こんにちは。一般社団法人　全国古家再生推進協議会　理事長の大熊重行（おおくま
しげゆき）です。本日のテーマは「表面利回り22.9％の空き家の再生事例をご紹介！中部地区見学ツアー編！②」についてです。それでは参りましょう。

岐阜の事例紹介

当協議会では空き家再生投資に関する情報を常日頃発信しています。今回は、当社団法人の認定再生士3名をお招きしてやり取りを抜粋しつつ、名古屋や岐阜などの中部地方のツアーの特徴や雰囲気をお伝えしていきます。題して「中部地区物件見学ツアー3エリア合同対談」です。中部エリアの中でも可児・多治見エリア、岐阜・一宮近郊エリア、各務原・犬山近郊エリアの3ツアーを担当する再生士さんの集まりです。

大熊「中部地域3ツアー合同対談ということで、物件の事例をもとに各ツアーの話を聞きたいなと思うんですけれども。じゃあ中村さんいきましょうか。」

中村「はい。一応岐阜で紹介する内容としましては、これはもう本当に岐阜市の郊外、岐阜市内から30分くらいの関市っていう美濃の方に行く、岐阜市でもだいぶ北の方にある外れたところなんですけど。ここで購入金額が20万円とすごく金額が安く買えまして。駐車場も無い案件っていうことと、だいぶ離れているっていうところから、家賃3万5000円で設定をして。家のリフォーム歴があってクロスがそのまま貼れたりというものがあったもんですから、ちょっと残置物が多くて工事金額はちょっとかかったんですけど、比較的工事代金も安くできて一応ツアーでは想定利回りが17.87%で3万5000円で募集でどうですか、とスタートした案件になります。これがちょうど3ヶ月ちょっとで決まって、一応4万5000円の家賃がついて実際利回りとしては22.98%ですね。約23%くらい。郊外でこれだけ取れたので、一応物件としては大駆けした内容になります。キッチンはシステムキッチンが入っていたんですけど一応ここも実は塗装でやっています。」

大熊「新調じゃないんですね。」

中村「これ塗装です。プライマーから全部。僕元々塗料メーカーだったんで、そこの下地の密着とかもプライマー、下塗り剤から考えて全部塗装で建具も塗っているような感じです。」

それでガスをプロパンに変えたり和室の畳をクロスに入れ替えたりして綺麗にしたとのこと。この物件は内見が結構あり、やっぱり便が悪いねということでお断りが多かったものの、内装は気に入った方がほとんどで、駐車場も自分で探してきて「これだけ綺麗だったら住みたい」ということで成約したと。郊外で駐車場なしでもいけたという事例です。

岐阜は車がないと基本的に無理で、JRの名古屋方面に行く電車の駅があるのが南側に集中しているため、北側は車が必要なので駐車場必須になるエリアでした。ある意味賭けだったとのこと。

「関市」という場所

大熊「ちょっとリスクの高い物件だったんですね。」

中村「そうですね。ただ意外に、他の僕の投資家さん仲間とかも、関市っていうところが北にあるものですから“意外に需要あるよ”っていうちょっとアドバイスを頂いていて。それを参考にして決まった形です。それでこちらは、岐阜の川北なんですけれども結構坪単価が高いエリアで、坪20万くらいするような、岐阜市でも平均値より高いエリアなんです。けれども坪数が小さかったっていうことと、あと売り主さんが結構、現金化を急がれていたっていうところで80万円という安い金額で買えたってこともあり、屋根のカバー工法で吹き替えと、写真には載ってないですけど外壁の全塗装。あとは和便を洋便に変えたっていう結構がっつり工事をしまして、工事金額は370万円です。ここが前回のお話でもやった、元栓をひねってみたら給水管が破裂していたっていう案件だったんで、これ実は追加費用で20万円くらい工事費を頂いているんです。けども、それでも12%は超えている案件で一応物件としては回っているような案件です。ただこれも駐車場が無いんですけど、近くに月極がありまして、そこを入れても6万円ちょっとくらいっていう家賃でプレゼンした案件になります。こういう洗面所もがっつり床をえぐって、もう大引きから全部やり変えたというような案件になります。」

大熊「これはやっぱり購入金額が安いから工事額をしっかり取れるんで、それでガラッと変わるっていう事例でもありますね。」

購入と利回りは？

安いものでも構造から触ってしっかり直していくと中村さん。例えば3間の和室を23畳のLDKにガッツリ変えたり、玄関を吹き抜けにするなど、和をイメージしつつもしっかりお金をかけて民泊でも使えそうな物件を作ったとのこと。リフォームで差別化することで家賃は68000円で利回りが14.19％を取ることが出来たとのこと。雨漏りなどもあり、しっかり交渉することで安く物件を購入することができたとのことです。購入費用とリフォーム費用などもしっかりイメージしつつ投資をしていきましょう。

まとめ

今回も中部ツアーの再生士さんとの対談をベースに雰囲気をお伝えしてきました。リスクと収益のシミュレーションをしっかり考え、再生士さんとも相談しながら、完成イメージも考えつつ投資を進めていきましょう。

以上説明した内容については以下動画でも解説しています。
良かったら以下よりご覧ください。
https://zenko-kyo.or.jp/youtube/22-9/

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