

大熊氏：わかりました。じゃあ今多いエリア、今後狙っていきたいエリアは何かありますか？

濱村氏：そうですね。一言で神戸ツアーと言っても、神戸に詳しくない方もおられるかと思いますので、簡単に今動いているエリアをご紹介しますと、先ほど理事長からありました神戸の中心の三宮というのが中央区になりまして、中央区よりも大阪から見ると遠い方ですね。姫路の方面。中央区から西のエリアをメインにやらせてもらっています。具体的に言いますと神戸の1番西の端。明石と隣接している垂水区、そして垂水区の隣にある須磨区と須磨区と隣接する長田区。そして兵庫区。この4つのエリアを中心に活動させていただいておりまして、1番物件が出ているのは垂水区ですね。約70軒のうち半数の30数軒は垂水区で出ています。それで長田区、須磨区と兵庫区が同じ位という分配になっておりまして、大都会の中央区はまだ残念ながら1軒も再生できていないです。

大熊氏：それは仕方ないでしょうね。

濱村氏：灘区は1軒ありまして、東灘区も1軒あります。

大熊氏：結構そこそこの高級住宅街がある所ですよね。

濱村氏：そうなんです。なのでもう本当に掘り出し物が出ることが1年に1回あるかないか位の感じですよね。2年で2軒位ですね。

大熊氏：2軒ということは2年だったら1年に1軒出ているって感じか。

濱村氏：はい。それぐらい灘区、東灘区が厳しくて、中央区はそれ以上に厳しくて。今はあえて戦略的に北区と西区は再生エリアからは外しております。これはやはり賃貸需要というところを責任を持って再生士である私がプランナーさんに自信を持って「ここは賃貸需要がありますからいけますよ！」と自信を持って紹介できるようになるまでは一旦保留とさせていただいているエリアです。ですが北区と西区に関しましても順次調査を進めて自信を持って紹介できるようになれば物件を積極的に探していきたいなと思っております。

大熊氏：中央区より西だと言っても、長田区と須磨区も例えば電車で。15分とか10分ぐらいですよね。

濱村氏：そうなんですよ。三宮まで驚くほどすぐなんですよ。私もどちらかというと仕事は大阪方面に行く事が多かったので、三宮より西に走るということがプライベートでも仕事でも少なかったんです。神戸を担当させてもらうまでは。ただ今は毎日神戸にいるようになってからは想像以上に垂水区が大阪や三宮に近いということを肌で感じました。十分賃貸需要があるのも頷けるエリアかなという所です。

大熊氏：僕の記憶で行くと、須磨区とかはADとか少なくないですか？

濱村氏：ADはでも… 2ヶ月とか…あーそうですね。我々は2ヶ月でやっているので喜ばれるというイメージですかね。

大熊氏：なるほど。2ヶ月でも十分いけるでしょう？

濱村氏：今はほぼ2ヶ月でやらせてもらっています。

大熊氏：それですぐ付けるという感じですよね。

濱村氏：はい。
大熊氏：なるほど。他の所は2ヶ月でもしんどい所がいっぱいあって、でも２ケ月だったら充分だというようなそういう地区があったりとかするので、この辺が面白いところですよね。僕の提案なんですけど、例えば中央区はどうかわからないですけど先ほど言われた灘区とか東灘区とかその辺で、普通全古協では提案しない9%とか10%位の利回りの物件ばかり集めてツアーをするというのも面白いかなと思うんですよね。

濱村氏：そうですね。そういうのもありだと思います。十分家賃が狙えるエリアですし、9%から10%とちょっと利回りを抑えることによっていつもより少し築浅であったり家がしっかりしていたりというところが狙える可能性があるので。

大熊氏：やっぱり資産性が高くなるんでね。

濱村氏：そこに是非ともチャレンジしてみたいなというプランナーさんの声と一致することがあれば、そういう企画も面白いかなと思います。

大熊氏：ぜひやってください！協議会のほうも応援しますので！

（次回へ続くテロップ）
皆さん、いかがでしたでしょうか。この次は次の動画でもご紹介いたします。お楽しみにお待ちください。チャンネル登録していただければ公開のタイミングでご案内が届きますので便利です。それではまた！

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