こんにちは、（一社）全国古家再生推進協議会の認定サポーターであり、古家再生投資プランナーⓇでもある女性投資家Mです。

先日訪問した新潟では、初雪に遭遇しました。降雪がある地域に物件を所有している大家さんにとっては、「果たして、今年の降雪量はどうなるのか…」と気になる季節になってきましたね。無事に冬を越せることを祈るばかりです。

さて、当協議会では毎月、古家再生投資プランナーⓇの方を対象とした、空き家・古家物件見学ツアーを開催しています。

古家再生の基本的な考え方は、どの空き家・古家物件見学ツアーでも共通しているものの、ツアーによって地域性や担当古家再生士Ⓡの特色が異なり、それぞれのツアーでの味や面白さがあります。そんな各ツアーの魅力をお伝えするため、当協議会のブログでは空き家・古家物件見学ツアーの地域紹介を行っています。

今回ご紹介するのは、岐阜県の「可児・多治見エリア」です。関東圏・関西圏の古家再生投資プランナーⓇは、普段なかなか参加する機会のないエリアかと思いますが、「可児・多治見」は、都市部とはまた異なった魅力のある地域です。

この記事では、可児・多治見エリアの「賃貸需要」「物件の特徴」「賃貸経営」について、紹介します！

空き家・古家物件見学ツアーin可児・多治見の概要

可児・多治見ツアーの対象地域は、岐阜県中南部の可児市と多治見市です。両市とも人口は約10万人で、名古屋で働いている人のベッドタウンでもある地域です。

ここでは、可児・多治見エリアの概要として、地域の特性やアクセスについてお伝えします。

可児・多治見は美濃焼で有名なまち

可児市・多治見市は、古来より「焼物のまち」として栄えてきた、美濃焼の産地として有名な場所です。美濃焼は、陶磁器の生産量の50％以上を占めており、日本一のシェアを誇る陶磁器です。市場に多く流通していることから、みなさんの食卓に並んでいる食器も、もしかしたら美濃焼であるかもしれません。

古家再生のメインは可児市の物件

可児・多治見エリアでの古家再生の実績としては、およそ８割が可児市の物件です。可児市は1970年代の住宅開発以降、人口が増加したまちです。平成27年度の国勢調査では人口98,695人だったのに対し、令和2年11月1日時点では101,572人と、現在も人口は増加傾向にあります。

可児市の中心部は、JR可児駅・名鉄新可児駅付近です。可児市のなかで最も人口が集中していますが、そのぶん土地値や物件価格が高いエリアです。そのため、JR可児駅付近での物件購入は難しく、古家再生の主な対象となるのは、西可児駅付近の物件になります。西可児駅付近は、市内では可児駅付近に次いで、住宅ニーズの高い地域です。

また、可児市には、丘陵地を開発して住宅団地とした場所が点在しており、「○○台」「○○丘」といった地名が多くみられます。古家再生の対象物件も、基本的には住宅団地のなかにあります。あらゆる場所に住宅がある都市部とは、異なる様相といえます。

名古屋駅から約30分のアクセス

空き家・古家物件見学ツアーin可児・多治見の待ち合わせ場所はJR多治見駅です。JR多治見駅は、JR名古屋駅から特急で22分、普通電車でも35分の距離です。

また、ツアー後の懇親会はJR名古屋駅付近で行われます。名古屋駅は、東海圏からはもちろん、他地域からの交通の便もよく、遠方の参加者も参加しやすくなっています。

空き家・古家物件見学ツアーin可児・多治見の賃貸需要

これまで都市部で物件購入してきた古家再生投資プランナーⓇのなかには、地方での入居付けに不安を感じる人もいるのではないでしょうか。以下では、可児・多治見エリアの賃貸需要について、特長となる2点を紹介します。

可児市は外国人住民の賃貸ニーズが高い

可児市には、ブラジル系、フィリピン系、など多くの外国人が暮らしています。統計調査によると、外国人住民は可児市の人口の約8％を占めており、岐阜県内では1位の岐阜市に次いで、2番目に外国人住民が多いまちです。

参照：岐阜県外国人活躍・共生社会推進課調べ「県内市町村別外国人住民数（2019年12月末現在）」

外国人住民の多くは、製造業に従事しています。可児市とその周辺地域には、工業団地や機械関係、自動車部品関係の工場が多く、製造業で働く外国人の賃貸需要があります。古家再生物件においても、約8割が外国人入居者という、圧倒的な需要を示しています。

地方では年配の大家さんも多く、文化の違いによるトラブルの懸念から、外国人入居者を受け入れていない物件も見られます。また、集合住宅では近隣との距離の近さや、集合住宅ならではのルールがあり、近隣住民との関係を不安視する大家さんもいます。

そのため、再生物件を「外国人可の戸建て賃貸」として入居者募集することで、地域の賃貸ニーズを取り込むことができます。なお、外国人入居者といっても、日本在住歴が長い人も多く、これまでのところ再生物件の賃貸では目立ったトラブルは生じていません。

競合が少なく入居付けが早い

可児市・多治見市の両市に共通して、戸建て賃貸物件がほとんどありません。前述の外国人住民の賃貸ニーズに限らず、戸建賃貸のニーズに対して、供給数が非常に少ない状況です。そのため、過去の再生物件の実績では、ほぼすべての物件が募集開始から1カ月以内で、入居者が決まっています。

2020年前半は新型コロナウイルスの影響を受けて、人々の移動が鈍化していましたが、2020年の後半に入った現在、引越し需要が再開するに連れて、物件への問い合わせ数も以前と同程度まで回復しています。

空き家・古家物件見学ツアーin可児・多治見の物件の特長

可児・多治見エリアの物件には、他の物件見学ツアー開催地域に対して、特筆すべき2つの特長があります。

駐車場は必須！土地が広い戸建て住宅

可児・多治見エリアの物件は、テラスハウスはなく、すべて戸建てです。そして、車社会であることから、賃貸物件には駐車場がマストです。

基本的に土地が広いため、駐車場や庭付き物件が多く、さらに2台以上駐車できる物件も少なくありません。しかし、なかには駐車場がない物件もあります。駐車場がない場合、まずは近隣の月極駐車場を探しましょう。駐車場代は月3500円程度と安価なため、大家さんが契約しておいて、「駐車場付き物件」として入居者募集するのもおすすめです。

また、土地面積と予算が許せば、駐車場の新設工事を行う方法もあります。過去の再生事例では、駐車場の新設によってバリューアップをしている物件もあります。

建物の健康状態を重視した再生リフォーム

可児・多治見エリアの古家再生は、屋内だけでなく、屋外のリフォームにも力をいれています。屋外のリフォームは、見た目のバリューアップが主目的ではなく、建物の健康状態の維持を目的としています。実際、可児・多治見エリアの再生物件のうち、7～8割は外壁塗装がなされています。

外壁塗装が剥げた状態では、外壁が水を吸い、建物内部の傷みにつながります。そのため、森古家再生士Ⓡ（和工房株式会社）は、購入時にリフォームを行って以降「10年間は大きな修繕をすることなく、購入時に想定した利回り維持できることが大事」という考えのもと、外壁からしっかりリフォームすることをおすすめしています。

空き家・古家物件見学ツアーin可児・多治見での賃貸経営

可児・多治見ツアーは、和工房株式会社の松久保社長と森古家再生士Ⓡが担当しています。和工房株式会社は総合工務店であり、古家再生はもちろん、店舗再生やフルリノベーションなど、さまざまなリフォームの知見がある会社です。

また、松久保社長ご自身でもさまざまな不動産投資にチャレンジされています。同じ不動産投資家という立場で「不動産投資で失敗しないためにはどうするべきかを学び、一緒に大家として成長していこう」と考え、古家再生投資プランナーⓇや、不動産投資に関心のある人が賃貸経営を学べる場造りを大事にしています。

それゆえ、物件見学ツアーでも「物件の何が良くて、何がダメか。良し悪しをどう判断するか」という物件選びのポイントを、丁寧に解説してくれます。リフォームだけでなく、賃貸経営の相談もできる、頼もしいパートナーです。

物件探しは空き家・古家物件見学ツアーin可児・多治見へ！

今回の記事では、可児・多治見エリアの賃貸需要・物件の特長・賃貸経営について紹介しました。次回は、「空き家・古家物件見学ツアーin可児・多治見」の密着レポートを紹介したいと思います。ツアーに興味を持った人はぜひ、空き家・古家物件見学ツアーで可児・多治見エリアにお越しください！

▼空き家・古家物件見学ツアーの申込はこちら

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＜おまけ記事：可児・多治見エリアのおすすめ＞

（１）ウナギ
多治見市内には、ウナギ料理屋が多くあります。海に面していないにも関わらず、なぜウナギが名物なのか、不思議ですよね。陶磁器のまちとして栄えてきた同市では、陶磁商の商談の際の接待料理として、ぜいたく品であるウナギ料理店が増えたという説があります。スタミナのつくウナギ料理を食べて、物件見学ツアーの疲れを吹き飛ばしましょう！

（２）多治見本町オリベストリート
多治見駅から徒歩10分程の場所にあるオリベストリートは、明治～昭和にかけて建築された商家や蔵が残る、歴史を感じるエリアです。食べ歩きができるお店のほか、美濃焼のギャラリーやショップが軒を連ねています。普段使いに適したデザインが多い美濃焼の器は、自宅や友人のお土産としてもぴったりです。物件見学ツアーの前に立ち寄ってみてはいかがでしょうか？

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