先日（１月１７日）、（一）全国古家再生推進協議会の人気イベント！「古家説明会＆リアル体験！古家物件ツアー」が開催されました！

今回も、プランナーと一般会員の方を優先に古家物件ツアーをメールで案内しました。すると、またまた驚異的なスピードで即満席！私たちスタッフは大変ありがたいことですが、物件ツアーに参加が出来なかった皆さまには、ほんとに申し訳なく思っております(-_-;)

キャンセル待ちを申し込み頂いた方々に改めてお礼を申し上げます。

次月もプランナーを第1優先に、そして一般会員の方を第2優先に、古家物件ツアーを案内致します。ご期待ください。加えて、WEB講座を受講されている方、又は、今現在WEB講座を検討されている方々に耳寄りな情報です！

その情報とは・・・今回の（１月１７日）古家物件ツアーでは、本日見学した物件を二人のプランナーの方が買付けを入れましたー！しかも、かなりの「お宝物件」です。おめでとうございます！お二人方とも、協議会のWEB講座を勉強し、初めて古家物件を購入された古家新大家さんです。

しかし、気になりますよね～ どのような経緯で古家物件を購入したのか？？ それはこのブログを最後までお読み頂いたら、全てを知ることができます。 最後は笑いで終わります。お楽しみに〜（笑）

１３：００「古家説明会＆リアル体験！古家見学ツアー」の開始！

始めに大熊理事の挨拶。今回は協議会の理念や活動などの説明は省略です。本日の目玉企画として古家物件ツアー後に「今日、見学した物件は買付けが出来ます」と、冒頭で説明しました。 その為に、これから向かう古家を「どういった視点で見るか？」・「家賃をいくらで想定するか？」・「スマホを使って調査」など、大熊理事は注意深くレクチャーします。

参加者の表情は真剣そのもの。質疑応答もありながら、これから向かう古家物件をしっかり予習していただきます。

参加者はプランナー５名・一般会員５名の総勢１０名。

大熊理事の「買付けシュミレーション」の講義。

PM13：45　古家物件ツアーへ出発！！

その日は寒かったですー。わたくし事務局の矢吹ですが、一年間を通して古家物件ツアーに参加しておりますが、今日初めて感じたことは「冬は辛い」・・でも、やっぱり夏はもっと辛かったです(T-T)

こんにちは矢吹のJさんです。今から出発します！

1軒目。築40年の3DKの古家（空き家）。これは良い物件！

1軒目は東大阪の八戸ノ里にある築40年の古家を見学です。現場に着くと大熊理事からある指示が出ます。それはスマホを使っての近隣調査です。「駅から何分」・「地域の家賃相場」など、便利な世の中ですね。手元にスマホがあれば得られる情報はたくさんあります。

古家物件ツアー「名物その1」。現場についたらみんなで物件の写真をとりまくる。

古家物件ツアー「名物その2」。土足で空き家に侵入～。

動産というよりかはゴミが少し残っていました。まずは、皆さんは床を歩き回ります。床の緩みチェックはとても重要な項目です。しかし、こちらの物件はキッチンも畳も緩みはありませんでした。古家物件ツアー御用達の方達は言います。「いい感じの古家ですね」。

いかにも「昔のお風呂」です。でもですね、このお風呂、写真では伝わりづらいですが、意外に綺麗です。しっかり掃除さえすればまだまだ使うことは出来ます。このステンレス釜のお風呂の温もりは、ふと、子供の頃の家族を思い出します。これも古家の「良さ」ですね。

キッチンも多少の修繕は必要です。ですが、私たちの経験からするとかなり状態は良いです。

古家物件ツアーには、協議会の古家再生士が同行します。古家再生士とは、「秀逸な古家リフォームを手掛けるマスター」です。洋室ではなく和のテイストに拘り、古家の個性を活かし、独創的なデザインリフォームを考案します。現在、約250軒以上の古家再生の実績がその実力を物語ります。

協議会認定工務店：株式会社カラーズバリュー

古家再生士の話では「この物件は非常に躯体の状態が良い」物件でした。躯体とは「建築物の構造体」です。つまり、床・壁・天井・柱など、建物の基礎になる部分です。通常築40年もすると、躯体の一つはどこかに異常があるものです。なので、古家再生士は現場調査を行う際はまず躯体を調べます。

参加者からは、リフォームについて質問攻め。それでいいのです。古家不動産投資はリフォームが“キモ”です。その為に、古家物件ツアーには古家再生士に同行してもらっております。協議会の勉強は「実践型」。皆さんどんどん学んでください！

（一）全国古家再生推進協議会「古家再生士」工藤

2軒目。プランナー購入物件。「古家ただ今再生中！」の物件。

2軒目も古家の雰囲気が漂う場所にありました。こちらの物件は去年の秋頃に、プランナーの方が購入された物件です。現在、古家再生の完成度は85％！とのことです。

淡い色目のカラートーンでリフォームしておりました。ボロボロ物件の後は、皆さんの関心度合いはさすがに高いです。「うぁ～綺麗」・「これはお客さん付くな～」、そんな会話で盛り上がっています。こちらの物件も古家再生士から、どのような経過でリフォームをしたのかなどの説明がありました。
もちろん大事なのは「家賃からの逆算」です。」それも含め古家再生士からしっかりレクチャーを受けました。皆さん、うんうん、といった様子です。

トイレもお風呂も綺麗にリフォームされていました。

4軒目。大東市深野。古家“before” の物件。

こちらの物件は去年の11月にも見学しました。その時に参加して頂いた方々は口を揃えて言っておりました。「この物件は家の状態も立地の条件も最高だね」と。駅から徒歩8分。学校も近くに小中高とあります。また、地域的に静かで、家の裏は公園なので日当たりも良好です。

古家物件ツアー「名物その3」。大人数の靴が集結（笑）

この物件はすでにリフォーム済みの物件でした。協議会ではありません。ざっと見回る限り、躯体もしっかりしていて、このままでも十分に貸し出しが出来そうな雰囲気です。この写真は2Ｆ。皆さん、裏の公園を見ながら黄昏ております。

ダイニングも綺麗な状態です。生活する分にはぜんぜん問題ありません。しかし、気になりますよね？「これだけ良い物件なのに、なぜ売れなかったのか？」。

推測します。一概に100％の答えだとは言えませんが、一つ言えることは、この物件は「特徴が無く、ごく普通の家」だと、私たちは瞬時に感じました。

「ごく普通の物件の何が悪い？」と、いう訳ではありません。入居者の気持ちを考えると「ごく普通の物件」なら、他と見比べますよね。この物件を頭の片隅に断片的に記憶し、他2.3軒は別の物件を見回るでしょう。ここのインパクトに欠けると思うのです。

「頭の片隅に断片的な記憶」では弱い。内覧されたお客様の「心に焼付く記憶」でなければ、なかなか入居者は付きません。だから、協議会のリフォームは独創的で「他には絶対ない差別化された空間を提供している」と、自信を持っております。

5軒目。協議会スタッフ住まいの古家再生“After”物件。

大阪の古家物件ツアーではお馴染みにはなりました、現在協議会のスタッフが実際に住んでいる物件です。入口の正面にある「龍」の絵に、まず皆さん驚かれます。5軒も見回ると「なるほどっ！」と、いったリアクションで慣れた様子です(^^)

スペシャルゲスト！「黒柴のサキちゃん」が待っていましたー♪

まぁかわいい！古家物件ツアーそっちのけで皆さんサキちゃんに釘付けです（笑）半日の古家物件ツアーで結構な疲れもあり、ちょうどいい具合に癒されました(*^-^*)

キッチンはタイル張り。わたくし個人的に大好きな空間です。昔ながらのアメリカンスタイルがこんな感じですよね。全部は紹介出来ませんが、まさに独創的なデザインリフォームの家になっております。

さて、古家物件ツアーから戻ってきたら、もう一度、買付けシュミレーションです。

実際に見学した2つの古家物件。皆さんはどのようにシュミレーションしましたか？？

Ｑ：家賃はいくらで想定しましたか？？

Ｑ：利回りは何％で設定しますか？

Ｑ：物件・リフォームの総額はいくらですか？？

Ｑ：リフォームはいくらを想定していますか？？

Ｑ：物件の費用はいくらですか？？

このような感じで、プランナーと一般会員様と一緒に買付けシュミレーションをセッションします。大熊理事と質疑応答を繰り返しながら、物件購入する為の理屈をしっかり合わせます。また、古家再生士の工藤からリフォームのアドバイスも受け、古家再生士の視点からみるリフォームの考え方を、ここでもしっかり指導です。

今回はこの2つの古家物件を、実際に買って頂きましょう！！

本日は見学した2物件を購入して頂く準備をしていました。

では、「今日見学した物件を購入したい人！挙手！」。すると、多くの希望者が次々と手を上げました。

1軒目の物件。　買付け希望者４名

2軒目の物件。　買付け希望者２名

では、どのような審査？優先順位？で物件購入の権利を得たのか？？

古家不動産購入の権利は「じゃんけん」で決定！

1軒目を購入希望者4名でじゃんけん。

不動産購入をじゃんけんで決めるって（笑）ちょっと笑えますよね(^-^)

1人の古家再生投資プランナーの方が購入を決めました。

続いて2軒目を、2人の方によるじゃんけん決定戦！！

こちらの物件も古家再生投資プランナーの方が購入を決めました！

結果、2人の古家再生投資プランナーの方が、今日見学した物件の買付けを決めました。物件を購入された2人は、協議会で勉強されてから初めての物件購入となります。

古家大家デビューおめでとうございます！

また、買付け希望は、参加者の中からその他に２名いらっしゃいましたが協議会が認定する「古家再生投資プランナー」の方ではなかった（未認定含む）ので協議会のルールにより、買付けをあきらめていただきました・・（次回は、プランナーの認定を受けられたらまた参加ください！）

今回の古家物件ツアーもとても楽しいイベントになりました。何より、実際に物件を購入出来るなんて、これ以上にリアルな勉強会はありません。

しかも今回見学した物件は2軒ともとても状態の良い物件。もちろんまだ一般公開されていない物件です。それは、協議会と各業者様との関係性があるからこそ、皆様に紹介することが出来るのです。

「皆様に紹介する＝絶対に客付けが出来る」物件であると、当然ながら自信はたっぷりです。「安心してください。お客様は付きます」とでも言いましょうか（笑）

なので、お勧めします！古家再生投資プランナーになって頂くことを(^-^ゞ

古家再生投資プランナーでなけば紹介物件の買い付けは出来ません。。もっと言うなら古家物件ツアーも、古家再生投資プランナーで埋まっちゃうかもです。

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