こんにちは、（一社）全国古家再生推進協議会の認定サポーターでもあり、古家再生投資プランナーⓇでもある女性投資家Mです。

先日の記事で、空き家・古家物件見学ツアーの新エリアである「石川県小松エリア」について紹介させていただきました。

▼小松エリアの紹介記事はこちら

今回は、「実際に小松ツアーはどのような感じなのか？」と気になっている人のために、2020年9月19日（土）に開催された「第3回空き家・古家物件見学ツアーin小松」の様子をご紹介したいと思います！

「空き家・古家物件見学ツアーin小松」のスタートはJR小松駅から

小松ツアーの集合場所は、JR小松駅です。秋晴れの気持ちの良い日でした。

今回のツアーメンバーは、古家再生投資プランナーⓇ2名と小松ツアーを主催する村元古家再生士Ⓡ、そして、オブザーバー参加の筆者の計4名です。
古家再生投資プランナーⓇは、いつも金沢ツアーを盛り上げてくださる金沢のベテラン不動産投資家の方と、福井から物件見学ツアーに初参加の方でした。

はじめに、村元古家再生士Ⓡから物件概要資料をいただきます。今回見学する物件は6軒。加賀市4軒、小松市1軒、能美市1軒と、小松ツアーの対象エリアである3市すべてを訪れることができるプランです。

小松エリアではまだ完成物件がないため、完成物件見学はありません。しかしその分、村元古家再生士Ⓡが、優良な売物件をたくさん用意してくださいました。

また物件概要資料には、各市・間取りごとの家賃相場表が添付されており、家賃設定の予習をするのに参考になります。初めて参加するツアーは、そのエリアの家賃相場感がつかみにくいため、ツアーで訪れるエリアの家賃相場を載せてくれているのは助かりますね。

早速、車に乗り込んで1軒目の物件に出発します。

車内では恒例の自己紹介から。初参加の古家再生投資プランナーⓇさんは、まちづくりに関係する仕事をされており、「古家再生を学んで、自分が住むまちの空き家対策にも活かしたい」という想いで参加されたとのこと。自分のまちをより良くするために勉強して、行動されている姿は素晴らしいです！

【1軒目】加賀市：大きな団地のなかの広々とした1軒家

1軒目は加賀温泉駅近くの団地にある築43年、4DKの戸建です。敷地面積は183㎡と広く、庭を整備すれば2台分の駐車スペースが作れます。
軽量鉄骨造の物件ですが、物件資料を見なければ気が付かないくらい、見た目は木造と同じです。リフォームのしやすさも木造と変わらないそうです。

キッチンの床下収納かと床を開けてみると…、建物の基礎が丸見えでした！

基礎について語り合う参加者たち。
「自分ひとりで内見に行くだけでは学べない知識が得られる」という空き家・古家物件見学ツアーの醍醐味を早速実感します。

「よい感じにまとまりそうな物件！」と一同、好感触を抱いて次の物件へ。幸先の良いスタートです。

【2軒目】加賀市：居住中・擁壁の上の1軒家

2軒目は、同じく加賀温泉駅が最寄りの、居住中物件です。現オーナーさんがすでに、雨漏り修繕、シロアリチェック、キッチン交換などのリフォームをされていました。とくに、屋根はガルバリウム鋼板にリフォームされていて、ピカピカです。

しかし、擁壁の上に建設されており、トイレが汲み取り式であること、賃貸需要にも不安があることから、収益物件としては少し難しいと判断。

物件を案内してくれた現オーナーさんは、とても感じのよい方でした。投資家向けには難しいかもしれませんが、今後よい買主が表れてくれることを祈りつつ、物件を後にしました。

【3軒目】加賀市：山代温泉スナック通りの1軒家

3軒目はなんと、山代温泉の中心部にある、スナック通りの物件でした。

「え、この物件？！」と驚くほど外観がキレイ。187㎡の土地には、物件横に趣のある通路があり、さらにその奥には納戸まで付いています。普段の物件見学ツアーでは、なかなか出会うことのない雰囲気に、テンションが上がる参加者一同。

５DKの屋内は、旅館のような雰囲気で、状態が良いです。リフォームは表層をメインに、洗濯機置き場の設置や、納戸の残置物処理など、あまり費用をかけずに再生することができそうな物件です。

温泉街ど真ん中のため、賃貸動向が想定しづらいという不安はあるものの、建物としては大変優良です。今回初参加の古家再生投資プランナーⓇさんは、この物件がタイプだったようで「温泉引けるかな？こんなところに住んでみたい！」と自分が暮らす想定をして楽しんでおられました。

【4軒目】加賀市：山代温泉の2階建てアパート

4軒目も山代温泉の物件ですが、こちらも他の物件とはひと味違っています。各階1部屋ずつ、築43年の2階建てアパートです。敷地内には小さな納戸もありました。

1階は3DK、2階は2DKですが、どの部屋も6畳あり、広めの廊下まで付いているため窮屈さがありません。

欠点は、2階に風呂がないということ。「シャワーブースを設置できるか？」と検討するものの、スペースと建物の強度に不安が残ります。

屋外では階段の錆について、「どのように補修したらよいか？」と質問が。古家再生士Ⓡさんだけでなく、古家再生投資プランナーⓇさんの知識も交えて、リフォームノウハウを教えてもらえるのは、不動産投資初心者の筆者にとって大変勉強になります。

【5軒目】小松市：立地抜群！小松市内中心地の1軒家

5軒目は小松市のなかでも土地値の高い、街の中心部にある物件です。物件のすぐ近くに、スーパーやイオンモールなどの商業施設が多く、利便性の良い地域です。元々は平屋だった建物の手前に、後から2階建ての建物を増築しているため、奥に広い造りになっています。

またこの物件は、今回のツアーで唯一、残置物が溢れた物件でした。残置物が多い物件は、そうでない物件と比較して、建物の状態把握がしづらいというデメリットがあります。

ここでは残置物の処理費用や、土地値についての質問がでていました。

【6軒目】能美市：田園風景を臨む閑静な住宅地の1軒家

今回のツアー最後の物件は、目の前に田んぼが広がる築39年の戸建てです。180㎡の敷地内には、庭・駐車場2台付きで、広々としています。

間取りは5DKで、どの部屋も状態が良いです。2階の2部屋のうち、1部屋は14畳ほどのフローリングで、古家ではなかなか目にすることがない、広々とした部屋でした。

庭には物干しスペースと納戸があります。降雨量の多い小松エリアでは、屋根のある物干しスペースは賃貸募集の際に大きなアピールポイントになります。

トイレの洋式化は必要であるものの、それ以外のリフォームは、表層と庭の残置物処理程度であるため、リフォーム費用は抑えられそうです。

「空き家・古家物件見学ツアーin小松」の締め括りは参加者全員で1日のおさらい

物件見学を終えたあとは、村元古家再生士Ⓡの事務所「LOOP不動産」で、空き家・古家物件見学ツアーの振り返りを行います。

物件ごとにリフォーム内容をおさらいし、費用と想定家賃から投資利回りを算出して、各自投資効果を検討します。

6軒のうち、小松市の物件は村元古家再生士Ⓡがすでに価格交渉をしてくださっており、表面利回り15％の想定です！

最終的には、見学した6軒のうち、3軒に指値が入るという結果でした！

今回小松ツアーで見学した物件は、いずれも建物の躯体がしっかりしており、非常に状態の良い物件ばかりでした。「この物件は…ないな」と早々に見学を切り上げてしまうような物件はほぼありません。そのため、参加者は投資効果の検討をするのに、常に頭がフル回転状態で、ツアーの終盤では皆へとへとになっていました。

今回の小松ツアーは少人数での開催でしたが、少人数であるがゆえの密な情報交換ができ、不動産投資家としても、古家再生投資プランナーⓇとしても大変勉強になる会でした。

小松エリアの物件は「空き家・古家物件見学ツアーin小松」へ！

この記事を読んで「小松ツアーが気になる！」「小松エリアの物件を見てみたい！」と興味を抱いた方は、ぜひ、「空き家・古家物件見学ツアーin小松」にお越しください！

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