こんにちは、（一社）全国古家再生推進協議会の認定サポーターであり、古家再生投資プランナーⓇでもある女性投資家Mです。
現在、当協議会のブログでは空き家・古家物件見学ツアーの地域紹介を行っています。これまで、関東、関西、東海、北陸のツアー開催地域のうち、6エリアを紹介させていただきました。今回は、前回に引き続き関東から千葉県「松戸エリア」を取り上げさせていただきたいと思います。
関東では5地域でツアーが開催されていますが、その中でも、とくに松戸エリアの特長といえる点に着目しながら、松戸エリアの「賃貸需要」「物件の特徴」「賃貸経営」について紹介いたします。
目次
空き家・古家物件見学ツアーin松戸エリアの概要
はじめに、松戸エリアの概要として、ツアーの対象となる地域と、松戸エリアの生活の利便性についてお伝えします。
松戸ツアーの対象は東葛地域の松戸市と柏市
松戸ツアーの対象地域は、千葉県の松戸市と柏市の全域です。松戸市と柏市は、東葛地域と呼ばれるエリアの一部です。東葛とは「東葛飾」を表しており、千葉県北西部の、昔は葛飾群だった地域を指しています。両市とも県境の町で、松戸市の西は江戸川をはさんで東京都葛飾区と、埼玉県三郷市に面しており、柏市は利根川をはさんで北側が茨城県の守谷市、取手市と接しています。
各市の人口は、松戸市が約49万人、柏市は約43万人です。千葉県内で見ると、松戸市の人口は4番目で、柏市は5番目と、どちらも中核市にあたる、多くの人々が暮らしているまちです。
松戸エリア内での古家再生物件の所在地は分散していますが、まとまって実績がある場所としては、松戸市栄町が挙げられます。栄町は、松戸駅から一駅隣の北松戸駅が最寄りの地域で、戸建て住宅が多く立ち並んでいる地域です。また、これまでの古家再生実績では、不動産投資の表面利回りは12％、家賃は5～7.5万円が平均となっています。
通勤通学にも買い物にも便利な立地
松戸駅周辺は古くから宿場町として栄えていましたが、現在も駅周辺は大変賑わっており、飲食店やクリニックなど商店が多く立ち並んでいます。また、松戸駅周辺はアトレやイトーヨーカドー、ダイエーがあり、柏駅周辺は高島屋やビックカメラ、ドン・キホーテ、イトーヨーカドーがあるなど、大型店も複数営業しています。単身でもファミリーでも、食事や買い物には困らないまちです。
松戸エリアは、昭和30年代から東京のベットタウンとして住宅整備がされた地域です。松戸市内を通る電車は6路線23駅と多く、松戸駅から東京の上野駅までは20分で行くことができます。都内へのアクセスが抜群であることから、現在も都内に通勤通学する人が多くいる一方、松戸市内で働いている住民も多く存在します。松戸市内は中小企業の工場が多く、実際に古家再生物件でも、社宅として賃貸された実績もあります。
空き家・古家物件見学ツアーin松戸エリアの賃貸需要
松戸市はファミリー需要が圧倒的に高いエリアです。
実際、松戸エリアでの古家再生物件への入居者実績はファミリー層が多くを占めていますが、実績に加えて、松戸エリアのファミリー需要の高さを裏付けるデータをひとつ紹介します。日経BP社が発表している「2020年版 共働き子育てしやすい街ランキング」において、松戸市はなんと総合1位を獲得しています。松戸市が評価されている理由には、2019年～2020年にかけて保育定員を1000人以上増やしていることや、病児・病後児保育に対応する施設が市内に多くあること、小さい子供のいるリモートワーカーに一時預かりが可能なコワーキングスペースを整備しているなど、自治体として共働きの子育て世帯を応援するインフラや支援が整っていることが挙げられます。
子育て支援制度は多くの自治体でさまざまな取り組みがなされていますが、共働きの親が本当に利用しやすい支援はまだまだ十分でない自治体も多いのが現状です。そのため、共働き子育て世帯のサポートが手厚い松戸市は、ファミリーにとってとても魅力的なまちと言えます。また、この結果によって「松戸に住みたい！」という働き盛りの共働き子育て世帯が松戸市に転入してくることも、期待ができます。
空き家・古家物件見学ツアーin松戸エリアの物件の特長
ファミリー層に人気の松戸エリアですが、物件の特長としても挙げられるポイントが2点あります。以下では、地域的な特長と、リフォームでの特長について、それぞれお伝えします。
ベッドタウンとして開発された庭付き一戸建て
松戸エリアには、団塊の世代から少し上の世代がベッドタウンとして購入した建売住宅が多くあり、それらの物件が主に古家再生の対象になっています。
面積は50㎡前後で、ほとんどが木造2階建ての戸建てです。当時の建売住宅のキャッチフレーズが「庭付きの一戸建て」だったそうで、駐車場はなくても庭がある物件が多く見られます。
駐車場付きの物件は多くはありませんが、車好きの人が多い地域ということで、駐車場がある物件のほうが好まれます。そのため松戸エリアでは、駐車場がない物件の場合、近隣の月極駐車場を工事中から借りておき、賃貸募集期間は大家が契約を引継いで「駐車場付き物件」として募集するといった工夫もしています。
キャットハウスで他の物件と差別化
松戸エリアでは、他の戸建て物件との差別化戦略として、猫の買主を対象にしたキャットハウスを手掛けています。これまで、３軒の実績があり、現在４軒目が工事進行中です。元々は、物件を購入した古家再生投資プランナーⓇから「小さい家をどうにかできないか？」と鈴木古家再生士Ⓡに相談があったことから、物件の特長を出すために考えたのがキャットハウス誕生のきっかけとのこと。
例えば、1階の天井を落とさなくてはならないほど傷んでいた物件では、天井のリフォームに合わせて、1階から2階の間に猫用のトンネルを造ったそうです。また、キャットウォークや、棚にもつかえる段を壁に取り付けることで、猫の居場所を造るなど、さまざまな工夫を凝らしています。
キャットハウスにすることでの差別化によって、通常家賃が5.5万円の地域で、6.9万円で即入居がついたという実績もあります。第一号物件は、不動産会社や建築士も見学に来たとのこと。際立つ特長がある物件は、不動産会社にとっても紹介がしやすいため、集客の強みになりますね。
空き家・古家物件見学ツアーin松戸エリアでの賃貸経営
松戸エリアを担当する鈴木古家再生士Ⓡは、地元が松戸市に隣接する葛飾区であることから、松戸エリアに大変詳しい方です。
前職ではPR会社に勤務されており、イベントや新製品のPR資料作成を多く手掛けてきたことから、各物件のPRポイントを見つけることや、リスク回避することに長けていらっしゃいます。リフォームプランを考える際には、「この物件はどこがよくてどこが悪いのか、他との差別化ポイントは何か」と考え、顧客に提案してくれます。
また、鈴木古家再生士Ⓡはプライベートで主夫業をされていることから、家事をする人の目線でのリフォームも提案してくれます。自身の経験を活かして、水回りを中心に、入居者が使いやすい動線を重視しているとのこと。PRポイントが明確な物件は、マイソクでも目立ちやすく、賃貸募集もしやすいため、大家にとってありがたい提案ですね！
物件探しは空き家・古家物件見学ツアーin松戸へ！
今回の記事では、松戸エリアの賃貸需要・物件の特長・賃貸経営について紹介しました。次回は、「空き家・古家物件見学ツアーin松戸」の密着レポートを紹介したいと思います。ツアーに興味を持った人はぜひ、空き家・古家物件見学ツアーで松戸エリアにお越しください！
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おまけ記事：松戸エリアのおすすめ
（1）二十世紀梨
千葉県は梨の生産量が全国１位で、たくさんの種類の梨が生産されています。なかでも二十世紀梨は全国的にも有名なブランドです。今や鳥取県の名産物としても知られている二十世紀梨ですが、その起源は松戸市にあり、明治21年に松戸市で苗木が発見されたことから栽培されるようになりました。現在も松戸市には多くの梨園があり、梨狩りや直売品の購入を行うことができます。甘くてみずみずしい梨、食べたいですね！
（2）矢切の渡し
矢切の渡しは、松戸市の下矢切から東京の柴又を往復している渡し船です。江戸時代に江戸川の両岸に農地をもつ農民の渡航のために始まりました。以前は、矢切以外にもいくつかの渡しが存在したそうですが、現在東京近郊で定期的な運行がされているのは矢切の渡しのみとのこと。なんと大人200円という破格で乗ることができます。日々の喧騒を離れて、手漕ぎの渡し船でゆったり遊覧してみるのはいかがでしょうか？
POST： 2021.02.7
