こんにちは。理事長の大熊重之です。

今日は、借地の不動産について書きたいと思います。

みなさんは、借地の不動産という言葉をご存知ですか？

借地の不動産とは、別の人が土地を持っていて建物だけを買う物件のことです。

借地の不動産は、普通買いません。（不動産業者は特に･･･）

理由は、

• 資産価値がないから
• 売却し難いから

です。

でも、そこは、考え方です。

リスク分安く買うことがポイント！

築古不動産投資、空き家不動産投資の考え方は、リスク分安く買うことです。

• 雨漏りがあったらその分安くしてもらう
• 床がユルユルだったらその分安くしてもらう
• 動産や荷物ぐちゃぐちゃに残っていたらその片づける分を安くしてもらう

この考え方は、借地も同じです。

• 当然資産価値が低い分安く買います。
• 売却し難い分安く買います。

それだけなのです。

じゃ、どれくらい安く買えばいいのか？

物件にもよりますが、利回り20％以上が目安です。
場所が良いところや、入居者に困らないところであれば18％を目安にしてもいいでしょう。

そのくらい高い利回りであれば、短期の回収が出来ます。
売却せずともしっかりとキャッシュを稼いでくれるのであればいいですね。

利回りの計算の仕方について

利回りの計算は、家賃からの逆算で算出します。相場家賃から利回りを割り戻し、リフォーム額を引くことで買付価格、買ってもいい価格が出ます。

詳しくは、当協議会のオンデマンド講座で学ぶことが出来ます。

利回りが高いと別の投資家が買ってくれる（オーナーチェンジ）

利回りが高いと別の投資家が買ってくれます。オーナーチェンジ（売却）することが出来ます。

ただし、注意が必要です。売買するときには地主さんの了承がいるのです。勝手に取引をしてあとから認めないと言われたら大変なことになります。そこは、同意書などを取っておきます。契約・決済の時にも慎重な対応が必要です。

それと地主さんとの契約書も確認します。土地の賃料がわからなければそもそも利回りも計算できません。家の名義変更するときの金額もその契約書に明記されてます。

多くの場合、古家・空き家（１０坪から１５坪の場合）30万円～60万円くらいが多いようです。これは場所によって大きく変わるのでしっかりと確認することが必要です。

実際にあった事例を元に借地権の物件取得価格を計算

これは、実際にあった物件の例です。
借地権の物件取得価格の計算していましょう。

• 名義変更料：300,000円
• 土地代：8,000円
• 工事額:1,800,000円
• 想定家賃：55,000円

の計算式を書きましょう。

（55,000×12か月＝660,000）－（土地代：8,000×12か月＝96,000）＝564,000円

総物件価格＝564,000÷（利回り：20％）＝2,820,000円
物件購入価格＝2,820,000－1,800,000（リフォーム）－300,000円（名義変更料）＝720,000円

が買ってもいい金額になります。

実際には…

この計算以上のフォーマンスになったようです。
このお話の結末は、是非協議会の会員になってから
直接ご本人に直接お尋ねください。

聞いたら
“ワクワク”してきますよ〜

ワクワクする凄い数字を叩き出せるのが築古・空き家の借地物件です。

こういった知識や周りに信頼できるチームがいることは凄く頼りになります。
また、この知識やノウハウを教えてくれる仲間がいないと
リスクを把握しにくく、買いにくいのも事実です。

専門家の意見を聞ける。事例もある。
それが当協議会の強みです。

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空き家（古家）再生投資にご興味がある方は、是非、当協議会にご参加ください。

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