１．まずはお金を貯める

老後の年金を家賃収入で作る、と言っても不動産投資をこれまでしたことがない方は混乱してしまうかもしれません。しかし簡単に3つのステップに分けることができるのです。順を追ってみていくことで、まずは流れを頭に入れて第一歩を踏み出しましょう。

まずはなんと言っても軍資金を貯めることです。不動産投資は投資ですから、当然元手が必要になります。もちろん不動産投資の特色として、他の投資とは違い、大部分を融資で賄うことが可能ですが、当然大きなリスクを伴いますし、何より最初の一歩としては好ましくありません。

400万円の現金で戸建てを買い、その収入を積み重ねて次の投資をする。融資を引くのはそこからの話です。400万円の種銭を貯めるスキルがないと、そもそも不動産投資がハイリスクな博打になってしまいます。若いとなかなか厳しい金額ではあるでしょう。それでもダブルワークをしてなんとかお金を貯めるなど、努力をすることができる人は空き家投資でも成功しやすいのです。

もし400万円を貯めることが出来なくても、借地物件や再建築不可物件、土地の安い地方の物件などで何とかすることは可能です。その場合でもリスクは通常より高くなってしまいます。やはり400万円というのは重要な数字なのです。

２．購入、工事、入居のステップをしっかりこなす

次に、購入から工事、そして入居のステップです。これは不動産投資の根幹となる部分で、細かく分けると家賃からの逆算、差別化するリフォーム、家賃・AD・付加価値となります。

家賃についてですが、賃貸物件では「この場所の、このくらいの物件は大体いくら」という相場が既に決まっています。慣れもありますが、家賃相場は調べて情報を得ることが可能なものです。期待利回りは、全古協では12％〜15％という高水準が一般的となっています。欲しい利回りを賃料から逆算するのです。例えば家賃相場が5万円の場合、利回りが15％欲しければ5×12＝60万円で60万円÷0.15＝400万円が投資額となります。また、総投資額が出てきたらリフォームにかかる費用を逆算します。リフォームに200万円かかる場合、物件購入費は200万円といったように見積もることが出来ます。

そのリフォームも、なるべく差別化できるようにしなければいけません。空き家・古家の良いところを残しつつ、塗料なども全古協独自のものを使い機能性ある物件にすることで差別化を狙うことが出来ます。リフォームを工夫することは入居者をつけるために重要なことですので意識しなければいけません。

３．物件を増やす

1つの物件で入居までしっかりこなすことが出来たら、物件を増やしていきます。家賃収入で老後の年金を作る、わけですからそれなりにまとまった額が入ってくるようにする必要があります。そのためには2軒3軒と物件を増やしていくことが必要になります。入ってきた家賃は使わずに貯めておき、再投資するのです。そうして2軒目の物件を買う、3軒目、と増やしていくと家賃収入が倍々ゲームのように増えていきます。

この段階で融資を使うことで更にスピードを上げることができるのです。400万円を投資して12年経つと毎月20万円の収入になるようなシミュレーションが出来ます。これは年金としては十分な額になるでしょう。