（以下、今回の動画の書きおこしです。※動画を見られない！って方はこちらをご覧ください。）

大熊氏：不動産投資全般として、良さって村上さんは感じています？

村上氏：他の投資と比べて株とかFXとかそういうことを過去にされていてそこから不動産投資に入られる方って非常に多くいらっしゃるんです。利回りだけで見ると不動産投資の方が利回りはすごく良いと思います。入居してしばらく経てば落ち着いてきますので、落ち着いてきたらほぼほぼ安定した収入が見込めます。私どもはやっぱり数をやっているのでトラブルの数も多いと思っていますけど、1年、2年経ってくるとやっぱり何も起こらずに、1年何もなかったねというケースが非常に多くありますので、やっぱり安定しやすいかなと思います。

大熊氏：特に戸建てはエレベーターとか大きな設備もないし、たいしてお金がかかるところもないし、共有部分もないしね。そういう意味では非常に楽で安定した収益が見込めるってことかなぁ。

村上氏：そうですね。安定はしやすいですね。特に数がある方がリスクが分散されますので。

大熊氏：そうですね。確かに戸建ても1軒だと0：100だからね。どんどん地域も含めて分散させていくのが大事かもしれないね。

村上氏：そうですね。さっきの話ですが、オーナーさんに「これに対してこれだけお金がかかります」とお話しした時、すぐに判断できない気持ちもわかるオーナーさんもいるんですよ。家賃5万円で修理費5万円かかりますって言ったら解決する前に飛んでしまうんじゃないかっていう方がいらっしゃるんですけど、その辺数があると全体をグロスで見ていただけるので。

大熊氏：経営も全部一緒ですけどね。空き家に限らずコロナによる影響は業界全体としてはどんな変化がありましたか？

村上氏：一時は引っ越しがすごく減りました。コロナの初期の頃にガツンと減りました。身動きをどう取ったらいいのかわからないって方が多かったのかなと思います。ただある程度コロナの中盤に差し掛かると、ライフスタイルを確立する方が多いのか離婚する方が多かったですね。離婚して別居するって方がある一時何軒も重なるってケースもありましたね。ただ不思議なのが、申込書を見てみると緊急連絡先って箇所があるんですけど、緊急連絡先は元夫とある。要は世帯を分離させないとおそらくご主人さんの仕事が苦しいんだろうなとか、そういうのがあるので円満に離婚される方が非常に多かったのかなと思います。

大熊氏：なるほどなぁ。

村上氏：母子家庭の方には戸建てはすごく入っていただきやすいみたいで、部屋割とかペット割とかそういう方には戸建てにするというのが住みやすいのかなと思いますね。

大熊氏：やっぱり世帯主の収入がコロナで減ったっていう、そんな理由も多いですか？

村上氏：そんな理由もあると思いますね。数はそんなに多くないですけど、例えば行政に手続きして家賃の住宅給付金というのを行政から入金される方も何人かいらっしゃいますし。

大熊氏：都心から郊外は増えています？

村上氏：そうですね。増えていると思いますね。

大熊氏：そんなに多くはないけど、ちょっと増えているかもしれないかな位な？

村上氏：そうですね。募集していてこのエリアは全く動いていないなっていう事は無いですね。

大熊氏：戸建てに関しては地域も季節を選ばないもんね。

村上氏：季節選ばないですね。

大熊氏：それもまた良い所ですけどね。そこで管理する上で地域の違いっていうのは何かあります？

村上氏：マンションとかだと入り口にゴミが落ちているとか、要はあまり綺麗じゃないエリアは、マンションの内部が汚くなる傾向が結構ありますね。

大熊氏：共用部が特に汚くなる？

村上氏：共用部が汚くなる。それでそういうところに住む方は汚いということにあまり抵抗がない方なので、やっぱりお部屋の中も汚い使い方をされている。退去された後に修繕費がすごくかかるという事はあります。戸建ての場合の地域の違いでいうと、コミュニティーが出来上がっているケースがあります。昔から仲の良い人たちとか、そういうところに急に入ったときに馴染める方もいらっしゃいますし、馴染めない方もいらっしゃって、それに馴染めないので引っ越しますというケースがありました。

大熊氏：この間ありましたね。家の物件で雨漏りするからということで、「申し訳ないからお引っ越しして下さっても良いですよ」と言ったら、「いや、ここが近隣の人柄が良くて…」と(笑)

村上氏：そうなんですよ(笑)周りの人と仲良くなっていて。確か大型犬を飼っている人で、大型犬が鳴いていたりすると近所の人が電話してきてくれて「鳴いてるけど大丈夫？」って言ってくれたりとか、そういうのがあるから、引っ越していいって言ったのに「いや、そういうのがあるからここが良いです」と言って。

大熊氏：そういうのもあるんだな。近所付き合いはやっぱり戸建ての場合はあるのかなぁ。

村上氏：そうですね。近所付き合いもありますね。特に見ていると物件を見に行った時に家の前におばちゃんたちが家の前に出てきて井戸端会議しているとか、そういう所は非常に多いですね。

大熊氏：なるほどね。分りました。我々全古協が管理会社を選ぶのに村上さんのところにくるまで3社目なんですね。2回変わっているんですけど、例えば他の地域だとしても、管理会社を選ぶときの基準というか、選び方みたいなものはありますか？逆に聞いていいのかどうかわからないけど。

村上氏：元々うちの会社、母体の健康創生館の仲谷もそうなんですけど、管理会社の1番の仕事はお客さんを付けること。もちろん物件の力もあるんですけど、それをどれだけ僕たちが上手いこと表現して入居付けに持っていくかというところがあったなと考えています。さっきも言っていた物件資料にどこまで物件の内容というか、そういうものをしっかり書き込んで掲載することをいつも心がけています。先ほどおっしゃった仲介会社さんの心理としてもできるだけ問い合わせたくないんですよね。私たちに細かいことを。

大熊氏：まぁ手間になるもんね。

村上氏：資料を見た時にこうなっているんだなっていう事がわかれば仲介会社さんもお客さんに提案しやすいですし、おそらくご案内した際にもし「ペット飼ったらどうなりますか？」ということを聞かれたときもすぐ答えられるように、その他の条件は全部資料に書き込んでいくということを心がけています。

大熊氏：なるほど。お互い手間が無くなりますしね。例えば空き家戸建て以外で面白そうな不動産投資って何かあるんですか？

村上氏：最近だと戸建てで募集を出しているんですけど事業用で使えませんかという問い合わせがあります。特に訪問介護の事務所に使えませんかというケースとか、個人でネイルとかエステとかそういうのができますかとか、そういった問い合わせが来ています。

大熊氏：そういう場合全古協の物件はどう返事します？

村上氏：基本的に家賃に消費税がかかりますという事と、敷金2ヶ月入れてくださいということ。後は業種と内容を見てオーナーさんと話しますのでという話をしています。事業で使っていただく方が家は傷みにくいです。

大熊氏：そうだね。全然こちら側からしたらデメリットもない気がするけど。デメリットは何かあるんですか？

村上氏：凄く細かいことでいうと、保証会社さんの補償内容が住居用よりちょっと弱いです。

大熊氏：そうなんだ。そんなのが変わってくるんだ？

村上氏：ちょっとだけ違うんですよ。最大家賃の1年、2年保証しますというところが上限6ヶ月になりますとか。

大熊氏：なるほどなぁ。でも住居より法人の方が追い出すのは追い出しやすいんじゃないの？

村上氏：追い出しやすいですけど、夜逃げされると…

大熊氏：保証会社としてはそっちのリスクが大きいってことか。

村上氏：それも細かい範囲なので、そんなに気にされなくてもいいかなと思います。最近見ていて面白いなと思うのが文化住宅です。文化住宅を改装して事業用で各部屋を貸し出すというものです。文化住宅をかっこよく外観をリフォームして1階にカフェとか飲食店が入っていて、それ以外はアトリエだとか美容院とか。

大熊氏：かなり場所が良いところでしょう？

村上氏：確かそうでもなかったです。杉並区のどこかでやっていたんですけど。

大熊氏：そういうのも入るんだなぁ。

村上氏：最近個人で事業を始めたいって方が非常に多いので、特に美容院とか独立して小さい所でやりたいって方も多いので、あえてそういうのができる物件を最初から作り込むというのもこれからやっていくと面白いかなと思っています。

大熊氏：まぁでも事業用って結構入居させるのが難しいんですよ。再現性から言ったらやっぱり住居やねんね。

村上氏：そうですね。

大熊氏：でもちょっと余裕のある方で時間かかってもいいわという方であれば、一度そういった新しいことにチャレンジするのも良いかもしれないですね。やっぱり家賃が上がったりしますしね。分りました。正直不動産管理をしていて、この人したくないとか、断る事例はありますか？

村上氏：当たったことがないので事故物件はそんなに気にならないんですけど、呪われているからのようにいろんな人が自殺するような物件、そんなのがあったらそういうのはちょっと、あまりやりたくないですね…

大熊氏：でも無いんでしょう？

村上氏：ほぼほぼ無いですね。亡くなっているのはよくありますけど。

大熊氏：じゃあやりたくない人、オーナーさんだとどうですか？

村上氏：お金の話になってしまうんですけど、僕たちが動くことで費用が発生することを理解されないオーナーさんというのはきっぱりお断りさせていただきたいなと。

大熊氏：そんな人いるの？

村上氏：やっぱりいらっしゃいますね。タダで動いてもらえるという感覚で連絡来る方も…

大熊氏：いてるんだ…(笑)

村上氏：私たちは初期に契約するときに家賃の何ヶ月分手数料貰いますという事はしてないんですけど、住んでる中の管理料でやりくりさせていただいているんですけど、実は管理ってその物件を始めるのに結構労力がいろいろかかるんですよ。マンションなんかは特に中の調整をしたりとか、家賃の振込先を全部入れ替えたりとかそういうのがよくあるんです。そういうのをするにも関わらず「最初の3ヶ月だけやってくれないか？」とか。

大熊氏：あーなるほど。それはあかんよね(笑)

村上氏：それはもう長くさせていただいて初めてちょっとお付き合いさせていただいている中で私たちも何とか成り立っていくかなっていう所なので。

大熊氏：それで思い出した。僕1回やってもうたのが、村上さんのところで保証会社を変えてもらったことがあったよね。保証会社が潰れてどうしようとなっていて、新しい保証会社と本来なかなかやりにくいじゃないですか。「途中で会社潰れたところをやって」っていったら。それを上手いことやってくれましたね。

村上氏：やりましたかね。

大熊氏：やってもらいました。1番怖いんですよ。途中で保証会社が無くなるっていうのがね。

村上氏：怖いですね…一時保証会社の倒産が立て続けにあったので。

大熊氏：まぁ今ほぼセーフティーと全保連になっているのかな？

村上氏：そうですね。

大熊氏：だからまぁ大丈夫だと思うけど、たまにちょっと入居者さんによってはそれが通らなくて、ちょっと違うのにいくとそういうリスクがあるってことだね。

村上氏：ただそういう大手の保証会社に審査を出しても通らないから、どんな人でも通しますよって保証会社さんが結構できて来てて、今はもう無くなってきていますね。

大熊氏：もうだいぶ淘汰された？

村上氏：淘汰されていますね。

大熊氏：今テレビコマーシャルやっているもんね。保証会社。

村上氏：やっていますね。毎日毎日「〇〇セーフティー」とかって(笑)

大熊氏：ちょっとそもそもの話なんですけど、不動産管理業はどんな仕事だと思いますか？

（次回へ続くテロップ）
皆さんいかがでしたでしょうか。この続きは次の動画でもご紹介いたします。お楽しみにお待ちください。チャンネル登録していただければ公開のタイミングでご案内が届きますので便利です。それではまた！

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