こんにちは、（一社）全国古家再生推進協議会の認定サポーターであり、古家再生投資プランナーⓇの女性投資家Mです。

前回から少し間が空いてしまいましたが、空き家・古家物件見学ツアーの地域紹介を再開いたします。ここ最近は関東のツアーを取り上げさせていただいておりましたが、８エリア目の紹介となる今回も同じく関東より「船橋エリア」を取材させていただきました！

船橋は千葉県内の主要駅のひとつであり、東京のベッドタウンとしても有名なまちです。そして、梨の妖精「ふなっしー」さん在住のまちです！ふなっしーさんは千葉県や船橋市からは非公認のキャラクターですが、その活躍ぶりから船橋の名前を全国区にしたことに多大な貢献をされていますよね。

今回は、船橋の「梨」のイメージからは少し離れまして、古家再生投資プランナーⓇ目線で船橋エリアの「賃貸需要」「物件の特徴」「賃貸経営」について紹介していきたいと思います。

空き家・古家物件見学ツアーin船橋エリアの概要

船橋ツアーでは、船橋市内の物件を中心に紹介しています。まれに隣接する鎌ヶ谷市の物件が入ることもあります。船橋市の中心地は海側の船橋駅周辺であり、マンションや商業施設が多く、最も賑わいのあるエリアです。しかし、土地値も物件価格も高いため、古家再生の対象となる物件はなかなかでてきません。一方、船橋駅から少し北側に離れると、戸建ての住宅地が広がっており、古家再生の対象となる物件が見つかるエリアになります。

以下では、船橋エリアの概要として、人口とアクセスについて紹介します。

船橋市の人口は増加傾向

船橋市の人口は約64万人で、千葉県内では千葉市に次いで2番目に人口の多いまちです。ちなみに、法定人口が20万人以上の都市である「中核市」のなかで、船橋市は最大の人口を抱えています。また、全国的に人口減少が進んでいる日本において、船橋市はこれまで人口増加傾向が続いており、その数値からも住居ニーズが高い地域であることがうかがえます。

引用：船橋市「人口統計資料」

船橋から他地域へのアクセス

ベッドタウンとして人気のある船橋市は、都内や近郊地域へのアクセスが抜群です。市内は9路線の鉄道網に、35もの駅があり、船橋駅からは東京駅まで約25分で行くことができます。そのため、都内への通勤者も多く、その多さを反映して、船橋から東京をつなぐ総武線の混雑率は首都圏でもトップクラスです。

また、空港までのアクセスの良さも特長です。成田空港、羽田空港までそれぞれ約50分で行くことができるため、出張など移動が多い人にも便利な地域と言えます。

空き家・古家物件見学ツアーin船橋エリアの賃貸需要

船橋は、LIFULL HOME’Sが公表している2017年首都圏版「買って住みたい街」ランキングで、第１位に輝いた実績があり、定住のファミリー層に人気があります。「買って住みたい街」ランキングは新築マンションの分譲数が大きく影響することもあり、ここ数年はランキング上位からは姿を消していましたが、今年発表された2021年首都圏版「借りて住みたい街」ランキングでは、船橋は13位にランクインしました。

これは、コロナ禍で賃貸ユーザーの意識が変化し、郊外の需要が高まったことが主要因と考えられます。テレワークやオンライン授業の導入により家賃相場が比較的安価なエリアの人気が上昇し、船橋は2020年に21位だったのに対して大きなランクアップとなりました。

古家再生物件の入居実績としては、30～40代のファミリー層が多く見られます。都内や近郊へのアクセスの良さに加え、駅周辺の商業施設が充実していることもファミリー層に人気の理由です。船橋駅周辺には、国内最大規模のららぽーとやダイソーを始め、イトーヨーカドー、シャポー船橋、イオン、東部など、日用品から特別なものまで何でも揃えることができる商業施設があります。

そんな利便性の高さの一方で、農業や漁業も盛んであり、自然に近くてゆったりと暮らせる住環境があることから、船橋は賃貸需要が高く、不動産投資家にも人気のエリアとなっています。

空き家・古家物件見学ツアーin船橋エリアの物件の特長

船橋エリアは「こんな物件が多い」という特出した傾向は見られませんが、家賃相場の調査は重要なポイントのひとつです。また、家賃アップを狙うために、工夫を凝らしたリフォームで古家再生を行っています。

家賃相場の調査が最重要

船橋エリアの物件は、間取りがパターン化されておらず、家賃も場所により高低差が激しいです。そのため、物件購入にあたっては、想定家賃の算出がとても重要になります。過去の実績としては6.5～7万円が多く、安くても6万円台では着地しています。

また、車社会のため駐車場はできるだけ欲しい設備であり、これまで約8割の再生物件は駐車場がありました。ただ、駐車場がなくても、主要駅である船橋駅や津田沼駅までバス1本で行くことのできる場所は、入居が付きやすく、駅近でなくとも8～9万円での入居実績もあります。

リフォームで駐車場の使い勝手を向上させた事例

アクセス性や想定家賃を事前調査しておかないと投資の失敗となる恐れがあるため、ネットでの事前調査はもちろん、地元の不動産仲介業者にヒアリングをして周ることをおすすめしています。

周辺物件よりも高めの家賃が狙えるリフォーム

船橋ツアーを担当する谷保古家再生士Ⓡは、物件が元々持っている雰囲気は活かしつつ、物件全体のトータルバランスを意識したデザインを重視しています。

とくに、アクセントクラスの使い方は注意されているとのこと。派手なクロスは募集時の写真映えはしますが、実生活で家具や生活用品が入るとごちゃごちゃした印象になってしまう恐れがあります。そのため、生活用品が配置されるであろう壁面にはアクセントクロスは用いず、入居者が使いやすいデザインを心がけているそうです。

一方、募集映えも考えて、和室の襖などにはアクセントを用いることや、棚付きトイレットペーパーホルダーのように、低コストで見栄えのするものは積極的に取り入れるなど、バリューアップリフォームの工夫をされています。

空き家・古家物件見学ツアーin船橋エリアでの賃貸経営

谷保古家再生士Ⓡは、前職が不動産業で、物件の仕入れや仲介をされていました。そのため、不動産業者目線で「どういった物件が入居者に喜ばれるか」「仲介業者に協力してもらうために何をするべきか」などの知見が大変豊富です。

古家再生投資プランナーⓇにも「自分自身で物件の良し悪しを見分ける力、購入判断する力をつけてほしい」という想いから、仲介業者へ賃料ヒアリングをして、プランナー自身で調査する力を養うことをすすめています。

また谷保さん自身も大家業をされています。なんと、最初の物件購入までに5年、しかも購入された物件は全空のボロマンションというご経験の持ち主。「大家としての最初の一歩がなかなか踏み出せない」「大家業の壁にあたっている」というプランナーにとっても、心強いアドバイザーになってくれるのではないでしょうか。

「大家としての力をつけたい！学びたい！」という意欲のあるプランナーⓇには、大変心強い再生士さんです！

物件探しは空き家・古家物件見学ツアーin船橋へ！

今回の記事では、船橋エリアの賃貸需要・物件の特長・賃貸経営について紹介しました。次回は、「空き家・古家物件見学ツアーin船橋」の密着レポートを紹介したいと思います。ツアーに興味を持った人はぜひ、空き家・古家物件見学ツアーで船橋エリアにお越しください！

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おまけ記事：船橋エリアのおすすめ

（1） 船橋ソースラーメン
谷保古家再生士Ⓡも私も実際に食べたことがないため、おすすめできるかはわかりませんが、船橋のご当地グルメには「ソースラーメン」なるものがあります。ソースラーメンには厳密なルールはなく「スープがソース味」であることを満たしていればよいそうで、お店ごとにオリジナルの味が提供されています。ツアーで船橋に行かれるプランナーさんは、一度挑戦されてみてはいかがでしょうか？

（2）ふなばしアンデルセン公園
アンデルセン公園は、39万㎡という広大な面積の総合公園で、旅行口コミサイト「トリップアドバイザー」ではアジアのテーマパーク部門10位にランクインした実績があります。園内には5つのゾーンに分かれており、動物とふれあったり、自然に癒されたり、体験型ワークショップに参加したり、伸び伸びと体を動かしたりと、子供も大人もリフレッシュできる場所です。ファミリー層が多い船橋では、大活躍のスポットですね。

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